Lei 6.766/79: Guia comentado dos principais artigos!

4 abr 2023 •

Artigo atualizado 12 set 2024

A Lei nº 6.766/79 regulamenta o parcelamento do solo urbano no Brasil, estabelecendo suas regras e procedimentos. Também estipula as diretrizes para uso e ocupação do solo, de modo a garantir um desenvolvimento urbano ordenado e sustentável.

Também conhecida como Lei do Parcelamento do Solo Urbano, a lei 6.766/79 é um importante marco legal que regulamenta o parcelamento do solo para fins urbanos no Brasil.

A sua criação se deu durante o período de redemocratização do Brasil. Esse era um momento em que o país passava por um intenso processo de urbanização e crescimento populacional, o que aumentou significativamente a demanda por moradias e infraestrutura urbana.

Desta forma, os problemas decorrentes da falta de infraestrutura básica, tal como água, esgoto e iluminação, fizeram com que fosse necessária a criação de um conjunto de normas para garantir o crescimento urbano ordenado. A partir desse entendimento, a Lei 6.766 foi sancionada em 19 de dezembro de 1979.

Assim, estabelecendo as normas e os procedimentos para o parcelamento do solo urbano em todo o território nacional. E, visou promover o desenvolvimento ordenado das cidades e garantir o acesso à moradia digna para a população.

Pode-se dizer que, um dos resultados do crescimento urbano de maneira irregular foi o surgimento de favelas, caracterizadas pelos aglomerados subnormais, com elevada concentração populacional, construções irregulares e infraestrutura urbana precária.

Assim, o processo de favelização, ocorrido na segunda metade do século XX – data que muito se aproxima da promulgação da Lei 6.766/79, é o principal exemplo da importância da Lei de Parcelamento do Solo.

A seguir, discutiremos alguns aspectos da Lei nº 6.766/79, seu objetivo e importância para a sociedade, bem como comentaremos pontualmente os principais artigos da Lei.

Continue a leitura para saber mais! 😉

O que é a Lei 6.766/79?

Como dito, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano estabelece as normas e os procedimentos para o parcelamento do solo urbano no Brasil.

Em seu conteúdo, é possível extrair algumas definições que nos ajudam a compreender de maneira ampla o tema. Dentre suas principais determinações, podemos destacar:

As formas de parcelamento do solo

Conforme a lei define, o parcelamento do solo poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Isso dentro dos limites e nos moldes estabelecidos por ela.

Obrigatoriedade do parcelamento

Ainda, a lei determina que o parcelamento do solo urbano é obrigatório, sempre que um proprietário desejar criar lotes para venda, edificação ou utilização de qualquer outra forma.

Parcelamento do solo por loteamento ou desmembramento

Já em seus primeiros artigos, a lei apresenta as possibilidades de parcelamento do solo: loteamento ou desmembramento, diferenciando-as.

Projetos de loteamento e desmembramento

É previsto a existência de projetos de desmembramento e loteamento, que são requisitos necessários à aprovação pelo ente público.

Necessidade de autorização prévia do ente público

Previamente à realização de qualquer divisão do solo urbano, o proprietário/empreendedor deve solicitar uma autorização prévia junto ao ente público responsável – via de regra, a Prefeitura Municipal –, que avaliará o projeto e assegurará que o parcelamento esteja de acordo com as normas e leis urbanísticas vigentes.

Destinação obrigatória de áreas

A Lei estabelece que parte da área objeto de parcelamento seja destinada para o equipamento público, como escolas, postos de saúde, praças públicas, áreas de lazer e áreas verdes.

Registro do parcelamento do solo

A Lei também determina que o parcelamento do solo deve ser registrado em Cartório de Registro Geral de Imóveis, para que tenha validade jurídica e possa ser comercializado.

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Qual o objetivo da Lei 6.766/79?

A Lei do Parcelamento do Solo Urbano surge como uma importante medida de regulamentação do uso do solo urbano, garantindo o desenvolvimento ordenado das cidades.

Assim, buscando oferecer condições adequadas de moradia, trabalho e lazer para a população, além de preservar o meio ambiente e a qualidade de vida nas áreas urbanas.

Como visto anteriormente, a lei 6.766/79 foi sancionada justamente durante o período de favelização ocorrido no Brasil, na segunda metade do Século XX. Todo o processo de industrialização, mecanização do campo, o êxodo rural e vários outros fatores geraram uma enorme demanda por moradia e infraestrutura urbana.

Diante da lentidão na criação de uma legislação que garantisse o desenvolvimento urbano ordenado, a criação de favelas foi inevitável, como a única opção de moradia para milhões de pessoas.

Por estes e outros motivos, no Brasil, mais de 17 milhões de pessoas vivem em cenários precários e, aqui, a Lei de Parcelamento do Solo figura como importante ferramenta até mesmo para garantir a infraestrutura urbana mínima ao cidadão.

Portanto, a Lei objetiva assegurar que o parcelamento do solo ocorra de acordo com as normas e leis urbanísticas locais, a fim de evitar a instalação de loteamentos clandestinos ou irregulares, que não ofereçam as condições mínimas de:

infraestrutura;
serviços públicos;
higiene e segurança para a população.

Lei 6.766/79 comentada

Neste tópico, vamos pontuar os principais artigos que integram a Lei 6766/79, buscando tecer comentários acerca do tema trazido por cada artigo.

Artigo 2º

O artigo 2º define o que é considerado o parcelamento do solo, abrangendo o fracionamento do solo por loteamento ou desmembramento.

É importante diferenciar que, é considerado um loteamento a subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com consequente abertura de novas vias de circulação, logradouros públicos ou com a modificação (ou ampliação) das vias existentes.

Já o desmembramento é caracterizado pela subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, mas com aproveitamento do sistema viário existente. Sem que haja a abertura de novas vias de circulação e logradouros públicos, tampouco modificação ou ampliação das vias já existentes.

Artigo 3º

Em complemento, o artigo 3º disciplina que o parcelamento do solo só será admitido em áreas urbanas ou de expansão urbana. Mas, desde que estejam de acordo com o plano diretor e as leis municipais de uso e ocupação do solo, e ainda pontua, expressamente, hipóteses em que o parcelamento não será permitido.

Artigo 4º

De extrema importância é o artigo 4º, que sofreu alterações recentes nos anos de 2019 e 2021. Ele especifica os requisitos para a implantação de loteamentos urbanos, prevendo a necessidade de projetos de infraestrutura básica e aprovação pelos órgãos públicos competentes.

Vejamos alguns requisitos previstos no art. 4º:

Existência de áreas destinadas à circulação, equipamento urbano e comunitário e espaços livres de uso público proporcionais à densidade ocupacional prevista no plano diretor;
Os lotes, via de regra, devem ter área mínima de 125m2 e frente mínima de 5m;
Existência de reserva de faixa não edificável ao longo das faixas de domínio público, faixas domínio das ferrovias, faixas marginais de cursos d’água.

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Artigo 6º a 17º

Os artigos 6 a 17 trazem a necessidade de aprovação dos projetos para parcelamento do solo.

Com detalhes acerca da elaboração dos projetos de loteamento e desmembramento, e com orientações para o desenho das plantas e reconhecendo a necessidade de prévia consulta ao Plano Diretor que define as diretrizes para o uso do solo.

Artigo 18º a 24º

Integram o Capítulo VI da Lei de Parcelamento, trazendo informações acerca do procedimento de registro do loteamento ou desmembramento perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis competente.

Este Capítulo da Lei de Parcelamento passou por importantes atualizações durante o ano de 2022, em virtude da Lei 14.382 de 2022, que trata do sistema eletrônico de registros, com alterações na Lei de Registros Públicos, Lei de Parcelamento de Solo Urbano e Lei de Incorporações Imobiliárias.

O artigo 18 trata da necessidade de submeter o projeto de parcelamento ao registro imobiliário no prazo de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, pontuando os documentos que deverão acompanhar o protocolo de registro do projeto.

Artigo 25º a 36º

Em seguida, os artigos 25 a 36-A integram o Capítulo VII da Lei 6766/79, que trata dos Contratos.

O artigo 25 disciplina acerca da irretratabilidade dos contratos de compra e venda, cessões, promessas de cessão e afins, complementando que o registro imobiliário destes contratos os torna oponíveis perante terceiros, conferindo direito real ao titular registral.

Artigo 37º

Prosseguindo, tem-se as disposições gerais da Lei de Parcelamento, com destaque para o artigo 37, que traz a vedação à venda ou promessa de venda de parcela de loteamento não registrado.

Artigo 50º

Por fim, deve destaque ao artigo 50, que constitui a possibilidade de crime contra a administração pública para quem dar início a qualquer espécie de parcelamento do solo de forma clandestina, sem autorização do órgão público competente e em desacordo com as disposições da Lei 6766/79.

Conclusão

Vimos no decorrer deste texto que a Lei 6766/79 foi sancionada no período de surgimento das favelas e parcelamento irregular do solo, diante de um contexto histórico complexo e um processo de urbanização intenso.

Conforme o exposto, através da Lei de Parcelamento do Solo são estabelecidas as regras para parcelamento do solo urbano, de forma a garantir o crescimento ordenado e sustentável das cidades, com acesso à infraestrutura básica.

Trata-se de um tema importante, com grande aplicação prática. Apesar de antiga, a Lei de Parcelamento do Solo passou por diversas alterações e atualizações e, por este motivo, deve ter especial atenção pelos aplicadores do direito que atuam na área imobiliária.

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Franco Aguilar

Advogado (OAB 31211/ES). Possuo LL.M em Direito Societário pela FGV e especialização em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP. Sou sócio do Aguilar Advogados Associados, escritório de advocacia que atua há 20 anos na esfera cível. Também sou membro da...

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