Danos em imóveis alugados: quem é o responsável?

17 abr 2024 •

Artigo atualizado 7 ago 2024

Danos em imóveis alugados são uma preocupação recorrente entre locadores no Brasil. A legislação nacional, em especial a Lei do Inquilinato, estabelece os direitos e obrigações tanto do locador quanto do locatário quanto à reparação de danos ocorridos durante o período de locação.

Hoje vamos falar da situação que deixa os locadores de cabelo em pé: alugar o imóvel e, ao final da locação, ele estar todo danificado. Inclusive, eu aposto que você já ouviu alguém falar que morre de medo de colocar o imóvel para alugar porque o locatário não “cuida bem”.

E certamente, em algum almoço de domingo uma tia sua, cuidadosa, já lhe orientou para evitar a todo custo a locação, porque depois sai mais caro arrumar o que está estragado.

Mas, eu vou te mostrar que não é bem assim. E por sinal, já te adianto que deixar um imóvel fechado por “medo” de alugar vai te trazer ainda mais prejuízos. Isso porque existem inúmeras formas de prevenir esses temidos danos decorrentes da locação.

Continue a leitura para saber mais! 😉

O que diz a lei do inquilinato sobre danos em imóveis alugados?

A primeira coisa que precisamos saber é que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245 de 1991), juntamente do Código Civil, é a responsável por estabelecer como será a relação, direitos e deveres do locatário e locador. Incluindo, o que acontece nos casos de danos em imóveis alugados.

Em termos gerais, precisamos ter em mente que a Lei do inquilinato trata da responsabilidade civil. Certamente você também já ouviu falar sobre esse tema, mas vamos facilitar aqui, sem o “juridiquês”: responsabilidade civil é o dever que uma pessoa tem de reparar qualquer dano que tenha causado a outra pessoa.

Então vamos pensar em casos práticos para sair da teoria. Eu, Carolina, vou alugar um imóvel. A partir daí, visito vários até escolher um. Feito isso, converso com o proprietário para finalizar o negócio.

Porém, no dia da vistoria percebo que o revestimento do banheiro está oco. E agora? Neste caso, os danos no imóvel presentes antes da minha chegada são de responsabilidade do locador – dono no imóvel. Sendo assim, basta que eu informe-o no dia da vistoria para que ele faça o reparo.

Agora vamos imaginar que eu tenha locado o imóvel – no mesmo exemplo acima – e na hora que fui tomar banho quebrei o vidro do box. Aqui, a responsabilidade de reparo será minha como locatária.

Portanto, a partir do exemplo prático mostrado acima, já podemos definir que o dano anterior à chegada do locatário é de responsabilidade do dono do imóvel, e posterior a sua chegada é de responsabilidade do locatário.

Precisamos fixar na nossa mente que em qualquer contrato de aluguel o proprietário deve entregar o imóvel em boas condições de uso e moradia e, da mesma forma, quem alugá-lo deve devolvê-lo à altura do que foi recebido.

Quais são os deveres do proprietário?

Com o básico já explicado, é importante também aprofundarmos no tema para evitar desgastes desnecessários entre locador e locatário. Para isso, vou começar trazendo os deveres do proprietário. São eles:

Emitir recibo de cada pagamento ou fazer constar em contrato que o comprovante de pagamento (aquele da conta bancária) vale como recibo;
Deixar o imóvel nas devidas condições de habitação, o que significa que as coisas devem estar funcionando. Não vale ter o chuveiro, mas ele não esquentar;
Em condomínios as verbas extraordinárias são de responsabilidade do proprietário. Como por exemplo rateio para compra de algum equipamento ou conserto de área comum;
Manter o imóvel com as manutenções em dia.

Você, como bom proprietário, vai fazer todos esses itens constarem no contrato e irá discriminar nas cobranças de aluguel. Isso porque o locatário tem que saber exatamente aquilo que ele está pagando.

Quais são os deveres do inquilino?

Depois de falarmos sobre as responsabilidades do proprietário, precisamos esclarecer também quais são os deveres do inquilino. Para isso, confira a lista abaixo:

Se o estrago se deu por mau uso, a responsabilidade é do inquilino. Aqui você pode relacionar com o exemplo que dei anteriormente, sobre a quebra do vidro do box;
Também, é sua responsabilidade pagar as contas de água, luz, internet e condomínio (ordinária);
Manter o imóvel alugado em bom estado. Então a limpeza regular e os pequenos reparos são sua responsabilidade. Ou seja, nada de ligar para o proprietário para dizer que a lâmpada queimou!
Por fim, não causar danos intencionais ou negligentes.

Sobre esse último ponto, vamos ao exemplo para ficar mais fácil de entender.

Dano intencional: você vai tirar um quadro da parede, ao invés de soltar o prego com cuidado você vai lá e puxa com toda a força e sai um pedaço do revestimento – aqui é um dano intencional.

Dano negligente: você é inquilino e vê que a torneira começou a vazar, mas com preguiça de arrumar deixa lá pensando que uma hora a vontade chega. Para a sua infelicidade o vazamento da torneira escorre pela parede e estraga o gabinete do banheiro. Eis aqui o dano negligente.

Existem exceções nos danos causados em imóvel alugado?

Vamos agora falar da melhor parte, as exceções! Essas são situações que escapam daquilo que eu te contei logo acima.

Mas, vale lembrar que os contratos não são idênticos, por isso nada de usar o modelo que o colega te emprestou. Isso porque há situações específicas que precisam ser reguladas de forma específica.

Exceções relativas ao proprietário

Fui clara aqui dizendo que o morador é responsável pelos danos que causar, mas como tudo no direito, há exceções. No geral, o princípio básico continua sendo esse, mas vamos imaginar o exemplo que dei acima da torneira vazando.

Imaginemos que ao invés de estragar o gabinete, como no exemplo, essa água passe pelo revestimento e caia no apartamento de baixo. Nesse caso a responsabilidade passa a ser do proprietário. Claro que ele tem direito de regresso contra o inquilino, mas quem terá que prestar contas com o vizinho de baixo é ele.

Outro exemplo bem comum: você loca seu imóvel e o inquilino adora uma festa. Todo final de semana ele convida amigos para desfrutar dos momentos de lazer, incluindo música alta e bagunça até altas horas da manhã. Aqui a responsabilidade também é do proprietário.

Exceções relativas ao inquilino

No caso do inquilino, também existem algumas situações que extrapolam o comum. Como sempre, vamos ao exemplo para ajudar no entendimento:

Imagine que você tenha acabado de alugar o imóvel o vizinho do andar de baixo te interfona pedindo para você ir ver o apartamento dele. Chegando lá você nota que há uma cachoeira no banheiro dele, certamente vindo do seu apartamento.

Nesse caso o responsável por consertar será o proprietário. Afinal, casos como esse se encaixam no preceito básico de que o locatário deve receber a propriedade em perfeitas condições de ser habitada.

Exceções relativas a reformas e ajustes no imóvel

Existem, ainda, aquelas situações excepcionais relativas a reformas e ajustes no imóvel. Vamos imaginar que você tenha alugado o imóvel e note que precisa consertar uma torneira.

Nesse caso você deve comunicar ao proprietário antes. Avise que vai arrumar e que quer ser ressarcido em um segundo momento – normalmente com desconto no aluguel.

Agora vamos a outro exemplo: imagine que você aluga uma casa com churrasqueira, mas o espaço gourmet não é coberto. Então você tem ideia de fazer um telhado no local. É de suma importância que você entre em contato com o proprietário para verificar se ele autoriza ou não a obra.

Eu sei que você está pensando que não tem cabimento ele não autorizar porque é claro que vai ficar melhor. Nessa hora lembre-se: o imóvel não é seu e você precisa de autorização para modificar, ainda que na sua mente seja uma melhoria.

Não se esqueça que a autorização deve ser por escrito incluindo a informação se o proprietário vai ou não ressarcir o valor despendido na obra.

Como lidar com os danos em imóvel alugado?

Agora que eu te apresentei os “problemas”, chega o momento de te apresentar algumas soluções. Abaixo vou te mostrar como simples atitudes podem evitar maiores aborrecimentos e trazer a tão sonhada paz.

1) Vistoria detalhada antes e depois do aluguel

Para saber exatamente como está o imóvel que você está locando e para dar segurança ao proprietário, é importante fazer uma vistoria antes e uma depois do término da locação. Isto é, antes de entregar ou devolver as chaves.

Nessa vistoria o proprietário vai informar com fotos o estado em que o imóvel está e o inquilino poderá fazer suas observações. Por exemplo, imagine que na vistoria esteja que os metais do banheiro estão em perfeito estado e você nota que a torneira da pia está descascada: peça que seja feita a observação no termo de vistoria. Assim, ao final do contrato não haverá discussão sobre quem deixou a torneira daquela maneira.

2) Contrato de locação claro e abrangente

Vamos deixar a preguiça de lado – se você que está lendo é o profissional habilitado a fazer o contrato ou se você é o responsável por contrato de locação completo e detalhado, que especifique claramente as responsabilidades do inquilino em relação à manutenção e reparos, além de definir procedimentos para o caso de danos ao imóvel alugado.

3) Comunicação eficaz

Manter uma comunicação aberta e clara entre locador e inquilino é fundamental para prevenir e tratar danos. Os inquilinos devem relatar prontamente quaisquer problemas ou danos ao imóvel ao locador, e este deve responder e agir de forma adequada.

4) Inspeções regulares

Se você aluga um imóvel tem que ter em mente que o proprietário pode entrar nele enquanto você estiver morando. Mas, vamos deixar claro que isso não pode se dar sem aviso prévio.

Então se você que me lê é o proprietário, deixe claro no contrato e para o seu inquilino que de tempos em tempos você realizará uma inspeção. Previamente combinada a inspeção é saudável e evita aborrecimentos ao final do contrato.

Conclusão:

Como você pôde notar ao longo do texto, a locação não precisa ser um bicho de sete cabeças. Isso porque, com os cuidados necessários, é plenamente possível alugar um imóvel sem prejuízos desnecessários e atritos entre as partes.

Para isso, é essencial realizar uma vistoria detalhada do imóvel antes e depois da locação, bem como redigir um contrato claro e abrangente, visando proteger os interesses de ambas as partes.

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