Depósito caução: como funciona, dicas e o que a Lei diz sobre o tema? 

O depósito caução é um valor em dinheiro entregue pelo inquilino ao proprietário no início do contrato de locação, funcionando como garantia para o cumprimento das obrigações contratuais. Essa forma de caução é uma das modalidades de garantia de aluguel previstas na Lei do Inquilinato.

O que você vai encontrar neste conteúdo:

• O depósito caução é um valor em dinheiro entregue pelo inquilino ao proprietário no início do contrato de locação, servindo como garantia para o cumprimento das obrigações contratuais;
• Existe um limite legal para a quantia exigida como caução, geralmente correspondente a até três meses de aluguel, e ela deve ser mantida em caderneta de poupança ou aplicação financeira;
• Em caso de inadimplência ou danos ao imóvel, o proprietário pode utilizar o valor do depósito para cobrir eventuais prejuízos, desde que devidamente comprovados;
• Ao término da locação, se não houver pendências, o inquilino tem direito à devolução integral do valor, acrescido dos rendimentos da aplicação;
• Essa modalidade de garantia está prevista na Lei do Inquilinato, assegurando maior proteção tanto ao locador quanto ao locatário.

O depósito caução é um tema recorrente em contratos de locação e outras relações contratuais, mas muitos ainda têm dúvidas sobre sua natureza e funcionamento.

Neste artigo, abordaremos o que é o depósito caução, como ele opera na prática e quais são os principais aspectos legais envolvidos.

Continue a leitura para saber mais! 😉

O que é depósito caução? 

O depósito caução, estabelecido no artigo 37, inciso I, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), é uma das garantias mais comuns nos contratos de aluguel. Também chamado de caução de aluguel ou cheque caução, consiste em um valor em dinheiro que o inquilino entrega ao proprietário no início da locação.

Para que serve o depósito caução?

Essa quantia tem duas finalidades principais:

• Proteger o locador em caso de inadimplência (quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou encargos);
• Cobrir eventuais danos causados ao imóvel durante o período de uso.

Como funciona o depósito caução, de acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)?

Valor do depósito caução:

De acordo com o artigo 38, o depósito pode ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro. Quando optado em dinheiro, o § 2º do mesmo artigo determina que seu valor não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel.

Além disso, o artigo 43, inciso II, proíbe o locador de exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo (por exemplo, caução e fiador), prática considerada abusiva e sujeita a sanções.

A Lei também determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança ou aplicação financeira autorizada pelo Poder Público. Isso garante que haja transparência no manejo dos valores e que os rendimentos gerados ao longo do contrato sejam revertidos em benefício do inquilino, caso todas as suas obrigações sejam cumpridas.

Quando o caução pode ser utilizado?

O proprietário só pode movimentar o valor do depósito em situações específicas, como em caso de inadimplência comprovada ou danos ao imóvel. Para isso, normalmente se exige a anuência por escrito do inquilino ou, em último caso, a apresentação de provas ao final do contrato, quando se verifica o estado do imóvel.

Quando o depósito caução é devolvido?

Se não houver pendências financeiras ou prejuízos ao imóvel, o depósito caução deve ser devolvido integralmente ao inquilino ao término do contrato. Conforme o artigo 38, §1º, todos os rendimentos gerados na poupança ou aplicação pertencem ao locatário, assegurando uma compensação justa e transparente.

É obrigatória a devolução do depósito caução?

Sim. Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o valor do depósito caução deve ser devolvido ao final do contrato, desde que o inquilino tenha cumprido todas as obrigações, como pagar aluguel e encargos em dia (condomínio, IPTU, etc.) e entregar o imóvel em boas condições, desconsiderando o desgaste natural de uso.

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A retenção indevida não é automaticamente crime, mas em alguns casos pode ser interpretada como apropriação indébita (artigo 168 do Código Penal), quando fica claro que o proprietário, de má-fé, se apropria de um dinheiro que não lhe pertence mais.

Ainda assim, a maioria das situações são tratadas na esfera civil, com base na própria Lei do Inquilinato. Caso o proprietário não devolva o valor sem motivo justificado, o inquilino pode ingressar com ação judicial, pleiteando também indenização por perdas e danos, além de juros e correção monetária.

Quando o depósito caução é indicado?

• Preferência por garantia simples: O depósito caução costuma ser escolhido quando as partes desejam uma forma de garantia mais prática, evitando burocracias ligadas a fiador ou seguro-fiança.
• Facilidade de negociação: Muitos locadores e inquilinos preferem essa modalidade por ser direta e de fácil entendimento, já que envolve apenas o depósito em conta específica e a devolução ao final do contrato.
• Casos sem fiador disponível: Para quem não consegue apresentar fiador, o depósito caução surge como alternativa viável, desde que o inquilino possua recursos para pagar até três meses de aluguel antecipadamente.
• Proteção para o locador: Em caso de inadimplência ou danos ao imóvel, o proprietário tem acesso a um valor já reservado para cobrir prejuízos, o que dá segurança e rapidez na reparação.

Quais os riscos do depósito caução?

1. O inquilino precisa dispor de uma quantia significativa (até três meses de aluguel) logo no início do contrato, o que pode comprometer seu orçamento ou outras necessidades financeiras.
2. Existe a possibilidade de o locador se recusar a devolver o valor mesmo que o inquilino tenha cumprido todas as obrigações, obrigando o locatário a recorrer à via judicial para reaver seu dinheiro.
3. Embora a lei determine que o depósito seja aplicado em conta de poupança ou outro investimento autorizado, há casos em que o proprietário não segue esse procedimento, gerando insegurança e possíveis prejuízos ao inquilino.
4. No encerramento do contrato, podem surgir divergências quanto ao estado do imóvel. Se não houver um laudo de vistoria detalhado e documentado, o locador pode alegar danos inexistentes e tentar justificar a retenção do valor.

Quais as principais vantagens do depósito caução?

1. Dispensa a necessidade de fiador ou seguro-fiança, tornando a formalização do contrato mais rápida e menos burocrática.
2. Oferece segurança no caso de inadimplência ou danos ao imóvel, pois o proprietário pode usar o valor retido para cobrir prejuízos.
3. A Lei do Inquilinato determina que o valor máximo da caução seja de até três meses de aluguel, evitando exigências abusivas.
4. Quando depositado em caderneta de poupança ou aplicação financeira, o valor gera juros ou correção monetária que, ao final do contrato, são revertidos em benefício do locatário.
5. Se todas as obrigações forem cumpridas, o inquilino recebe seu dinheiro de volta; ao mesmo tempo, o locador tem respaldo para eventuais cobranças ou reparos.
6. É uma modalidade já consolidada no mercado, o que facilita a compreensão e a aceitação por parte de ambas as partes.

Não quero depositar o caução, quais as outras garantias existentes?

Além do depósito caução, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) prevê outras modalidades de garantia de aluguel, como:

• Fiança: É a forma mais tradicional além do depósito caução. O fiador assume a responsabilidade de pagar o aluguel e demais encargos caso o inquilino não cumpra suas obrigações. Requer uma análise de renda e bens do fiador, o que pode ser burocrático.
• Seguro-fiança: Contratado por meio de seguradora, substitui a figura do fiador. O inquilino paga um valor periódico (prêmio do seguro), e a seguradora indeniza o locador em caso de inadimplência ou danos ao imóvel. Não costuma ter devolução ao final do contrato, pois é um serviço de seguro.
• Caução de bens móveis ou imóveis: Em vez de dinheiro, o inquilino pode oferecer um bem (carro, por exemplo) ou um imóvel como garantia. Nesse caso, o processo pode envolver a averbação no registro de imóveis (no caso de caução de bem imóvel) para formalizar a garantia.
• Título de capitalização: Alguns locadores aceitam que o inquilino adquira um título de capitalização em seu nome, o qual fica atrelado ao contrato de locação. Em caso de inadimplência, o locador pode resgatar o valor. Se tudo ocorrer normalmente, o inquilino pode resgatar o título ao final do contrato, às vezes com correção ou possibilidade de participação em sorteios.

Cada modalidade traz vantagens e desvantagens específicas, variando em relação a custos, facilidade de contratação, segurança jurídica e possibilidade de devolução de valores. Por isso, é importante avaliar cuidadosamente a opção mais adequada para cada situação de locação.

3 dicas para os advogados e advogadas 

Se você como esta colunista que vos escreve advoga para imobiliárias, fique sempre atento a algumas questões:

Dica 1:

Verifique se seu cliente não está usando um contrato padronizado que contenha cláusulas abusivas, como por exemplo um depósito caução maior que três meses de aluguel ou mais de uma garantia locatícia.

É comum nos casos de locações de imóveis de alto padrão ou mobiliados a exigência de mais de uma garantia ou mesmo de mais de três meses de aluguel, contudo caso algum conflito seja judicializado existem grandes chances de serem consideradas nulas disposições nesse sentido.

Dica 2:

Caso ocorra algum dano no imóvel durante a locação ou averiguado ao final da locação faça a notificação do inquilino dando um prazo para o reparo, sob pena de retenção da caução.

Além disso, aconselhe a feitura correta e documentada do laudo de vistoria evidenciando tais danos. Isso é muito importante uma vez que a jurisprudência por vezes considera a retenção da caução sem a devida comprovação dos prejuízos ilegal.

Dica 3:

Caso você seja contratado por parte do inquilino fique atento às cláusulas abusivas acima que são muito comuns em contratos de locação e sugira a alteração das mesmas para que se adequem à Lei.

Conclusão 

Em suma, o depósito caução, regulamentado pela Lei do Inquilinato, figura como uma importante garantia nos contratos de locação, proporcionando segurança tanto ao locador quanto ao locatário. 

Apesar de suas vantagens, é crucial considerar os possíveis riscos e a necessidade de uma abordagem cuidadosa na sua aplicação. Assim, sua eficácia depende da observância das disposições legais e do bom entendimento entre as partes envolvidas, visando uma relação locatícia harmoniosa e justa.

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