O leilão de imóveis é o modo de negociação pelo qual uma propriedade, como uma casa, apartamento, ou outro imóvel, é vendida a uma pessoa compradora que oferece o lance mais alto durante o leilão.

O leilão de imóveis pode ser uma boa alternativa para quem tem interesse em adquirir propriedades com preço abaixo do valor de mercado, podendo as ofertas representarem uma economia de até 50%! 

Apesar de se apresentarem grandes oportunidades em leilões, é preciso ter alguns cuidados para participar desse tipo de empreitada, afinal, geralmente onde estão grandes lucros também estão os riscos. 

Para trazer mais segurança a essas transações e para que a aquisição realmente seja lucrativa é altamente recomendável o auxílio do advogado imobiliário.

Neste artigo você vai entender os principais aspectos e cuidados necessários para participar de leilões de forma lucrativa e segura. Continue a leitura! 😉

O que é leilão de imóveis?

Um leilão de imóveis é uma forma de vender uma propriedade, como uma casa ou apartamento, para a pessoa que fizer a oferta mais alta durante o leilão.

Essa pode ser uma maneira eficaz de comprar ou vender propriedades, especialmente quando se busca um processo de venda rápido ou oportunidades de compra com preços competitivos. 

Quais são os tipos de leilão de imóveis?

A aquisição de imóveis através de leilão, também chamada de arrematação, nada mais é do que uma modalidade de aquisição originária da propriedade. Isso porque, ao contrário do que acontece na compra e venda, a transferência da propriedade não decorre de um ato de vontade, mas sim de uma expropriação diante do inadimplemento de alguma obrigação.

Assim, os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Saiba mais sobre cada um deles a seguir

Principais aspectos do leilão de imóveis judicial:

Os leilões judiciais são aqueles que ocorrem no bojo de um processo de execução ou fase de cumprimento de sentença e são realizados por meio da determinação do juiz da causa diante do inadimplemento do executado. 

O procedimento dos leilões judiciais está previsto no Código de Processo Civil entre os artigos 879 a 903.

Realizados por leiloeiros públicos

Leilões são realizados por leiloeiros públicos, ao teor do artigo 881 do CPC. Esse ponto deve ter a atenção de quem está interessado em arrematar imóveis em leilão. É preciso sempre averiguar se o anúncio está sendo veiculado por um leiloeiro que tem inscrição na Junta Comercial do Estado em que atua. 

Os sites das Juntas Comerciais de cada Estado possuem a lista de leiloeiros autorizados a exercer esse cargo, por tratar-se de função pública delegada. Conferir se o leiloeiro realmente é autorizado é uma forma de escapar dos golpes cibernéticos. 

Realização eletrônica

O leilão será realizado preferencialmente de forma eletrônica, conforme previsto no artigo 882 do CPC. Importante destacar que, para participar do leilão, é preciso habilitar-se no site do leiloeiro responsável.

Publicidade ao edital 

O leiloeiro é responsável por dar publicidade ao edital que contará com todas as informações relevantes como estado do bem, valor, condições de pagamento, se o imóvel está ocupado, além de eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel. 

Nesse sentido, é imprescindível a análise minuciosa do edital com finalidade de analisar se, após somados os ônus da arrematação, ainda vale a pena participar do leilão.

Comissão

O leiloeiro deve receber comissão a cargo do arrematante que geralmente é fixada entre 5 a 6%.

Prazo

É preciso que seja respeitado o prazo de 5 (cinco) dias entre a publicação do edital e a data do leilão. Esse também é o prazo mínimo estipulado no artigo 889 do CPC para que o executado ou interessados enumerados no dispositivo sejam intimados ou citados (caso não tenham advogado constituído nos autos) da realização do leilão. 

Entre os interessados, que devem ser cientificados, é preciso dar especial atenção aos credores com penhora anteriormente averbada, já que muitas vezes o imóvel do devedor conta com várias penhoras. Essa análise evitará eventuais alegações de nulidade.

Valor mínimo de lance

Importante observar que a lei prevê um valor mínimo de lance para que o mesmo seja aceito e não seja considerado o que o artigo 891 do CPC chama de “preço vil”. 

O preço vil é considerado como aquele inferior ao mínimo estipulado pelo juiz, e, caso não tenha sido fixado, inferior a cinquenta por cento da avaliação.

Lance parcelado

Caso o edital permita o lance parcelado, o interessado deverá apresentar sua proposta por escrito até o início do primeiro leilão, devendo ser de no mínimo vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, sendo certo que a proposta à vista sempre prevalece.

Carta de arrematação

Na carta de arrematação constará o respectivo mandado de imissão na posse, além da descrição do imóvel, com remissão à sua matrícula ou individuação e aos seus registros, a cópia do auto de arrematação e a prova de pagamento do imposto de transmissão, além da indicação da existência de eventual ônus real ou gravame.

Arrematação

Após assinado o auto de arrematação pelo juiz, arrematante e leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável a teor do artigo 903 do CPC.

Débitos tributários

Por fim, no que tange aos débitos tributários, a regra geral disposta no artigo 130 do CTN dispõe serão quitados com o valor da arrematação, por isso não são de responsabilidade do arrematante.

Principais aspectos do leilão de imóvel extrajudicial:

Os leilões extrajudiciais acontecem, majoritariamente, em virtude do descumprimento de contrato de alienação fiduciária para financiamento de imóveis. O procedimento desses leilões está previsto na Lei 9.514/1997.

Nesse tipo de contrato, o credor fiduciário (instituição financeira) financia o imóvel adquirido pelo devedor fiduciante (comprador), que, por sua vez, transfere ao credor a propriedade resolúvel de coisa imóvel. Além disso, geralmente após três parcelas em atraso será constituído em mora o fiduciante.

Essa constituição se dará após intimação do devedor pelo oficial do competente Registro de Imóveis, dando quinze dias para pagamento da prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, somados aos juros convencionais, penalidades e os demais encargos contratuais, além das despesas de cobrança e de intimação, conforme previsto no artigo 26 da Lei 9.514/1997.

Se não for purgada a mora, ou seja, realizado o pagamento das importâncias previstas no parágrafo anterior, o oficial do Registro de imóveis promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.    

Conforme previsão do artigo 27 da Lei 9.514/1997, uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro da consolidação da propriedade, promoverá leilão para a alienação do imóvel.

Eis os principais aspectos do leilão extrajudicial de imóveis:

• Na primeira praça o valor mínimo de lance é o de avaliação do imóvel;
• Caso não tenham interessados na primeira praça, será realizado o segundo leilão nos quinze dias subsequentes;
• Na segunda praça o valor mínimo de lance deve ser o valor da dívida mais encargos;
• O devedor deve ser intimado da realização dos leilões, podendo até a data do segundo leilão exercer direito de preferência na aquisição do imóvel por preço correspondente ao valor da dívida mais encargos;
• Caso no segundo leilão não tenham licitantes, será extinta a dívida e exonerado o devedor, ficando o credor com o imóvel para si, podendo promover a venda direta do imóvel nos seus termos.

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O que é o edital do leilão de imóveis e qual a sua importância?

Tanto nos leilões judiciais, quanto extrajudiciais, o edital será o documento que vai prever todas as condições da transação, como: data, hora, avaliação, forma de pagamento, ônus que recaem sobre o bem, o estado do imóvel, se está ocupado ou não, entre outras informações relevantes. 

Dessa forma, é muito importante a análise atenta de todos os pormenores do edital, a fim de que a arrematação seja feita de forma segura.

O que acontece se o imóvel estiver ocupado?

Arrematar um imóvel ocupado não é, como muitos pensam, um empecilho. Caso este seja o caso, as medidas que devem ser tomadas pelo arrematante vão depender se o leilão é judicial ou extrajudicial.

Se o leilão for judicial, o próprio juiz que determinou a realização do leilão irá determinar a desocupação do imóvel através do mandado de imissão na posse do arrematante, conforme artigo 901, §1º do CPC.

No caso dos leilões extrajudiciais, se o imóvel estiver ocupado, deverá o arrematante promover ação própria para desocupação, ao contrário do leilão judicial. Importa destacar que, nesse tipo de ação, cabe o pedido liminar para que o arrematante não espere até o final do processo para ter a posse do imóvel.

Quem pode participar do leilão de imóveis?

No caso dos leilões judiciais, o artigo 890 do CPC prevê que pode oferecer lance qualquer pessoa que esteja na livre administração de seus bens, com as seguintes exceções:

No caso dos leilões extrajudiciais a lei não prevê qualquer limitação.

É seguro arrematar imóveis em leilão?

Ao contrário do que muitos pensam, o investimento em imóveis em leilão pode ser considerado conservador. 

Isso porque, caso a análise do edital e dos procedimentos, seja ele o processo judicial no caso de leilões promovidos pela justiça, seja do procedimento cartorário no caso de leilões extrajudiciais, seja feita de forma criteriosa, o arrematante terá previsibilidade do que irá acontecer.

Sendo assim, pode escolher, por exemplo, se compensa arrematar um imóvel que está ocupado ou não, se vale a pena arrematar um imóvel em que outros encargos estão previstos no edital e assim por diante. 

Como a segurança está relacionada à previsibilidade, podemos sim considerar o leilão de imóveis como investimento seguro, o que não quer dizer que todo leilão é um bom negócio. Isso precisa ser analisado caso a caso.

Conclusão:

Muitos mitos circundam os leilões de imóveis, impedindo que interessados tenham acesso às inúmeras oportunidades que se apresentam nesse mercado, tanto no caso de compra para moradia, quanto para venda. 

É preciso ter em mente que o leilão de imóveis pode sim ser muito lucrativo, necessitando apenas que seja realizada a análise criteriosa – de preferência com auxílio profissional – do leilão em questão. 

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