A Lei do Distrato Imobiliário (13.786/18) regula contratos imobiliários no Brasil, promovendo transparência e equilíbrio nos interesses das partes. Introduz mudanças no processo de rescisão, visando regular as relações contratuais e garantir transparência no setor imobiliário, marcando um avanço regulatório significativo.

O universo imobiliário é dinâmico e complexo, refletindo diretamente na vida de milhões de brasileiros. Nesse contexto, a Lei do Distrato surge como uma peça-chave, moldando as relações contratuais e impactando construtoras, incorporadoras e consumidores. 

Compreender profundamente essa legislação é essencial para advogados, empresas do ramo e, principalmente, para aqueles que buscam realizar transações imobiliárias. 

Além disso, neste artigo, analisaremos como essa legislação promoveu alterações não só no distrato, mas também mudanças substanciais na normativa que regula as incorporações imobiliárias (Lei 4.591/1964) e no âmbito do Parcelamento do Solo Urbano (Lei 6.776/1979). 

Vamos nos aprofundar nos detalhes para compreender como essas mudanças impactaram e continuam influenciando o cenário imobiliário brasileiro. Por isso, continue a leitura para entender TUDO sobre a lei do distrato! 😉

Qual o contexto histórico da lei do distrato?

Em 27 de dezembro de 2018, entrou em vigor a Lei Federal n.° 13.786, conhecida como “Lei dos Distratos”, promovendo alterações significativas nas Leis n.° 4.591/1964 e n.° 6.766/1979. Essa legislação foi criada em resposta a um cenário de crise no mercado imobiliário brasileiro, que atingiu seu auge em 2014. 

Muitos compradores de imóveis na planta, que haviam optado por parcelar o pagamento, enfrentaram inadimplência, levando a rescisões unilaterais dos contratos. Contudo, a crise imobiliária intensificou-se devido à discrepância entre o valor contratado na venda do imóvel na planta e seu valor de mercado na entrega das chaves. 

A situação resultou em casos em que o saldo devedor ultrapassava significativamente o valor de mercado, levando os consumidores a rescindirem unilateralmente os contratos e buscarem judicialmente a devolução dos valores pagos. Diante disso, o Judiciário ficou sobrecarregado com ações relacionadas aos direitos dos consumidores adquirentes de imóveis sob esses regimes.

Desse modo, a Lei dos Distratos foi criada para preencher lacunas legais, estabelecendo regras, multas e prazos para a rescisão contratual. Assim, visando oferecer uma alternativa extrajudicial para resolver questões decorrentes de rescisões unilaterais em contratos de compra de imóveis em incorporação imobiliária e parcelamento de solo urbano. E, também, visando reduzir a insegurança jurídica no setor imobiliário.

Até a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, o adquirente não tinha o direito de rescindir unilateralmente o contrato de promessa de compra e venda em incorporação imobiliária. 

Apesar da clareza do art. 32, § 2o, os tribunais adotaram uma interpretação extensiva, permitindo rescisões unilaterais sem justificativa plausível. Como, por exemplo, o entendimento exarado na Súmula n. 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo que sugere que o comprador poderia rescindir unilateralmente, mesmo inadimplente. 

Essa interpretação questionável resultou em decisões permitindo a extinção do contrato sem motivação coerente, gerando críticas no mercado imobiliário devido à facilidade para os adquirentes obterem restituições substanciais.

Com a promulgação da Lei 13.786/2018, temos um cenário no qual visa realinhar a interpretação do contrato de promessa de venda à irretratabilidade estabelecida na Lei 4.591/1964. Apesar de questionamentos sobre a necessidade da medida, ela parece ser uma resposta crucial para corrigir interpretações equivocadas dos tribunais e restabelecer o equilíbrio nas relações contratuais no setor imobiliário.

O que é e como funciona a Lei do Distrato?

Como falado, a Lei do Distrato, também conhecida como Lei 13.786/18, estabelece prazos e condições para a rescisão, visando evitar abusos e assegurar uma transição justa.

Apesar de ter adquirido popularidade pelo nome “Lei do Distrato”, é relevante destacar que essa legislação vai além da regulamentação exclusiva de situações de desistência bilateral de contrato.

Ela também abrange outras circunstâncias de rescisão contratual, incluindo as hipóteses de resilição unilateral e as situações de resolução do contrato decorrentes do descumprimento de obrigações por uma das partes.

Assim, essa legislação apresenta abrangência ampla, contemplando diversas modalidades de término de contratos imobiliários para garantir uma regulação completa e equitativa. Porém, cabe ressaltar que a legislação não abrange todos os contratos imobiliários.

Ela se restringe aos acordos de compra e venda de apartamentos, casas ou lotes em empreendimentos incorporados ou áreas parceladas para venda de lotes no âmbito do parcelamento do solo urbano. 

Desse modo, a lei reflete exclusivamente aos contratos celebrados entre o incorporador ou loteador e o cliente final, excluindo outras modalidades de transações imobiliárias, como a compra e venda de terrenos rurais e propriedades que não façam parte de empreendimentos incorporados ou áreas parceladas.

Portanto, cabe dizer que a Lei do Distrato não afeta as negociações de revenda de unidades imobiliárias pelos adquirentes originais que não sejam conduzidas diretamente pelo incorporador ou loteador. 

Quando passou a valer a lei do distrato

Sua vigência iniciou em 27/12/2018, aplicando-se somente a contratos assinados após essa data. Por isso, é válido observar que os contratos em execução assinados antes de 27/12/2018 não são abrangidos pela Lei do Distrato, já que não possui efeito retroativo.

Também vale destacar que as partes envolvidas em contratos em andamento, assinados antes da vigência da lei, têm a possibilidade de incorporar as regras da Lei do Distrato por meio de aditivo contratual. Mas, isso caso considerem que a medida proporcionará maior segurança jurídica para o negócio.

Quais foram as principais alterações trazidas pela lei do distrato

As construtoras e incorporadoras enfrentam desafios significativos com a Lei do Distrato, desde a revisão de contratos até a adaptação de suas práticas comerciais. Compreender essas mudanças é essencial para a manutenção de um ambiente de negócios saudável.

Confira as principais alterações: 

1 –  Quadro resumo:

A Lei do Distrato, ao promover alterações significativas, introduziu o Quadro-Resumo como uma novidade essencial. 

Este quadro, presente nas transações entre incorporador/loteador e o cliente final, antecede as cláusulas do contrato e tem o propósito de proporcionar maior transparência e compreensão das obrigações assumidas pelo cliente. Especialmente em relação às consequências da rescisão do negócio. 

A redação do Quadro-Resumo deve ser clara, evitando ambiguidades. Além disso, ele exige a assinatura do adquirente, manifestando concordância com as consequências do desfazimento do negócio.

A lei estipula que a ausência de qualquer dessas informações pode ser corrigida em 30 dias. Se não houver correção, o adquirente tem o direito de rescindir o contrato por justa causa, impondo ônus rescisórios ao incorporador/loteador. 

2 – Distrato na incorporação x distrato na compra de lote:

Compreende-se que, em relação aos requisitos formais, a Lei do Distrato estabelece padrões semelhantes para os contratos de compra e venda de lotes e unidades em incorporações imobiliárias, notando-se um paralelismo claro nos elementos exigidos nos Quadros-Resumo desses contratos. 

No entanto, em termos de outras normas, há diferenças significativas, como:

• prazo de tolerância para conclusão das obras;
• valores retidos em caso de distrato ou resolução por inadimplência;
• prazo de pagamento da restituição;
• direito de arrependimento;
• procedimento de restituição e modalidade com adjeto de alienação fiduciária;
• possibilidade de desfazimento do negócio pelo comprador com nomeação de substituto.

Vejamos mais detalhes de cada uma dessas diferenças: 

Prazo de Tolerância para Conclusão das Obras:

O incorporador tem um prazo de tolerância de 180 dias, além do inicialmente estabelecido, para concluir o empreendimento e entregar o imóvel, sem ônus para o adquirente, desde que essa previsão esteja no contrato.

Em relação aos loteamentos, é importante observar que a Lei do Distrato não prevê explicitamente o prazo de tolerância para conclusão das obras. Dessa forma, a definição desse prazo deverá ser estabelecida no próprio contrato.

Valores Retidos em Caso de Distrato ou Resolução por Inadimplência:

Em caso de distrato ou resolução por inadimplência do adquirente, os valores a serem restituídos, corrigidos conforme índice do contrato, devem ser descontados na incorporação:

1. Comissão de corretagem integral.
2. Pena convencional, limitada a 25% da quantia paga.
3. Impostos reais, cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores vencidos durante a disponibilidade do imóvel ao adquirente.
4. Valor correspondente à fruição do imóvel, calculado a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao período em que o adquirente esteve na posse do imóvel.
5. Outros encargos e despesas previstas no contrato.

Nas hipóteses de loteamento, em caso de rescisão por fato atribuível ao adquirente, a restituição dos valores já pagos por este deve ocorrer com as seguintes condições, descontados de:

1. Valores Correspondentes à Fruição do Imóvel: Até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Esse prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.
2. Montante devido por Cláusula Penal e Despesas Administrativas: Inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato.
3. Encargos Moratórios: Relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente.
4. Débitos Diversos: Impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas, tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão.
5. Comissão de Corretagem: Desde que integrada ao preço do lote.

Prazo de Pagamento da Restituição:

No caso da incorporação o pagamento da restituição ao adquirente, ocorrerá de acordo com as seguintes condições:

1. Se a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente.
2. Se não estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, após 180 dias do desfazimento do contrato.
3. Em caso de revenda da unidade antes desses prazos, o valor remanescente é pago em até 30 dias da revenda.

Enquanto temos que no caso de loteamento, o pagamento da restituição, em caso de rescisão por fato atribuível ao adquirente em loteamento, ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais. O início desse pagamento está sujeito a um prazo de carência, observando as seguintes condições:

1. Em loteamentos com obras em andamento: O pagamento terá início no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias após o prazo previsto em contrato para a conclusão das obras.
2. Em loteamentos com obras concluídas: O pagamento terá início no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual.

Direito de Arrependimento:

Em ambos os cenários o direito de arrependimento pode ou não ocorrer, dependendo da previsão expressa no contrato e no Quadro Resumo. Contudo, é sempre aplicável em casos de assinatura da compra e venda em estande de vendas ou fora da sede do incorporador/ loteador ou estabelecimento comercial.

Procedimento de Restituição e Modalidade com Adjeto de Alienação Fiduciária:

O procedimento de restituição não se aplica à modalidade de compra e venda com adjetivo de alienação fiduciária, sendo adotado um procedimento mais específico após o leilão do bem, conforme previsto na Lei 9.514/1997.

Possibilidade de Desfazimento do Negócio pelo Comprador com Nomeação de Substituto:

Enquanto na incorporação é possível o desfazimento do negócio pelo comprador, com a nomeação de um substituto, nos casos de loteamento não se faz possível.  

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Quais as penalidades previstas na lei do distrato?

 A legislação estabelece penalidades para descumprimento de suas disposições. Conhecer essas penalidades é crucial para orientar a conduta das partes envolvidas e evitar consequências desfavoráveis.

Ao estabelecer expressamente o prazo de tolerância para a entrega das unidades, proporcionou maior segurança às incorporadoras. No entanto, ela também introduziu a multa por atraso na entrega, que é devida pela incorporadora ao comprador.

De acordo com o artigo 43-A, §2º, da Lei 4.591/1964, a incorporadora deve pagar uma indenização de 1% (um por cento) do valor total já pago pelo comprador para cada mês de atraso, pro rata die. Essa indenização é corrigida monetariamente conforme o índice estipulado no contrato.

É importante ressaltar que a multa incide sobre o valor total já pago pelo comprador até a data prevista para a conclusão das obras ou o término do prazo de tolerância. Isso evita um possível enriquecimento sem causa do comprador, uma vez que a multa não é aplicada sobre o preço total do imóvel, mas sobre os valores efetivamente pagos até o momento.

Além da multa, a Lei do Distrato facultou ao comprador a resolução do contrato por culpa da incorporadora, caso haja desrespeito ao prazo de tolerância para a entrega das unidades, conforme estabelecido no artigo 43-A, §1°, da Lei 4.591/1964.

Conclusão:

Em meio às complexidades do mercado imobiliário, a Lei do Distrato surge como um instrumento crucial para a regulação das relações contratuais. Seu impacto é profundo, moldando a conduta das partes envolvidas e promovendo uma dinâmica mais equitativa. 

O principal propósito da Lei 13.786/2018 foi reforçar a ideia de que os contratos devem ser integralmente cumpridos, apesar de a lei agora conceder o direito de arrependimento aos adquirentes em determinadas situações. 

A segurança jurídica é fundamental para o desenvolvimento de qualquer atividade empresarial. Estabelecer que os acordos devem ser honrados e definir as consequências para o descumprimento contratual é considerado, em nossa opinião, uma medida positiva.

Compreender seus pontos-chave é fundamental para advogados, empresas e consumidores, garantindo transparência e justiça nas transações imobiliárias.

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