Direito condominial: conceito, aplicação e a importância da empatia

O Direito Condominial regula as relações em condomínios, garantindo harmonia, administração eficiente e cumprimento de direitos e deveres dos condôminos.

A primeira legislação que tivemos no Brasil foi em 1924 e de lá para cá, muito mudou, especialmente no aumento do número e tamanho dos condomínios, o que, consequentemente, aumentou a necessidade de regulamentar questões específicas deste ambiente. 

Diante disso, o Direito Condominial evoluiu para tratar dessas demandas, oferecendo ferramentas legais para resolver conflitos e promover a convivência pacífica. 

Este artigo abordará os principais aspectos dessa área, incluindo legislação aplicável, o papel do advogado e a importância da empatia na gestão condominial.

O que é Direito Condominial?

O Direito Condominial abrange todos os aspectos legais que envolvem a vida em condomínio, desde a organização de assembleias até a resolução de conflitos. 

Pereira, Caio Mário da Silva em “Condomínio e Incorporações condomínio” tem como:

“Assim a ideia mestra está no exercício conjunto das faculdades inerentes ao domínio pela pluralidade de sujeitos, por tal arte que cada um deles tenha um poder jurídico sobre a coisa inteira, em projeção de sua quota ideal, sem excluir idêntico poder nos consócios ou coproprietários.”

Para todas as pessoas que moram e/ou transitam no Condomínio, é necessário que exista uma regulamentação clara para assegurar o equilíbrio entre elas.

Importante ressaltarmos que para atuar neste ramo, é imprescindível possuir um conhecimento multidisciplinar, tanto entre as diversas outras áreas do direito, como também, entender as necessidades do condomínio, como por exemplo, restauração de fachada, impermeabilização, elétrica etc.

Por fim, especialmente após a pandemia, temos a necessidade obter conhecimento de empatia e dos chamados soft skills e que abordaremos, mais à frente.

Como o Direito Condominial se aplica?

A aplicação do Direito Condominial ocorre de diversas formas, tanto no dia a dia dos moradores, quanto na administração. Exemplos práticos incluem:

• Gestão financeira: Regras para arrecadação (se fração ideal ou por unidade) e uso das taxas condominiais (através da previsão orçamentária, bem como, rateios extraordinários).
• Resolução de conflitos: Mediação de conflitos, podendo esta ser entre condôminos, destes com a administradora, bem como, da gestão com prestadores de serviços.
• Manutenção e obras: Regulamentação sobre reformas/reparos tanto nas áreas comuns, como nas privativas, buscando um equilíbrio entre a vontade individual dos condôminos e a segurança necessária para toda a coletividade.
• Uso de áreas comuns: Normas para utilização de piscinas, salões de festa e outros espaços, no intuito de manter a harmonia e organização para que todos possam usar referidas áreas.

Em suma, o Direito Condominial atua como um guia para garantir a boa convivência e a preservação do patrimônio coletivo.

Qual é a lei que rege os condomínios?

No Brasil, a legislação sobre condomínios está principalmente no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), artigos 1.331 a 1.358. Esse código regula aspectos como:

• Direitos e deveres dos condôminos.
• Organização de assembleias.
• Administração de bens comuns.

Temos ainda, a Lei nº 4.591/1964, que trata de incorporações imobiliárias, complementa o Código Civil em questões específicas, atualmente de forma mais específica sobre a responsabilidade dos incorporadores.

Para finalizarmos sobre a legislação, temos as regras internas que já comentamos anteriormente e estas se encontram na Convenção Condominial e no seu Regulamento Interno.

Quais são os direitos e deveres dos condôminos?

Os direitos e deveres dos condôminos formam a base para uma convivência equilibrada e harmoniosa nos condomínios.

Eles estão detalhados na legislação e também nas normas internas de cada condomínio, sempre com o objetivo de preservar o bem-estar coletivo.

Entre os principais direitos dos condôminos, destacam-se:

• Uso das áreas comuns: Todo condômino tem o direito de usufruir das áreas comuns, desde que respeite os demais moradores e as regras estabelecidas no regimento interno.
• Participação nas assembleias: É garantido o direito de votar e expressar opiniões nas decisões que impactam diretamente a vida no condomínio.

Já os deveres são igualmente importantes para manter o equilíbrio. Entre eles estão:

• Pagamento das contribuições: As taxas condominiais são fundamentais para garantir a manutenção, limpeza e segurança do condomínio. O pagamento em dia é essencial para a sustentabilidade financeira da gestão.
• Respeito às normas internas: Cumprir as regras e deliberações aprovadas em assembleia é um dever básico, pois assegura que todos convivam de forma justa e organizada.
• Zelar pelo patrimônio coletivo: Cada condômino deve agir com responsabilidade, evitando danos às áreas comuns e respeitando o direito dos vizinhos.

A harmonia no condomínio depende do equilíbrio entre esses direitos e deveres. Quando todos agem com respeito e consciência, o ambiente torna-se mais agradável para todos.

Qual é o papel do advogado/advogada no Direito Condominial e quando este deve ser acionado?

O advogado condominialista é essencial para assegurar que o condomínio funcione de forma legal e harmoniosa. Suas funções incluem:

• Consultoria e assessoria jurídica: orientar síndicos e condôminos sobre a legislação aplicável, através de trocas de mensagens, participação em Assembleias e reunião, bem como, na elaboração de pareceres jurídicos.
  
• Elaboração/Revisão de documentos: todos os condomínios devem possuir uma Convenção e um Regulamento Interno, porém, tais documentos precisam ser revisados e por vezes reescritos por completo, seguindo a vontade da coletividade e a evolução tecnológica e comportamental da sociedade. Além disso, ainda há a necessidade de verificar a confecção, análise e revisão dos contratos que são firmados.
  
• Resolução de conflitos: a resolução de conflitos é essencial e neste tocante, o advogado poderá atuar como um mediador entre os envolvidos, na hipótese de conflitos internos, ou ainda, defender os interesses do Condomínio, quando estiver diante de situações com terceiros e/ou na esfera judicial.
  
• Gestão de inadimplência: realizar a cobrança dos condôminos inadimplentes, mantendo a legalidade e eficácia, sempre de maneira humanizada e buscando entender os problemas do devedor, mas sem deixar de lado a necessidade coletiva da regularização do condomínio em prol de todos.

Desta maneira, conforme apresentamos acima, o advogado condominialista atuará desde as rotinas diárias do Condomínio, como em situações mais específicas e complexas.

A importância da empatia no Direito Condominial

A empatia é uma ferramenta extremamente poderosa na gestão condominial. Muitas vezes, conflitos em condomínios surgem por falta de comunicação ou compreensão mútua. Ao atuar com empatia, a administração e os advogados podem:

• Facilitar o diálogo: Evitar que pequenos desentendimentos escalem.
• Promover soluções amigáveis: Reduzindo a judicialização de conflitos.
• Fortalecer o sentimento de comunidade: Gerando maior cooperação entre os moradores.

Ser empático é buscar entender o outro lado, isso não se confunde em sempre concordar, mas de ouvir atentamente e respeitar a outra pessoa. 

Outra ferramenta interligada à empatia é a comunicação não violenta, que significa buscar entender o outro (mesmo na discordância), sem causar um atrito.

Desta maneira, a empatia é essencial para alcançar o equilíbrio na convivência de uma sociedade e que neste caso, a chamamos de Condomínio e como advogado, é de extrema importância tê-las, pois com isso, auxiliará em busca de uma resolução mais rápida e menos custosa a todos.

Como se especializar em Direito Condominial?

A especialização em Direito Condominial pode ser um diferencial para advogados que desejam atuar em um mercado crescente. Algumas sugestões incluem:

• Cursos e pós-graduações. 
• Leitura de obras relevantes.
• Participação em eventos.
• Associação a grupos de estudos com especialistas.

Conclusão

Diante de tudo que foi apresentado, é notório que a atuação de um advogado especializado em direito condominial é extremamente benéfica para o condomínio e para os condôminos. 

Em primeiro lugar, os profissionais em questão garantem aspectos de conformidade legal nas ações orquestradas pelo condomínio. Isso garante a transparência e agilidade na realização e execução de um plano de administração capaz de gerir bem a convivência dentro da mesma localidade.

Em conjunto aos procedimentos de resolução de conflitos, eles ajudam a fazer com que a regulamentação interna seja plenamente cumprida e garantem assim a manutenção dos direitos a todos os condôminos. 

A consultoria jurídica, por sua vez, ajudará a transformar contratos, preservar um regulamento e uma normativa, além de guiar estrategicamente os processos cíveis. 

Por fim, ressaltamos que a presença de um advogado no cotidiano do condomínio muito mais do que proporcionar uma governança é um compliance condominial; trata-se de oferecer segurança e paz, para todos os envolvidos. 

Um profissional habilitado tende a deixar a comunicação mais fácil, reduzirá qualquer tempo de divergências, além de fazer com que grandes conflitos não se transformem em grandes litígios. 

E, ao final, se busca preservar o tempo, o dinheiro, bem como, o emocional de todos os condôminos e demais envolvidos.

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