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Artigo atualizado 28 jun 2023A servidão de passagem é um direito real que permite que o proprietário de um imóvel se utilize da área de um outro imóvel para ter acesso a outro local – geralmente uma via pública, como uma rua ou avenida.
Por meio de um acordo entre proprietário dos imóveis envolvidos, a servidão de passagem tem um papel importante no momento de auxiliar a criação do acesso ideal para uma via.
Neste artigo você vai entender de forma mais detalhada as características da servidão de passagem e o que diz o Código Civil. Confira! 😉
O que é servidão de passagem?
Pensando em uma condição ideal, todo imóvel teria o seu acesso para uma rua ou avenida. No entanto, não é sempre assim que acontece.
Há alguns imóveis que ficam encravados, presos entre outros imóveis, sem qualquer tipo de acesso. Outra possibilidade é de existir uma saída, mas essa saída não ser a ideal ou a preferida pelo proprietário.
Quando isso acontece, é necessário negociar com a pessoa proprietária de um dos imóveis vizinhos, de modo a negociar uma servidão de passagem, ou seja, o direito de poder utilizar uma parte deste imóvel vizinho para ter acesso a uma saída.
Veja que a servidão de passagem deve ser negociada, ou seja, vai precisar de acordo entre as partes. Se não houver acordo, é possível uma passagem forçada, mas vamos falar sobre ela em um tópico mais à frente.
Servidão de passagem no Código Civil:
As servidões estão previstas no Código Civil em seus artigos 1.378 a 1.389. Vamos para o conceito da lei:
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Aqui, temos duas definições importantes:
- Prédio Dominante: é o imóvel que vai passar a ter o direito à servidão;
- Prédio Serviente: é o imóvel que se obriga a permitir a servidão.
Além disso, vemos que a servidão pode ser criada por acordo entre as partes (“declaração expressa dos proprietários”) ou por testamento, como prevê o artigo acima.
Existe ainda mais uma forma de criação da servidão de passagem, que é a usucapião:
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Também é importante destacar que a servidão de passagem é apenas um dos tipos de servidão. Outros exemplos são:
- Servidão de passagem de água;
- Servidão de luz;
- Servidão de não construir, entre outras.
Sobre este tema, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald apontam que:
Quando afirmamos que o conteúdo da servidão é a utilidade do prédio dominante em face do serviente, temos que raciocinar de forma ampla e admitir que qualquer forma de proveito da fruição é admitida, mesmo que a finalidade seja o mero aformoseamento ou conforto de um prédio, tal como a destinação de água para a instalação de um lago artificial ou de uma cachoeira.”
Outro ponto importante é sobre a manutenção da servidão, que deve ser feita, em regra, pelo proprietário do Prédio Dominante, conforme prevê os artigos:
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
Caso os imóveis sejam divididos, a servidão vai continuar existindo nos imóveis divididos, exceto no caso de se aplicarem para apenas uma das novas partes:
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
Além de tudo que já foi falado, existe um requisito essencial para a validade da servidão de passagem: o seu registro.
Leia também: Tire suas dúvidas sobre direito civil
Como regularizar uma servidão de passagem?
Independente da forma de aquisição da servidão de passagem, ela deve ser registrada junto ao Registro de Imóveis competente para que tenha todos os seus efeitos.
Nesse sentido, é importante observar o art. 108 do Código Civil, especialmente em caso de instituição por contrato entre as partes:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ou seja, caso o imóvel tenha valor superior a 30 salários-mínimos, deve ser feita escritura pública pelas partes em ofício de notas. Seja feita por contrato particular (se possível) ou por escritura pública, a servidão de passagem deverá ser levada à registro junto ao registro de imóveis competentes.
Vamos, agora, à diferença entre servidão de passagem e direito de passagem forçada.
Leia também: Como funciona a usucapião extrajudicial no Novo CPC
Mais liberdade no dia a dia
Diferenças entre servidão de passagem e direito de passagem forçada
Apesar de serem comumente confundidas, a servidão de passagem e o direito de passagem forçada são institutos muito diferentes. A diferença começa pela sua natureza: enquanto a servidão de passagem é um direito real, o direito de passagem forçada é um direito de vizinhança, previsto no art. 1285 do Código Civil.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
Além disso, o direito de passagem forçada vai existir quando não houver nenhuma outra opção de saída para o imóvel, e não pode ser criada apenas por comodidade. Sobre este ponto, diz Carlos Roberto Gonçalves:
Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa. Razões de comodidade não são atendidas, para obrigar o vizinho a suportar a passagem por seu imóvel.”
Outra diferença é que a passagem forçada vai ocorrer de maneira obrigatória, como o texto do artigo deixa claro. Já a servidão de passagem ocorre por acordo entre as partes.
Vemos, assim, que são institutos bem diferentes, com aplicações diversas.
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Conclusão
Como pudemos ver, a servidão de passagem é um importante instituto que pode auxiliar o proprietário de um imóvel a ter um acesso ideal para uma via.
Tratando-se de um direito real, ele pode ser acordado pelas partes ou ser objeto de testamento ou usucapião, mas é essencial que seja levado à registro junto ao registro de imóveis para que seja efetivo.
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Conheça as referências deste artigo
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 13ª Edição. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Volume 5: Direito das Coisas. 13ª Edição. São Paulo: Saraiva Educação, 2018.
Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...
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Parabéns pela objetividade dos estudos que vêm sendo apresentados.
Olá, josé. Que bom que gostou do conteúdo!
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Espero te ver por lá 🙂
Abraços!
Bom dia.
A indenização por passagem de rede elétrica em propriedade rural é feita uma única vez ou periodicamente?
Obrigado
Depende do acordado entre as partes.
Boa noite irmão. Moro em uma vila de fundos que tem acesso por uma área compartilhada com um prédio. O acesso e usado por ambos, o prédio e a vila em que moro. Na minha escritura da casa vem dizendo da seguinte forma: acesso por uma servidão de passagem de 2m por 15m de comprimento, sendo que está entrada e maior que este valor. A minha dúvida é se a vila pode erguer um muru e dividir este acesso para termos um acesso separado do prédio usando está metragem que vem dita em nossa escritura. Desde já agradeço.
Depende de alguns fatores: essa divisão permitiria o mesmo uso pelo prédio? Está dessa forma há muito tempo? Já houve notificação formal sobre este desejo da vila? Como consta no RGI do prédio e da vila?
Tem vários pontos para analisar.
Olá! Meu vizinho vendeu um tereno rural que faz divisa com o meu é o novo dono está tentando impedir nosso direito de ir e vir na estrada que passa entre duas divisas de terrenos diferente cada vez colocando estacas e diminuindo a passagem, querendo nos obrigar a fazer outra estrada por. Outro local , mas essas passagem já existe a mais de 60 anos só nós moramos a 30 anos na propriedade. Ele têm direito ou poder de nos impedir e nos obrigar a fazer outra passagem ?
Parece ser o caso, no mínimo, de uma usucapião. Recomendo procurar um advogado e acionar a justiça.