A Lei 6.015/73 é a lei federal que disciplina a forma como serão feitos os registros públicos como, por exemplo, registro civil de pessoas naturais e jurídicas, registro de imóveis e de títulos e documentos no Brasil.

A referida legislação existe para que a criação destes documentos ocorra dentro da legalidade criando o regime ao qual os Registros Públicos estão sujeitos.

A lei supracitada criou diversos tipos de registro para a publicidade jurídica de fatos ou situações jurídicas de naturezas diversas. Assim, são estes apontados na legislação com finalidade de gerar aos atos jurídicos, autenticidade, segurança e eficácia.

A legislação minudencia quais atos passíveis de registro em cada Ofício, bem como a forma como esse registro será feito.

Ao se realizar o registro, fica garantida a autenticidade do objeto ali registrado, além da eficácia dos atos jurídicos praticados que passam a ser dotados de fé-pública.

Isso porque o notário e o registrador, possuem competência de conferir a expressão da verdade, podendo afirmar a certeza e a veracidade dos assentamentos que pratica e das certidões que expede, tudo nos termos do art. 3º da Lei nº 8.935, de 1994.

Alguns atos são de registro obrigatório como o caso do nascimento e do óbito, enquanto outros são de registro facultativo buscando a segurança jurídica.

Desse modo, um ato ou negócio registrado, tem como consequência direta a proteção do direito conquistado, e com toda certeza, é isso que uma pessoa diligente procura.

Ora, depois de passar por diversos trâmites, judiciais ou não, dispensando de tempo e dinheiro próprio, não haveria nada pior do que não ter o direito adquirido resguardado pela falta de diligência.

Registrar um ato ou negócio é a melhor maneira de proteger-se frente a questionamentos futuros, daí a importância dessa legislação. A importância fulcral dos registros públicos é que se torna público o ali registrado, assim, os atos levados a registro são de acesso público, por qualquer indivíduo.

A segurança é justamente a ausência de risco. Como exemplo temos que o comprador de um imóvel que, quando registra o bem, tem a segurança de que os efeitos daquele negócio serão gerados perante a todos. É o tão falado efeito erga omnes.

Outra característica dos registros públicos é dar perenidade aos atos praticados, vez que a qualquer tempo são passíveis de análise no registro assentado.

Contudo, estes registros devem ser realizados com cautela, para que os direitos e deveres do sejam determinados de forma correta.

Veremos a seguir alguns pontos que merecem atenção, por isso continue a leitura desse artigo para entender tudo sobre o tema! 😉

O registro e a proteção patrimonial

A Lei de Registros Públicos surge justamente no contexto de dar segurança jurídica aos negócios e atos jurídicos.

Isso porque, os registros públicos ganham maior relevância quando trata-se de proteção patrimonial já que são utilizados para dar validade a alguns atos jurídicos cuja forma de registro público está prevista em lei.

A título de exemplificação: um contrato de compra e venda de imóveis acima de 30 salários-mínimos deve ser feito mediante escritura pública no cartório de notas tendo em vista que lei assim prevê ser este ato essencial para validade desses negócios jurídicos. Vejamos a previsão do artigo 108 do CC:

Além disso, para efetiva transferência da propriedade é imprescindível o registro do título no cartório de registro de imóveis conforme previsão do artigo 1.245 do Código Civil. Neste sentido:

Modalidades registrais

Muitos atos podem e outros devem ser registrados, sendo certo que, de acordo com o ato, um tipo de ofício de registro público será competente. Os registros possuem efeitos de autenticação, validade contra terceiro e conservação (está é e denominada também de transcrição facultava). Vejamos os tipos de registros e os exemplos de atos registrados em cada ofício:

• Registro civil das pessoas naturais- registros de nascimento, casamento, óbito e interdição;
• Registro civil das pessoas jurídicas- registro de partidos políticos e associações, contratos das sociedades civil e fundações-
• Registro de títulos e de documentos- registro de documentos diversos nos quais se busca dar publicidade a estes-
• Registro de imóveis- cadastro da propriedade imobiliária-

A evolução das demandas sociais faz com que surjam outros atos que demandam por registros fora daqueles previstos em lei. Sendo assim, caso não se encontre um registro específico para a situação que se pretende preservar, em regra é possível o registro no Cartório de Títulos e documentos. Neste sentido, prevê o artigo 127 da Lei de Registros Públicos:

Assim, a transcrição tem finalidade de perpetuar o documento, conservando os efeitos deste. Por meio da transcrição temos reproduzido o teor do documento submetido a registro. 

Ainda que existam diferentes tipos de registros de acordo com os atos que se pretendem registrar, os registros públicos possuem princípios em comum conforme veremos adiante.

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Princípios dos registros públicos

Os registros públicos são regidos por alguns princípios conforme demonstraremos adiante.

• Publicidade;
•  Legalidade;
• Especialidade
• Continuidade
• Prioridade
• Instância
• Obrigatoriedade
• tipicidade
• Presunção e fé pública;
• Disponibilidade;
• Inscrição;
• Territorialidade.

Publicidade

Por meio da publicidade dos registros terceiros não podem alegar desconhecimento da situação do bem. Dessa forma, se uma pessoa adquire um imóvel, por exemplo, é seu dever pedir a certidão atualizada da matrícula de forma que possa confirmar o proprietário do bem, assim como averiguar se existem ônus que imputem risco de constrição futura. 

Neste sentido, é necessário que o comprador tenha diligência de solicitar a certidão de inteiro teor da matrícula que, conforme previsão do artigo 19, parágrafo 11, irá prever:

Dessa forma, este princípio diz respeito à publicidade de todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, modificação ou transferência de direitos reais, indicando também a situação do bem, tornando os direitos oponíveis contra terceiros. 

Princípio da Legalidade

 A legalidade diz respeito à previsão legislativa de maneiras de realizar a proteção patrimonial dentro dos ditames legais. Isso impede que títulos inválidos sejam levados à registro.

Isso porque para a validade de alguns atos jurídicos a lei prevê a necessidade do registro público, como é o caso da escritura pública para atos que visem a transferência ou modificação de direitos reais com valor superior a 30 salários-mínimos.

Quando um título é apresentado para ser registro será analisado de acordo com os ditames legais e, caso tenha exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito, nos termos o artigo 198 da Lei Federal no 6.015/73. 

Princípio da Presunção de veracidade

No que tange ao terceiro princípio, com o registro, atribui-se ao documento uma presunção relativa de veracidade, já que tudo ali é certificado por fé pública. A fé pública é inerente ao registro e está ligada à condição da qual está dotado o notário ou oficial do registro público.

Princípio da Especialidade

A lei de registros públicos nos artigos 225 e 176, parágrafo 1º, inciso II trouxe a obrigação de individualização dos imóveis de forma a torná-los inconfundíveis, exigindo sua plena identificação.

Princípio da continuidade

Este princípio está previsto nos artigos 195, 222 e 237 da Lei no 6.015/73 e diz respeito ao encadeamento imprescindível de atos jurídicos no registro de forma a assegurar a continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas. Com base neste princípio não poderá vender ou gravar de ônus quem não figura como proprietário do bem no registro imobiliário. 

Importa ressaltar que, com base neste princípio, se um negócio jurídico for anulado com base em decisão judicial transitada em julgado além do registro ser cancelado todos os posteriores que se basearem no ato anulado também serão cancelados. 

Princípio da Prioridade

Segundo este princípio, uma vez apresentado o título para registro e feita a prenotação, esse título terá prioridade em relação aos posteriormente apresentados.

No caso, quando um imóvel, por exemplo, é vendido pela mesma pessoa duas vezes, o primeiro título a ser apresentado terá prioridade de registro.

Daí se tem a importância de apresentar o título para registro na primeira oportunidade como medida de segurança jurídica.

Princípio da Instância

Segundo os artigos 13 e 217, da Lei 6.015/73 o oficial de registros age mediante provocação, não agindo de ofício. Existem exceções a este princípio quando, por exemplo, o Poder Público decreta a averbação de nomes de logradouros públicos.

Outra exceção ao referido princípio está prevista no artigo 213, da Lei que prevê, por exemplo, a retificação de ofício quando ocorrer omissão ou erro na transposição de qualquer elemento constante do título.

Princípio da Obrigatoriedade

Apesar da Lei de Registros Públicos mencionar atos de registro obrigatório não existe sanção como regra para a falta de sua efetivação uma vez que quem sofre o prejuízo dessa inércia é a própria parte interessada. 

Princípio da Tipicidade

Nos termos do princípio da tipicidade os títulos que podem ser levados a registro estão relacionados em lei, mais especificamente no artigo 167 da Lei 6.015/73. Imperioso destacar, entretanto, que o rol trazido pela lei é exemplificativo.

Portanto, esse princípio prevê que, serão passíveis de registro atos ou títulos reconhecidos por lei. 

Princípio da disponibilidade

Este princípio prevê que a pessoa só pode transferir direitos que lhe estão assegurados no registro. Dessa forma, uma pessoa não pode, por exemplo, vender um imóvel que não lhe pertence segundo a matrícula do bem.

Princípio da Inscrição

A Lei de Registros públicos criou a matrícula do imóvel que funciona como uma certidão de nascimento do bem. No artigo 176 da lei estão previstos os requisitos para inscrição da matrícula e, segundo o princípio da inscrição, todos os imóveis em território nacional devem estar devidamente inscritos nos ofícios de imóveis. 

Princípio da Territorialidade 

O artigo 169 prevê que o registro deve ser feito no ofício imobiliário da circunscrição territorial a que pertence o imóvel.  

Esse princípio permite que qualquer pessoa possa pedir certidão da situação de determinado imóvel com base na circunscrição territorial em que se encontra, já que, como regra, estará inscrita no ofício competente.

Alto custo dos registros públicos

Sabe-se que o alto custo dos emolumentos muitas vezes leva os titulares de direitos a não registrar atos que deveriam ser registrados com base na lei. Muitas vezes opta-se pela economia em detrimento da segurança jurídica, o que justifica o fato de, por exemplo, aproximadamente 50% dos imóveis no país estarem em situação de irregularidade.

Outro fator que leva a irregularidade é o próprio desconhecimento da lei que por vezes impede os usuários de desfrutar de benefícios legais como o trazido pelo artigo 290 da Lei 6.015/73.

O artigo prevê desconto de 50% nos emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. 

Assim, qualquer pessoa que financie o valor da compra, pela primeira vez, para aquisição de sua residência tem direito ao desconto no valor das taxas de registro e escritura do imóvel.  O Sistema de Financiamento Habitacional é um programa governamental, o qual tem como finalidade o fomento de aquisição de moradia.

Como o desconto só pode ser usufruído mediante requerimento que comprove essa condição muitas pessoas não usufruem do benefício.

Digitalização dos cartório prevista pela Lei 14.382/2022

Mesmo diante da importância dos registros públicos o alto custo dos emolumentos e o excesso de burocracia por vezes impede que os cidadãos optem por registrar os atos e negócios jurídicos.

Frente ao exposto, temos que foi, recentemente, em 22 julho de 2022, aprovada a criação do SERP-o Sistema Eletrônico de Registros Públicos. Assim os cartórios devem se adequar para que os serviços sejam disponibilizados por meio eletrônico, com conexão entre todos os ofícios do País. 

Espera-se que essa medida traga benefícios aos usuários e até mesmo aos serventuários dos ofícios, prezando-se pela celeridade, eficácia e redução de custos.

 A expectativa é que a partir de fevereiro de 2023 o sistema já esteja em pleno funcionamento.

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