Artigo atualizado 19 jun 2023A incorporação imobiliária se caracteriza por um conjunto de procedimentos realizados para viabilizar um empreendimento imobiliário através da alienação de unidades autônomas na planta, de forma que a captação de recursos possa se dar antes da efetiva construção do imóvel, viabilizando que o empreendimento saia do papel com recursos oriundos dos próprios compradores.
Apesar de as incorporações imobiliárias terem sido regulamentadas em 1964 através da Lei 4.591, no Brasil, este tema ganhou destaque após a falência da construtora Encol, outrora uma das maiores construtoras do país, mas que em 1997 ingressou com pedido de concordata preventivo em meio à diversos escândalos de má-administração.
Além de acusações de fraudes fiscais, algumas práticas tornavam a compra e venda de imóveis na planta muito arriscada para o consumidor.
Para se ter uma ideia, na época, a empresa tinha 710 obras inacabadas e 42 (quarenta e dois) mil clientes lesados por não receberem o imóvel que compraram na planta ou o retorno do dinheiro gasto.
Dessa forma, quem ousaria comprar um imóvel na planta neste cenário? Foi então, a partir daí, que o legislador criou instrumentos para proteção do consumidor conforme demonstraremos adiante. Acompanhe!
O que é incorporação imobiliária?
A incorporação imobiliária são as atividades voltadas para promover e realizar a construção para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas. Neste sentido, preceitua o artigo 28 da Lei 4.591/64:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
O artigo 29 do mesmo diploma define o incorporador como sendo a pessoa (física ou jurídica), que embora não efetue a construção, compromise ou efetive a venda de frações ideais do terreno objetivamente a vinculação das frações às unidades autônomas futuras em edificações sob regime condominial.
Sendo assim, a figura do incorporador não se confunde com a do construtor, apesar de a mesma empresa ou pessoa poder exercer as duas funções, o incorporador é aquele que vende os imóveis na planta e se obriga a entrega da obra concluída.
Quais os tipos de incorporação imobiliária?
A Lei 4.591/64 prevê três tipos de incorporação imobiliária: a) por conta e risco do incorporador; b) Por empreitada; c) Por administração. Vejamos como se dá cada modalidade.
Por conta e risco do Incorporador
Esta modalidade está prevista nos artigos 41 e seguintes da Lei de Incorporações Imobiliárias e prevê a contratação das unidades por preço global, ou seja, preço fechado, sem possibilidade de mudança.
Nesse caso o incorporador se compromete a entregar as unidades a preço e prazo certo para os adquirentes, assumindo o risco do empreendimento, mas também sem interferência dos adquirentes no decorrer da execução.
Vejamos o que diz a lei:
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.
§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.
§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação à construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
Incorporação imobiliária por empreitada
Na incorporação por empreitada, um empreiteiro contratado sob um preço que pode ser fixo ou sofrer reajustes, executará a obra segundo um projeto determinado.
Nessa modalidade existirá uma Comissão de Representantes dos compradores que fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto adquirido.
Vejamos o que prevê a Lei 4.591/64:
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.
§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irrecuperável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.
§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.
§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.
Incorporação por administração
Esse tipo de incorporação, também conhecida como “a preço de custo”, ocorre quando os proprietários adquirentes das unidades também respondem pela obra juntamente com o incorporador, sendo de sua responsabilidade o pagamento de todos os custos. Possuem responsabilidade inclusive de zelar pela qualidade dos materiais empregados na construção.
Vejamos o que prevê a Lei de Incorporações:
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.
§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.
§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados” dos jornais.
Qual a validade da Incorporação imobiliária?
O registro da incorporação tem validade de 180 dias, contados da data do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Dentro deste prazo o incorporador deverá concretizar a incorporação e, se isto não ocorrer, deverá revalidar o registro da incorporação para poder negociar unidades, tudo conforme previsto no artigo 33 da Lei 4.591/64.
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Patrimônio de afetação: proteção aos consumidores
No intuito de tornar mais segura a compra de imóveis na planta foi trazida pela Lei 10.931/2004 a previsão legal do patrimônio de afetação.
Através dessa figura jurídica tornou-se possível apartar do patrimônio do incorporador a incorporação, de forma que o terreno e as construções, bem como outros bens e direitos a ela vinculados, não pudessem responder por eventuais dívidas do incorporador.
Nos moldes do artigo 31-A, da Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador, só respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
O patrimônio de afetação coíbe condutas como as adotadas pela construtora Encol, já que, uma vez adotado, faz com que o incorporador tenha obrigação de destinar os recursos das vendas dos apartamentos na planta à construção dos mesmos, bem como blindar a construção e os valores recebidos pelo incorporador para aquele fim contra eventuais dívidas que o mesmo venha a angariar de outros empreendimentos.
Como o regime é opcional, a lei trouxe benefícios para os incorporadores que optarem por este regime no sentido de incentivar a sua adoção, como é o caso do Regime Especial de Tributação, com alíquota de 4% da receita mensal recebida unificando o recolhimento dos seguintes impostos:
I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;
II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;
III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e
IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.
Quais são as etapas da incorporação imobiliária?
O procedimento para realização da incorporação imobiliária está previsto de forma detalhada no artigo 32 da Lei 4.591/64 com redação dada pela Lei 14.382/2022.
O supramencionado artigo prevê a exigência de registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente para que possa legalmente alienar imóveis na planta. O registro do memorial de incorporação será feito na matrícula do terreno que irá abrigar a construção e deve ser instruído por uma série de documentos. São eles:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo NBR 12721 da ABNT–Associação Brasileira de Normas Técnicas;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a Lei supramencionada;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
l) declaração em que se defina a parcela do preço paga em unidades autônomas no caso de permuta;
m) certidão do instrumento público de mandato, caso a iniciativa da incorporação seja de construtor que não é proprietário do terreno;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência para desistência do empreendimento por parte do incorporador;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Checklist de documentos para registro da incorporação
Para facilitar, organizei esta checklist pra você, que deverá apresentar, no Ofício de Registro de Imóveis, os documentos organizados nesta ordem:
- MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO;
- TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO;
- CERTIDÕES NEGATIVAS DE TRIBUTOS FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS;
- CERTIDÕES DAS JUSTIÇAS FEDERAL E ESTADUAL;
- CERTIDÕES DE PROTESTO DE TÍTULOS
- CERTIDÕES DO IMÓVEL
- HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL
- PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO
- QUADROS DA NBR 12.721:2006, COM ART/RRT 10. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO;
- ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA
- CONTRATO-PADRÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
- DECLARAÇÃO DE VAGAS DE GARAGEM
- DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO DE QUE TRATA O ART. 39, II, LEI 4.591/64
- CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO
- DECLARAÇÃO DO PRAZO DE CARÊNCIA
Qual o prazo para apresentar todas as exigências?
Os oficiais do registro de imóveis terão 10 (dez) dias úteis para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao registro após o protocolo da incorporação. Após análise e aprovação por oficial de Registro de Imóveis será arquivada a incorporação, perfazendo-se o registro.
A partir deste momento é possível ao incorporador fazer a alienação das unidades autônomas na planta, sendo certo que, os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis nos moldes do artigo 32, §2, da Lei 4.591/64.
Uma vez que os contratos estejam registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.
Modelo de Instrumento de Instituição e Divisão de Condomínio Edilício
Para ajudar, separei um modelo de Instrumento de Instituição e Divisão de Condomínio Edilício. Lembrando que os dados são fictícios, devendo ser adaptado ao caso concreto.
INSTITUIÇÃO E DIVISÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO – EDIFÍCIO ATOBÁ
Rua Marechal Deodoro, n° 825 – Juiz de Fora – MG
1. PROPRIETÁRIO(S):
a) INCORPORADORA SOLAR, pessoa jurídica de direito privado, Inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Físicas sob o n. 00.000.0001-00, com sede à Av. Tiradentes, n° 535, Bairro Santo Antônio, Belo Horizonte – MG, neste ato representada por seu sócio administrador conforme certidão emitida pela JUCEMG, ADÃO DE DEUS, brasileiro, administrador de empresa, CI 111111111 SSP/MG, CPF n° 000.000.000-00.
2. TERRENO
Lote 10, do quarteirão 45, do Bairro Centro, com área de 450,00m2, de forma retangular, com 15,00m em segmento retilíneo de frente para a Rua Marechal Deodoro; 30,00m em segmento retilíneo de divisa lateral direita confrontando-se com o lote 11; 30,00m em segmento retilíneo de divisa lateral esquerda confrontando-se com o lote 09; 10,00m em segmento retilíneo de divisa de fundos confrontando-se com o lote 18; 5,00m em segmento retilíneo de divisa de fundos confrontando-se com o lote 18, de acordo com a planta CP 273-002-M, aprovada em 18/06/1985, sendo atribuído ao imóvel o numero [no cadastral].
3. ORIGEM REGISTRAL E DISPONIBILIDADE
O terreno foi adquirido pelos proprietários conforme registro R.1-35.000 feito aos __/__/__ no Cartório do ___o Ofício de Registro de Imóveis da cidade de ________________, estando o imóvel livre de ônus reais, fiscais, judiciais e extrajudiciais, inexistindo em relação ao mesmo ações reais e/ou pessoais reipersecutórias, o que é declarado para todos os efeitos de direito.
OBSERVAÇÃO:
Quando existir ônus sobre o imóvel, tal como: servidões de passagem, hipotecas etc. eles devem ser mencionados.
4. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
O proprietário acima nomeado e qualificado pretendendo edificar [ou tendo edificado] sobre o terreno acima descrito o empreendimento abaixo caracterizado, submetido ao regime do Condomínio Edilício nos termos do art. 1.331 e seguintes do Código Civil c/c Lei 4.591/64, instituindo-o em condomínio especial e individuando as unidades autônomas, tudo como segue, conforme projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de ____________, em ___/____/____, processo no ________.
5. CARACTERIZAÇÃO DO PRÉDIO
Sobre o terreno acima descrito será́ construído [ou foi construído] um edifício com finalidade exclusivamente residencial [ou finalidade mista, ou finalidade comercial] denominado EDIFÍCIO Atobá, imóvel cadastrado na Prefeitura Municipal de Juiz de Fora pela Rua Marechal Deodoro, no 825. Trata-se de um prédio com 05 pavimentos, com a seguinte composição:
O 1o PAVIMENTO, ou SUBSOLO, é composto de uma garagem subterrânea, que contem cinco vagas de estacionamento, para veículos de porte médio, sendo que cada garagem constitui-se em unidade autônoma, conforme demonstrado na planta relativa à garagem e nos quadros de cálculos das áreas do empreendimento;
Os 2o, 3o, 4o e 5o PAVIMENTOS são compostos, cada um, de um apartamento residencial. Nos fundos do terreno está edificado o salão de festas. Existem ainda sobre o terreno uma piscina e um playground.
O edifício é constituído de 09 unidades autônomas, sendo 04 apartamentos e 05 vagas de garagens, com a seguinte individuação:
QUADRO IV-B DA NBR 12.721:2006
| Designação das Unidades | Área privativa (principal) | Outras áreas privativas (acessórias) | Área Privativa (total) | Área de Uso Comum | Área Real Total | Fração Ideal | OBSERVAÇÕES Vagas de Garagem (qd. acessórias) e/ou boxes |
| Vaga 01 | 15,0000 | 2,3000 | 17,3000 | 15,0013 | 32,3013 | 0,0800 | |
| Vaga 02 | 15,0000 | 2,3000 | 17,3000 | 15,0013 | 32,3013 | 0,0800 | |
| Vaga 03 | 15,0000 | 2,3000 | 17,3000 | 15,0013 | 32,3013 | 0,0800 | |
| Vaga 04 | 15,0000 | 2,3000 | 17,3000 | 15,0013 | 32,3013 | 0,0800 | |
| Vaga 05 | 15,0000 | 2,3000 | 17,3000 | 15,0013 | 32,3013 | 0,0800 | |
| Apto 101 | 80,0000 | 8,0000 | 88,0000 | 74,0600 | 162,0600 | 0,1500 | |
| Apto 201 | 80,0000 | 8,0000 | 88,0000 | 74,0600 | 162,0600 | 0,1500 | |
| Apto 301 | 80,0000 | 8,0000 | 88,0000 | 74,0600 | 162,0600 | 0,1500 | |
| Apto 401 | 80,0000 | 8,0000 | 88,0000 | 74,0600 | 162,0600 | 0,1500 | |
| Totais | 395,000 | 43,500 | 438,500 | 371,2465 | 809,7465 | 1,0000 |
No campo OBSERVAÇÕES, somente podem ser informados os números das vagas de garagem quando unidades acessórias.
6. ÁREAS DE USO COMUM:
Constituem-se áreas e coisas comuns, indivisíveis e inalienáveis destacadamente da respectiva unidade, além do terreno e das demais já expressamente enumeradas no art. 1.331, § 2o, do Código Civil e art. 3o da Lei 4.591/64: o salão de festas edificado nos fundos do terreno, a piscina e seus vestiários e o playground.
7.DAS VAGAS DE GARAGEM
O prédio possui 05 vagas de garagem, cada uma com área de 15 metros quadrados, destinadas à guarda de veículos automotores de porte médio e numeradas de 01 a 05. Todas as vagas de garagem são unidades autônomas.
8. DO CUSTO DO EMPREENDIMENTO
O custo total do empreendimento é de R$250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), sendo o valor da construção de R$200.000,00 (duzentos mil reais), e valor do lote R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).
9. DO VALOR DE CADA UNIDADE
Valor das vagas de garagem de 01 a 05: R$20.000,00 (vinte mil reais).
Valor dos apartamentos de 101 a 401: R$ 37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos reais).
10. DA DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA POR LEI
Integram o presente memorial os documentos exigidos em lei.
11. REQUERIMENTO
Conforme o exposto, os requerentes solicitam o registro da Instituição de Condomínio Edilício, os registros das divisões das unidades autônomas, o registro da Convenção de Condomínio e sua averbação na(s) matrícula(s) do(s) imóvel (is) e demais atos necessários, para que produzam seus jurídicos e legais efeitos.
Termos em que pede deferimento.
Juiz de Fora, ____ de ___________ de 20___. (Seguem as assinaturas com firmas reconhecidas).
Conclusão
A incorporação imobiliária enquanto instituto jurídico é tema de grande relevância, uma vez que, a possibilidade de venda de imóveis na planta permite o desenvolvimento do mercado imobiliário, importante setor da economia brasileira.
Nota-se que, ao longo dos anos, as leis que envolvem esse tema se desenvolveram no sentido de trazer possibilidades e benefícios para os empreendedores do ramo, mas também para proteger o mercado consumidor dos riscos deste tipo de aquisição.
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Advogada (OAB 163595/MG), Bacharela em Direito pela pela Faculdade de Direito da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF). Pós-graduada em Direito do Trabalho e Processual do Trabalho pela Faculdade Damásio de Jesus. MBA em Gestão e Business Law pela...
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