A lei 14.382/2022 introduziu a adjudicação compulsória extrajudicial no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos. Esse processo visa regularizar o registro de imóveis que foram prometidos em venda ou cessão.

Comprou um imóvel, quitou, mas ainda não tem a escritura? A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser a solução rápida e econômica para essa ocasião.

Imagine finalmente conseguir comprar o imóvel dos seus sonhos, mas, na hora de oficializar tudo, o vendedor simplesmente desaparece ou se recusa a assinar os documentos. Frustrante, não é? 

É aqui que entra a adjudicação compulsória extrajudicial, um processo menos burocrático e mais rápido que pode resolver essa situação. 

Neste artigo vou te explicar como esse processo legal garante a transferência do imóvel para o seu nome de forma rápida e descomplicada. Continue a leitura! 😉

O que é adjudicação compulsória extrajudicial?

A adjudicação compulsória extrajudicial foi incluída no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos pela nova lei 14.382/2022, e ela serve para regularizar o registro de imóveis prometidos em venda ou cessão.

Para entender melhor, vamos a um exemplo: João comprou um apartamento de Maria. Pagou tudo certinho, mas, na hora de transferir o imóvel para seu nome, Maria sumiu. Sem a assinatura dela, João fica sem possibilidade de provar que o apartamento agora é seu. A solução? Adjudicação compulsória extrajudicial. 

Basicamente, é uma forma de João, com o apoio da lei, obrigar a transferência do imóvel para seu nome, sem precisar entrar na justiça com um processo longo e cansativo.

Aspectos Legais da Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Agora, vamos desbravar um pouco o lado legal, mas sem complicação. A adjudicação compulsória está prevista no Código Civil brasileiro e ganhou um reforço com o Novo Código de Processo Civil, de 2015. Ela diz que, se você comprou e pagou por um imóvel, mas o vendedor não quer oficializar a venda, você tem o direito de exigir essa transferência de forma legal.

Mas, e aí, como fazer isso “sem a justiça”? Simples. Você leva o caso para um cartório de registro de imóveis com todos os documentos que comprovem a compra. Segue a lista dos principais documentos relacionados ao imóvel:

• Contrato;
• Comprovantes de pagamento; 
• Comunicações com o vendedor.

O cartório vai notificar o vendedor, dando a ele a chance de se manifestar. Se o vendedor continuar no silêncio ou se recusar sem um motivo justo, o cartório procede com a transferência do imóvel para seu nome.

Quem pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial?

Qualquer pessoa que tenha comprado um imóvel e esteja enfrentando dificuldades para conseguir a transferência oficial pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial. 

Isso vale tanto para imóveis urbanos quanto rurais, desde que você tenha provas nítidas e contundentes da compra e do pagamento integral, além disso, o imóvel precisa estar quitado.

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Quanto custa a adjudicação compulsória extrajudicial?

Os custos variam conforme o valor do imóvel e o estado onde ele está localizado, pois as taxas cartorárias não são uniformes em todo o Brasil. 

Porém, mesmo com essas variações, optar pela via extrajudicial é quase sempre mais econômico do que entrar com uma ação judicial, sem falar na economia de tempo e burocracias.

A Súmula 239 do STJ e a Adjudicação Compulsória: Segurança Jurídica nos Contratos Imobiliários

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece um marco na proteção dos compradores de imóveis, consolidando o contrato de compra e venda, cessões e promessas de cessão como irrevogáveis e garantindo o direito real oponível a terceiros. 

Este entendimento não apenas assegura que os acordos de compra de imóveis, uma vez registrados, não podem ser cancelados unilateralmente, mas também reforça o direito dos compradores à adjudicação compulsória.

Na prática, essa súmula oferece um escudo de proteção aos compradores, permitindo que, nos casos em que a parte vendedora se recuse a finalizar a transação conforme acordado, o comprador possa demandar a transferência definitiva do imóvel para seu nome. 

Um exemplo claro disso é quando um comprador, após firmar e registrar o contrato de compra de um apartamento, se depara com a recusa da construtora em cumprir o acordado. Com base na Súmula 239, o contrato não só é considerado irrevogável, mas o comprador também tem o direito assegurado de exigir a adjudicação compulsória do imóvel, independentemente de tentativas de venda para terceiros pela construtora.

A relevância da Súmula 239 para a adjudicação compulsória extrajudicial é significativa, ela estabelece um precedente legal que reforça a segurança jurídica nas transações imobiliárias, garantindo aos compradores um caminho mais direto e seguro para a posse efetiva de seus imóveis. 

Esta decisão do STJ não apenas protege os direitos dos compradores, mas também contribui para a estabilidade e previsibilidade do mercado imobiliário, assegurando que os contratos registrados sejam cumpridos conforme o acordado, sob a proteção da lei.

Conclusão

A adjudicação compulsória extrajudicial é um excelente recurso para quem deseja garantir seus direitos de propriedade de forma rápida e menos burocrática. 

Com a documentação correta e seguindo os passos necessários, é possível superar os obstáculos criados por vendedores relutantes e finalmente ter seu imóvel reconhecido como seu, legalmente e sem complicações.

Lembre-se, cada caso tem suas particularidades, então, considerar o apoio de um advogado especializado pode ajudar a tornar o processo ainda mais tranquilo e eficiente!

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