A responsabilidade do síndico é proteger o condomínio e os condôminos. Ele pode ser responsabilizado por suas ações, devendo exercer suas funções sem abusos, cumprindo suas competências para evitar consequências civis e/ou criminais.

Quando o assunto é condomínio muitas questões surgem, seja por aqueles que nunca moraram em um antes ou pelos próprios moradores. Grande parte das dúvidas aparecem em volta da figura do síndico, que é a pessoa (física ou jurídica) eleita para cuidar e gerir todas as questões do condomínio.

Pelo fato de ser o síndico o responsável de administrar pontos relevantes de um condomínio, como parte financeira, cobranças e cumprimento de normas, sua atuação deve ocorrer de forma legal e coerente, a fim de que este não corra o risco de realizar atos ilícitos e prejudiciais que podem levar à sua condenação civil e até criminal.

Tanto é, que os atos que fujam da legalidade podem prejudicar, inclusive, os próprios moradores, no caso de ocorrer algum ilícito na área financeira do condomínio ou alguma omissão em representação legal do condomínio em processos judiciais, por exemplo.

Assim, o presente artigo visa justamente clarear as suas ideias sobre a pessoa do síndico, suas funções e as suas responsabilidades. Continue a leitura para saber mais! 😉 

O que é um síndico de condomínio?

O síndico do condomínio é a pessoa (física ou jurídica) eleita na Assembleia pela maioria dos moradores. O seu dever é realizar a gestão condominial e representar os interesses dos condôminos.

De acordo com o Código Civil, o síndico do condomínio é eleito para exercer suas atividades por um período (mandato) não superior a dois anos, ainda que seja admitida a reeleição.

Quem pode e quem não pode ser síndico?

A lei, a princípio, não menciona quem não pode ser síndico. Em tese, qualquer pessoa, moradora do condomínio ou não, pode ser síndica. No entanto, há entendimento consolidado do Conselho Nacional de Justiça de que juízes não podem ser síndicos. Além disso, existem debates sobre outros cargos específicos. 

Nesse ponto, ainda, grande parte dos advogados entendem que os moradores inadimplentes não podem ser síndicos, tendo em vista que sequer podem votar na Assembleia, conforme a lei (art. 1.335, inciso III do Código Civil). Porém, tal tema gera grande discussão em virtude de o legislador não ter previsto esse cenário como proibido.

Quais as funções e responsabilidades do síndico?

A função do síndico engloba, além da representação legal do condomínio, a gestão de uma forma geral. É possível citar como exemplo: 

• a organização e convocação das assembleias;
• fiscalização do cumprimento das normas pelos moradores;
• elaboração do orçamento de receitas e despesas;
• providenciar a manutenção e conservação das áreas;
• cobrança dos moradores inadimplentes;
• e prestação de contas.

O artigo 1.348 do Código Civil traz algumas das principais competências do síndico:

Entende-se que outras atribuições possam ser destinadas ao síndico além das transcritas acima, desde que constantes na convenção do condomínio e estejam limitadas à administração condominial.

Ainda, é possível observar que a lei permite, no parágrafo segundo, a transferência de poderes ou funções do síndico a outrem. Nesse ponto, é possível citar como exemplo as administradoras de condomínio que muitas vezes são contratadas para auxiliar o síndico em suas atividades.

Existem limitações legais para a atuação do síndico? 

A atuação do síndico deve estar dentro das atividades de administração condominial e de acordo com as atribuições descritas em lei e na convenção. Qualquer situação que vá além de uma mera gestão cotidiana e dentro da normalidade deve ser repassada aos moradores e discutida na Assembleia.

Isso porque, deve-se sempre lembrar que o síndico atua como representante do condomínio e dos interesses comuns de seus moradores/condôminos, de modo que o síndico não pode impor seus interesses particulares e muito menos deixar de cumprir as normas existentes. 

Sobre o tema, Luiz Antonio Scavone Jr. menciona:

Tampouco é lícito ao síndico extrapolar os limites impostos pela lei e pela convenção em razão das matérias que cabem à assembleia. Como exemplo, não pode o síndico conceder, sem autorização de assembleia específica, desconto ao inadimplente.” (Scavone, 2023, p. 949).

Nesse sentido, os próprios moradores, que por sinal são os que elegeram o síndico, devem ficar atentos à atuação do síndico. Como por exemplo, na prestação de contas, conservação e manutenção das áreas e convocação de assembleias, haja vista que o síndico ao ultrapassar alguma atividade ou legalidade pode ser responsável civil ou criminalmente pelos seus atos.

Quais são os principais crimes e processos relacionados à atuação do síndico? 

O síndico, por atuar como gestor do condomínio e possuir atribuições descritas em lei e na convenção, pode ser responsabilizado civil ou criminalmente pelos atos que sejam ilícitos. 

Seja por causar prejuízos e gerar a necessidade de indenização civil, por exemplo, ou seja por incorrer em algum crime ou contravenção penal. Atualmente, algumas das principais causas contra síndicos são: 

• alegação de crime de injúria, calúnia ou difamação decorrente do abuso das funções que lhe são conferidas;
• desvio de verbas do condomínio;
• exposição ou cobrança constrangedora de condôminos inadimplentes;
• omissão no exercício de sua função; e
• não prestação de contas da forma devida.

Estes são exemplos de causas cotidianas em face de síndicos. É claro que podem existir várias outras situações pelas quais o síndico pode vir a ser responsabilizado em virtude da sua função.

É importante frisar, como feito em outras vezes nesse artigo, que o síndico é escolhido pela maioria dos moradores para atuar e gerir o condomínio conforme os interesses comuns de todos e as necessidades do próprio condomínio. 

Portanto, é possível mencionar que há uma relação de confiança entre os condôminos e o síndico, haja vista que é o síndico que representará o condomínio em processos, que utilizará e destinará valores arrecadados por todos, dentre várias outras atividades de grande importância. 

Desse modo, ao se tornar síndico, este deve se informar e, se possível, buscar auxílio jurídico a fim de compreender exatamente como deverá realizar suas funções de modo que esteja sempre conforme a lei e as normas do condomínio.

O que fazer se houver suspeitas de irregularidades na gestão do síndico? 

As providências vão depender do tipo de irregularidade que se suspeita. 

Por exemplo, se imagina-se que o síndico está expondo de forma constrangedora e vexatória os condôminos inadimplentes, deve-se juntar as “provas”, ou seja, conversas, fotos de murais e etc; e levar até um advogado especialista que poderá analisar se de fato há um indício de abuso da função.

Agora, se for o caso, por exemplo, de suspeitas de desvios ou mal uso de verbas ou até falha na prestação de contas, aí o condômino poderá solicitar ao síndico para analisar os relatórios e balancetes, ainda que fora da assembleia destinada para tanto. 

Em caso de negativa por parte do síndico ou omissão, pode ser pensada a possibilidade de os moradores ingressarem com uma ação judicial de exigir contas e, também, conforme a situação, buscarem a destituição do síndico de seu cargo.

Recomenda-se que as suspeitas de irregularidade sejam documentadas na forma cabível e de acordo com cada situação, além da tentativa de solucionar extrajudicialmente e de forma direta com o síndico. 

Ainda, a consulta de advogados é sempre bem vinda para que os condôminos sejam orientados a como agir da maneira correta em cada caso. Eventualmente, a depender da situação, danos, gravidade e, não sendo possível a solução amigável, ações judiciais podem ser propostas e também ser promovida a destituição do síndico de seu cargo.

É possível os condôminos destituirem o síndico do seu cargo?

Sim, é possível. Infelizmente é comum existirem moradores insatisfeitos com a gestão do síndico em exercício por verificarem situações graves na atuação deste. 

Na lei, especificamente no artigo 1.349 do Código Civil, existe a possibilidade de destituição dos síndico em três hipóteses, são elas:

1. Devido à prática de irregularidades;
2. Ausência de prestação de contas;
3. Não-administração conveniente do condomínio.

Sendo assim, ocorrendo uma das três hipóteses, ¼ dos condôminos podem se juntar para convocar assembleia que, por maioria absoluta dos membros, poderá então destituir o síndico de seu cargo.

Todavia, em virtude de se tratar de uma situação grave, a destituição deve ocorrer de forma justa e com provas, dando ainda a oportunidade de o síndico apresentar sua defesa, como é direito fundamental previsto na Constituição Federal. 

Também, é recomendada a consulta de uma área jurídica a fim de realizar o procedimento de forma correta evitando vícios e prejuízos.

Conclusão: 

Como pôde-se observar ao longo do presente artigo, a função de síndico é de extrema importância aos condomínios, visto que é este que faz toda a gestão condominial e representa a vontade, necessidade e interesses comuns de todos os condôminos.

Assim, justamente por ser uma função de grande relevância, existe um laço de confiança entre os moradores, condôminos e síndico e, ainda, o cuidado de realizar adequadamente as atividades sob pena de ser responsabilizado civil e até criminalmente no exercício de suas funções.

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