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Artigo atualizado 12 set 2024A ação de imissão na posse é o instrumento jurídico que se utiliza para dar posse a um novo proprietário, que nunca teve posse de um imóvel.
É importante destacar que a imissão na posse não se confunde com uma ação possessória. É, na realidade, uma ação baseada no direito de propriedade, e não no direito de posse.
Dessa forma, sendo classificada como ação petitória – assim como a ação reivindicatória. Neste artigo, vamos falar mais sobre a imissão na posse, sua dinâmica e requisitos.
Continue a leitura para saber mais! 😉
O que é a ação de imissão na posse?
A ação de imissão na posse é necessária sempre que se adquire um imóvel, mas não se tem a posse sobre ele. Eu sei, é um pouco confuso, mas vou explicar melhor.
Normalmente, quando compramos um imóvel, somos imitidos na posse no momento do pagamento – ou seja, podemos entrar e utilizar o imóvel neste momento. Se você já adquiriu um imóvel, repare na escritura: vai estar escrito que o comprador se imite na posse no momento da assinatura, ou no momento da quitação.
No entanto, há casos nos quais, apesar de adquirir o imóvel, não temos sua posse. Um dos principais exemplos é a aquisição de um imóvel em leilão, quando o imóvel está ocupado por outra pessoa.
Neste caso, o comprador não pode simplesmente expulsar o ocupante. Vai precisar de uma ordem judicial, um mandado de imissão na posse, para que o ocupante atual saia.
Leia também: Confira o que é reintegração de posse e como fazer a ação [+ MODELO]!
Requisitos da ação de imissão na posse
A ação de imissão na posse está prevista no art. 1.228 do Código Civil, que dispõe:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
A imissão na posse se embasa na primeira parte do artigo, na faculdade do proprietário de usar, gozar e dispor da coisa. Não será o caso de reavê-la, pois ele jamais chegou a ter a posse. No caso desse trecho final, ele se refere à ação reivindicatória.
Assim, para ajuizar uma ação reivindicatória, é necessário comprovar:
- Propriedade: o Autor deverá comprovar ser o proprietário do imóvel;
- Resistência dos atuais ocupantes: pode se dar por meio de uma notificação escrita, por exemplo;
- Perda do direito dos atuais ocupantes: pode ocorrer pela carta de arrematação no leilão, por exemplo.
Há muita confusão entre a imissão na posse e a ação reivindicatória. Vamos diferenciar as duas a seguir.
Ação reivindicatória e imissão na Posse
Tanto a ação de imissão na posse quanto a ação reivindicatória servem para que o proprietário possa requerer a posse, tendo como base seu direito de propriedade. Enquanto a ação reivindicatória é usada por quem já teve a posse, a ação de imissão na posse é utilizada por quem nunca teve a posse.
Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald lembram sobre a possibilidade de fungibilidade entre a ação de imissão na posse e a ação reivindicatória:
Ainda observamos no cotidiano forense o equívoco de vários profissionais que confundem, no petitório, a imissão na posse com a reivindicatória. Mesmo em face dessas incorreções, deve o magistrado adotar postura liberal de adotar a fungibilidade entre as ações dominiais e receber a inicial, mesmo diante de terminologia imprópria, caso os fundamentos jurídicos do pedido estejam adequados ao objeto da demanda.”
Entretanto, é importante ressaltar que a fungibilidade só existe entre a ação reivindicatória e a ação de imissão na posse. Portanto, não existindo com as ações possessórias, já que tem outro fundamento.
Caso queira se aprofundar ainda mais neste tópico, nós recomendamos o seguinte vídeo:
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O mandado de imissão na posse
O objetivo da ação possessória é obter o mandado de imissão na posse. É este mandado que permite ao Autor entrar e tomar posse do imóvel legalmente, quando não há acordo com o ocupante anterior.
Em regra, o mandado de imissão na posse é expedido ao final do processo. No entanto, ele pode ser expedido por decisão em sede de tutela de urgência de caráter liminar, especialmente em caso de arrematação de imóvel.
Vejamos esta decisão do TJRJ como exemplo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR. INDEFERIMENTO NA ORIGEM. IMÓVEL ARREMATADO PELO DEMANDANTE EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL JUNTO A CEF. CERTIDÃO DO OJA NOS AUTOS ORIGINÁRIOS NO SENTIDO DE QUE O IMÓVEL ENCONTRA-SE DESOCUPADO, SENDO NEGATIVA A CITAÇÃO DO DEMANDADO. CONTRADITÓRIO QUE NÃO FOI ESTABELECIDO UNICAMENTE POR SE DESCONHECER O PARADEIRO DA CONTRAPARTE. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DO ARTIGO 300 DO CPC. PROVIMENTO DO RECURSO, REFORMANDO-SE A DECISÃO AGRAVADA PARA DETERMINAR A IMEDIATA EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE IMISSÃO NA POSSE EM FAVOR DO DEMANDANTE, ORA AGRAVANTE.
(TJRJ. Agravo de Instrumento nº 0008960-71.2022.8.19.0000. 13ª Câmara Cível. Rel. Des. Guaraci de Campos Vianna. Julgamento em 21/07/2022).
Assim, vemos que é possível a concessão de tutela antecipada para expedição do mandado de imissão na posse.
Diferença entre imissão na posse e ações possessórias
A ação de imissão na posse é bem diferente das ações possessórias. Seu fundamento, como já dito, é a existência da propriedade. Enquanto isso, as possessórias se fundamentam na posse.
Apesar do nome realmente gerar confusão, é importante saber que elas não se confundem, especialmente por não existir fungibilidade entre elas.
Leia também: O que é direito de propriedade e como se comprova!
Possibilidade de propor ação de imissão na posse antes do registro do imóvel
Em importante decisão, o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela possibilidade de ajuizar ação de imissão na posse mesmo antes de ocorrer o registro do imóvel em nome do Autor.
É o que vemos na seguinte decisão:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE.
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1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis.
2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem.
3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas.
4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor.
5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema.
6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(STJ. REsp 1724739/SP. 3ª Turma. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Julgamento em 26/03/2019).
Portanto, se trata de uma importante decisão que permite agilizar a propositura da ação de imissão na posse.
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Dúvidas frequentes sobre o tema
O que é a imissão na posse?
A ação de imissão na posse é um procedimento judicial utilizado para garantir que alguém seja colocado na posse de um imóvel quando há um título de propriedade ou direito real sobre ele.
Qual o prazo para imissão na posse?
Não há um prazo específico para a imissão na posse, pois isso ocorre de acordo com a decisão do juiz e as circunstâncias do caso. No caso de imóveis leiloados, por exemplo, o prazo de desocupação é de 60 dias.
Quais os requisitos da imissão na posse?
Os requisitos para interpor uma ação de imissão na posse incluem ter título de propriedade ou direito real sobre o imóvel, posse ameaçada ou violada, esgotar tentativas de acordo, contratar advogado, elaborar petição inicial e pagar as custas judiciais. É recomendado consultar um advogado para orientações específicas. 😉
Conclusão
A ação de imissão na posse é essencial para que o proprietário que jamais teve posse de um imóvel passe a detê-la de forma legal, caso não haja um acordo prévio com o proprietário anterior.
Qualquer profissional do Direito que pretenda atuar na área imobiliária deve entender bem suas características e, principalmente, saber diferenciá-la das ações possessórias. Dessa forma, evitando prejuízos aos seus clientes.
Caso tenha ficado alguma dúvida sobre o tema ou informação incompleta, pode deixar sua dúvida aqui nos comentários que responderei assim que possível. Até a próxima! 😉
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Conheça as referências deste artigo
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 13ª Edição. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017.
Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...
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Boa dia. Um proprietário ou herdeiro que reside num imóvel e tem este bem leiloado (leilão judicial) para quitar dividas de condomínio, tem que prazo legal para entregar o bem ao arrematante? E, havendo imissão na posse , quantos dias ( prazo) para desocupar o imóvel?
Obrigado.
Arrematei imóvel junto a caixa , registrei , entrei com processo havia 10 meses e mesmo com tutela ou liminar não conseguí na justiça a posse do imóvel . Não acreditem que tudo se resolve em 2 ou três meses. A justiça é lenta ou o advogado é fraco. Entrei com processo em junho de 2022 e até agora nada.
É importante estar instruído dos riscos por um especialista já no momento da arrematação, para que isso não ocorra.
Boa tarde doutor. Minha esposa herdou do pai metade de uma casa e a mãe é meeira da outra metade. A mãe mora na casa, mas tem um segundo andar com um cômodo. Minha esposa pode pedir emissão de posse para usar a parte dela na casa. Construir pra ela em cima. Aguardo resposta. Já existe RGI
Não, pelo que entendi, tanto sua esposa quanto a mãe estão na posse do imóvel. Assim, não cabe imissão na posse.
Excelente artigo!!
Me surgiu uma duvida: a validade do registro de propriedade pode ser discutida na ação de imissão na posse ou apenas em ação destinada a isso? No caso, anulação de doação.
Obrigado.
Dr. se o proprietário conseguiu a decisão para a emissão na posse e de alguma forma conseguiu a posse o antigo possuidor pode fazer algo se algum requisito da ação não foi cumprido de maneira adequada, como a publicação de edital? Há alguma possibilidade de entrar com uma nova ação ou recorrer neste caso?
Olá, eu só consigo te responder analisando o processo existente. Sem isso não tenho como opinar.