O despejo liminar se configura pela busca do locador de retomar o imóvel que ofereceu à locação por meio de uma decisão mais rápida, que antecipa os efeitos de uma sentença judicial, desde que os requisitos legais estejam preenchidos.

Um dos assuntos mais recorrentes dentro da esfera do direito imobiliário é a questão do despejo de inquilinos, pelas mais diversas razões. Ainda, há que se considerar que no Brasil há um número muito grande de contratos de aluguel e, consequentemente, de discussões acerca do tema.

A maior parte das pessoas sabe que, por exemplo, a falta de pagamento de aluguéis pode resultar no despejo do inquilino, assim como a recusa de saída após o término do contrato.

Também sabe-se que a forma de despejar o inquilino de um imóvel é por meio da propositura de uma ação de despejo, que possui um procedimento a ser seguido, com o auxílio de um advogado.

No entanto, é preciso ficar atento pois existem alguns casos em que não é preciso esperar a sentença no fim do processo para conseguir o despejo por algum descumprimento ocorrido, podendo vir uma decisão de desocupação mais rápida do que se pode imaginar, antes mesmo do conhecimento do inquilino.

Quer saber mais? Continue lendo este texto e entenda como funciona o despejo liminar e em quais hipóteses isso pode acontecer! 😉

O que é despejo liminar?

O despejo liminar é a possibilidade de o locador reaver judicialmente o seu imóvel colocado à locação de forma mais rápida, por meio de uma decisão proferida antes mesmo da discussão da situação e de eventual ciência ou manifestação da parte locatária. 

Hercules Aghiarian menciona que este benefício oferecido ao locador é:

como uma forma de dar celeridade ao processo e garantia às situações de manifestação da vontade privada […]”.

A decisão liminar em ação de despejo só é concedida quando cumpridos os requisitos legais, isto é, não são todas as ações de despejo que terão este benefício em favor do locador.

Para aprofundar o conhecimento sobre o que é despejo liminar, é interessante entender o que é a ação de despejo e o que é uma decisão liminar.

A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), dispõe em seu artigo 5º:

Assim, a ação de despejo é uma medida judicial utilizada pelos locadores, ou seja, as pessoas que oferecem seus imóveis à locação, a fim de buscar a retomada de suas propriedades.

Cabe mencionar também que o parágrafo único do dispositivo legal citado prevê uma exceção, qual seja, nos casos de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse. Ainda, não se submetem à Lei do Inquilinato as locações descritas no parágrafo único do artigo 1º.

Enquanto a decisão liminar, nas palavras de Deocleciano Torrieri Guimarães, pode ser conceituada como:

uma ordem judicial que determina providência a ser tomada antes da discussão da causa, para resguardar direitos alegados”. 

Quando é cabível despejo por liminar?

A Lei do Inquilinato nº 8.245/91, em seu artigo 59, §1º, apresenta situações específicas em que é permitido ao locador ingressar com ação de despejo com pedido liminar. 

Neste sentido, para que seja deferida a desocupação da parte locatária de forma rápida, é preciso que o fundamento da ação seja exclusivamente uma das hipóteses apresentadas em lei.

As hipóteses são:

Descumprimento do mútuo acordo

O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento. 

Trata-se de um título executivo extrajudicial, um instrumento contratual firmado entre as partes e assinado por mais duas testemunhas.

Extinção do contrato de trabalho

O disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia.

Esses casos são aqueles em que a locação está relacionada com o emprego do locatário, como, por exemplo, a relação de locação e emprego de caseiros de imóveis.

Encerramento do prazo de locação para temporada

O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato. 

Esse caso envolve locação por temporada, também conhecida por locação de curto período, por ser de até 90 (noventa) dias.

Morte do locatário

A morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei.

Permanência do sublocatário no imóvel

A permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário – tendo em vista que extinta a locação, a sublocação também se extingue, por ser acessória ao contrato principal

Realização de reparações urgentes 

O disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Nesse caso, é interessante que a parte locadora tenha a documentação que comprove a necessidade urgente e imediata das obras, além de comprovar que estas não podem ser realizadas com a presença do inquilino no imóvel.

Término do prazo notificatório

O término do prazo notificatório, previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato.

Acontece quando, após o pedido de apresentação de nova garantia pela parte locatária, esta não apresenta dentro de 30 (trinta) dias podendo a locação ser desfeita pela parte locadora.

Término do prazo da locação não residencial

O término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada.

Falta de pagamento de aluguel

A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Essa hipótese se justifica, segundo estudos e doutrinadores, em virtude da ausência de garantia contratual que gera, indiscutivelmente, uma falta de proteção e segurança à parte locadora. Ainda, cabe mencionar que quando a lei diz “acessórios” se refere a outras despesas como condomínio, água e luz.

Leia também: Saiba o que é, como funciona e quais são os requisitos da imissão na posse

Quais os requisitos da ação de despejo liminar?

Os requisitos para que seja possível o benefício do despejo liminar são:

• Fundamentar a ação exclusivamente em uma das hipóteses legais indicadas nos incisos do §1º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91; 
• Prestar caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

Não basta apenas ocorrer alguma das hipóteses do artigo 59, §1º da Lei de Locações para que se torne possível o pedido de decisão liminar de desocupação da parte locatária nas ações de despejo.

Além da ação ter que possuir como fundamentação exclusiva uma das hipóteses apontadas no dispositivo legal, a legislação trouxe de forma clara, o outro requisito cumulativo que precisa ser cumprido, qual seja, o dever de ser prestada caução.

Desse modo, será concedido, de forma liminar, um mandado de desocupação ao locatário que deve ser cumprido em 15 (quinze) dias independentemente de sua audiência, ou seja, antes mesmo que seja dada oportunidade deste se manifestar.

Leia também: Entenda os requisitos, exceções e aspectos processuais da ação renovatória

Como conseguir e como funciona uma liminar de despejo?

A parte locadora interessada deve ingressar no judiciário com uma petição inicial propondo uma ação de despejo com pedido liminar, fundamentando o seu pedido exclusivamente em uma das hipóteses previstas no artigo 59 da Lei do Inquilinato e realizando o depósito da caução.

Além disso, deve instruir o processo com o comprovante de pagamento da caução no valor de 3 (três) aluguéis e com os documentos comprobatórios da relação locatícia, como o contrato de locação, além dos demais documentos que comprovem o encaixe da situação em uma das hipóteses legais.

Por exemplo, nos casos de despejo liminar por falta de pagamento, além dos demais documentos, a parte locadora pode apresentar boletos em atraso, cheque devolvido, contas e impostos atrasados, entre outros.

Já no caso de locação envolvendo relação de trabalho, holerites, conversas, contratos de trabalho etc.

A ação, a princípio, deve ser proposta na justiça comum e seguirá pelo rito ordinário, conforme dispõe o caput do artigo 59 da Lei do Inquilinato.

É interessante mencionar, como também cita o doutrinador Marcio Lamonica Bovino no livro do doutrinador Scavone, que:

segundo a regra do art. 58 da Lei das Locações, as ações de despejo tramitam e não se suspendem durante as férias forenses, e devem ser propostas foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato”.

Além disso, o valor da causa deve corresponder, a princípio, a 12 (doze) meses de aluguel ou a 3 (três) salários vigentes no caso de locação em virtude de relação de trabalho, em consonância com o artigo 58, III da Lei do Inquilinato.

Estando a petição inicial devidamente instruída e protocolada, o juiz competente irá analisá-la e, entendendo estarem preenchidos os requisitos legais, determinará a citação da parte contrária e a expedição de mandado de desocupação.

À parte locatária caberá desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias sob pena de desocupação forçada, inclusive, com força policial. Após, o processo judicial segue seu trâmite conforme legislação vigente até a prolação da sentença.

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Quanto tempo demora para sair uma liminar de despejo?

Não existe um prazo fixado em lei para que o juiz receba a ação de despejo com pedido liminar e elabore sua decisão. Mas, em tese, por existir pedido liminar, assim que a ação é proposta no judiciário, a decisão liminar não é para ser muito demorada, podendo ocorrer em algumas semanas.

Quanto à desocupação do inquilino, saindo a decisão liminar positiva determinando expedição de mandado de desocupação, este possuirá 15 (quinze) dias, contados da sua intimação, para desocupar o imóvel locado, sob pena de formas forçadas de desocupação, inclusive, força policial.

Leia também: Guia completo de prazos processuais no Novo CPC

Como suspender a liminar de despejo?

A princípio, não é possível a sua suspensão imediata. Mas existe uma hipótese que pode interromper os efeitos do mandado de desocupação liminar, que acontece quando ocorre o mandado de desocupação em virtude de falta de pagamento do aluguel e acessórios.

Isso porque, no parágrafo terceiro do artigo 59 da Lei de Locações, menciona-se que a parte locatária pode evitar a rescisão da locação e o despejo liminar se, dentro do prazo concedido para desocupação, independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial contemplando a totalidade dos valores devidos, a saber:

Apesar de a liminar de despejo ser um grande benefício concedido à parte locadora que preenche os requisitos legais, é essencial registrar que o requisito que trata do depósito de caução foi incluído justamente como uma forma de proteção aos inquilinos. 

A caução depositada pela parte locadora, nas palavras de Venosa:

É medida de contracautela e serve para garantir eventual ressarcimento de dano (…)  desempenha um papel específico no processo, qual seja, acautelar o direito do réu quanto a possível prejuízo”.

Sendo assim, realizada a desocupação liminar do inquilino e, caso haja o insucesso da demanda ao final do processo a favor da parte locadora, os valores depositados a título de caução servirão como indenização mínima de perdas e danos à parte que teve que desocupar o imóvel de forma urgente.

Além disso, como citado, a caução no caso de não haver êxito na demanda em favor da parte locadora, é considerada indenização mínima à parte locatária, que pode provar prejuízo maior e reclamá-lo em ação de indenização, como estuda Scavone.

Modelo de ação de despejo liminar:

A fim de que seja possível visualizar a utilização do instituto do despejo liminar na prática, disponibilizo um modelo base de petição inicial de despejo com pedido liminar, que deve ser complementado e adaptado conforme cada caso concreto:

Endereçamento: Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Comarca de xxxxxxx – Estado xxxxx

Qualificação: (Nome completo), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador(a) da carteira de identidade RG nº xx.xxx.xxx-x, inscrito(a) no CPF/MF no xxx.xxx.xxx-xx, residente e domiciliado(a) na Rua (endereço) e endereço eletrônico: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, por seus advogados e procuradores ao final assinados, com escritório profissional localizado na Rua (endereço) vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, com fundamento nos artigos (incluir todos os artigos correspondentes, inclusive e de forma imprescindível, o inciso do artigo 59, §1º da Lei do Inquilinato nº 8.245/91 correspondente à hipótese legal para pedido liminar), com a finalidade de propor

AÇÃO DE DESPEJO com pedido liminar

em face de (nome completo e qualificação), residente e domiciliado(a) na Rua (endereço), endereço eletrônico: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, pelas razões abaixo expostas.

I – Síntese Fática

*Nos fatos caberá à parte autora descrever a relação locatícia e o que ocorreu, indicando os documentos comprobatórios anexos. 

Por exemplo e de forma resumida:

A Requerente é proprietária do imóvel localizado à Rua (inserir endereço completo), devidamente registrado conforme matrícula imobiliária nº xxxx do xx Registo de Imóveis de xxxxxxxxx (anexo xx). Na data de xx/xx/xxxx a Requerente locou o imóvel à Requerida por meio de contrato de locação para fins residenciais (anexo xx).

O aluguel foi ajustado entre as partes ao valor de R$ xxxxx,xx mensais acrescido dos seguintes encargos: condomínio, água, luz e IPTU, de acordo com as cláusulas xx, xx e xx do contrato de locação. 

Todavia, após o terceiro mês de locação a Requerida passou a deixar de arcar com os valores mensais devidos, tanto com o aluguel, como com os demais encargos, resultando no débito atualizado de R$ xxxxxx,xx até o momento, conforme demonstrativo de cálculo acostado ao anexo xx e boletos pendentes (anexo xx).

Ressalta-se que, como pode-se observar no contrato de locação (anexo xx), a relação locatícia foi celebrada sem qualquer garantia prevista.

Diante do exposto, não restam alternativas senão buscar o judiciário a fim de a Requerente obter a retomada de seu imóvel em face da Requerida.

II – Fundamentação jurídica

1. Do Cabimento: neste tópico indicar o artigo 5º da Lei de Locações e outros dispositivos legais que entender cabível conforme o caso:

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Um exemplo de outros dispositivos legais a serem mencionados e trabalhados se o caso se tratar de falta de pagamento são o artigo 9º e seus incisos II e III e o artigo 62, inciso I:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

(…)

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

2. Do Pedido Liminar: neste ponto indicar a situação legal que permite a decisão liminar de desocupação, conforme incisos do parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei de Locações. Ainda, apresentar que foi realizado o pagamento da caução no valor de 3 (três) alugueis e indicar o anexo onde consta o comprovante.  Por exemplo:

O parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei de Inquilinato apresenta a possibilidade de a parte locadora solicitar o despejo liminar. Para tanto, são dois requisitos que precisam ser cumpridos, quais sejam, fundamentação exclusiva conforme um dos incisos do dispositivo legal mencionado e pagamento de caução.

No presente caso, conforme demonstrado na síntese fática, a Requerida não está realizando os pagamentos devido a título de aluguel e encargos desde o mês de xxxxxx. Além disso, o instrumento contratual de locação firmado não estipula nenhuma das garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato.

Neste sentido, verifica-se que a situação se encaixa no inciso IX, do parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, a saber:   

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Além disso, a parte Requerente apresenta no anexo xx o comprovante de pagamento da caução correspondente ao valor de 3 (três) meses de aluguel.

Portanto, demonstra-se a possibilidade de pedido liminar, razão pela qual requer-se com urgência a expedição de mandado de despejo em face da parte Requerida, para que desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias.

III – Pedidos

*Acrescentar/excluir pedidos de acordo com cada caso específico.

Diante do exposto, requer-se:

1. o deferimento do pedido liminar de desocupação, com fundamento no artigo 59, §1º, inciso xxxx da Lei do Inquilinato, com a consequente citação da parte Requerida para que desocupe o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias (ou realize os pagamentos a fim de extinguir a dívida – nos casos de despejo por falta de pagamento);
2. no caso de deferimento da liminar, a ciência de eventuais sublocatários e ocupantes, conforme artigo 59, §2º da Lei n 8.245/91;
3. a citação da parte Requerida para que, querendo, ofereça contestação à ação dentro do prazo legal de 15 (quinze) dias;
4. a produção de todas as provas em direito admitidas, em especial a documental;
5. a procedência do pedido, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil, a fim de confirmar a liminar deferida e rescindir a locação, (além de condenar a parte Requerida ao pagamento dos valores devidos que correspondem a R$ xxxxx,xx atualizado até o mês de xxxxx, nos termos do artigo 62, I da Lei de Locações – no caso de despejo por falta de pagamento); 
6. a juntada do comprovante de pagamento das custas processuais em anexo;
7. a condenação da parte Requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Por fim, dada a natureza da ação, informa-se, em respeito aos artigos 319, VII e 334 do CPC que a parte Requerente não possui o interesse em audiência de conciliação.

Dá-se a presente causa o valor de R$ xxxx,xx , conforme dispõe o artigo 58, III, da Lei nº 8.245/91;

Nestes termos, 

Pede deferimento.

Local, Data….

Conclusão:

Diante de todo o texto, é possível ver a grande importância de os profissionais da advocacia conhecerem o instituto do despejo liminar. Além das discussões acerca das relações locatícias serem muito frequentes, estas podem facilmente surgir para qualquer profissional, independentemente da sua área de atuação.

É de grande relevância a atenção que se deve dar ao tema, a fim de distinguir com facilidade na atuação profissional quando será cabível uma liminar e quando não será em ações que envolvem pedido de desocupação de inquilinos.

Quando cabível, o despejo liminar pode ser de grande vantagem à parte locadora, que preenchendo os requisitos legais apresentados, pode obter resultados mais práticos e rápidos.

Assim como compreender o instituto pode auxiliar, e muito, na orientação de inquilinos que possuem dúvidas sobre os riscos que envolvem sua relação locatícia no caso da ocorrência de determinadas situações.

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