Artigo atualizado 21 mar 2025O contrato de corretagem, previsto no Código Civil (arts. 722 a 729), regula a intermediação de negócios, definindo direitos e deveres do corretor e do cliente, além das condições para a remuneração do serviço.
O contrato de corretagem é um instrumento fundamental para intermediação de negócios imobiliários e de outras naturezas.
Regulamentado pelo Código Civil Brasileiro nos artigos 722 a 729, esse contrato define as obrigações e direitos do corretor e do comitente (cliente), estabelecendo as condições para que o profissional seja remunerado pelo serviço prestado.
Nesta leitura, abordaremos o conceito, as partes envolvidas, a função do corretor, os deveres e responsabilidades, e as questões legais relacionadas a esse contrato.
O que é o contrato de corretagem?
O contrato de corretagem é um acordo no qual uma parte (comitente) contrata um corretor para intermediar e aproximar interessados em um negócio, sem que haja qualquer relação de subordinação entre as partes.
Trata-se de um contrato autônomo, em que o corretor faz jus à comissão pelo serviço prestado. O artigo 722 do Código Civil estabelece:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Nas palavras de Peluso (2024), o contrato de corretagem pode ser definido como um:
[…] contrato de mediação em que, sem mandato ou relação de dependência, se obriga o corretor a obter, para outrem, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Cuida-se de verdadeira intermediação para a celebração de contratos outros, em que o corretor aproxima de seu cliente pessoas interessadas na entabulação de um negócio.
Dessa forma, trata-se de uma relação pautada na autonomia e no êxito da negociação, sendo a remuneração do corretor condicionada ao efetivo resultado de sua atuação.
Esse contrato é amplamente utilizado em diversas áreas, especialmente no setor imobiliário e no mercado financeiro, destacando-se pela sua natureza autônoma e pela essencialidade da mediação para a viabilização de transações comerciais.
Quando o contrato de corretagem deve ser usado?
O contrato de corretagem deve ser utilizado sempre que uma parte deseja contratar um profissional, o corretor, para intermediar a conclusão de um negócio, como a venda, compra, locação de imóveis, mercadorias ou serviços.
Esse contrato é comum no setor imobiliário, na bolsa de valores e em operações comerciais diversas.
Quais são os elementos essenciais do contrato?
- Identificação das partes (corretor e contratante);
- Objeto do contrato (negócio a ser intermediado);
- Remuneração do corretor (comissão);
- Prazo e eventuais cláusulas de exclusividade;
- Responsabilidades de cada parte;
- Cláusulas penais;
- Regras para rescisão;
Características do contrato de corretagem
O contrato de corretagem possui as seguintes características principais:
Típico: Regulamentado expressamente pelo Código Civil;
Oneroso: O corretor deve receber remuneração (comissão) quando conseguir o resultado previsto, ou ainda o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes;
Bilateral: Ambas as partes assumem obrigações recíprocas;
Informal: Não há uma forma específica de ser realizado, podendo ser escrito ou verbal;
Consensual: Formado pela simples oferta e aceitação entre as partes;
Acessório: Depende da existência de um outro contrato;
Aleatório: A remuneração não será devida caso não resulte útil a aproximação.
A boa-fé objetiva deve nortear a relação entre corretor e cliente. Caso o profissional atue de maneira inadequada, poderá responder por perdas e danos.
O contrato precisa ser escrito?
Embora o contrato de corretagem possa ser verbal, é recomendável que seja formalizado por escrito para evitar conflitos.
Um contrato escrito garante clareza nas obrigações e direitos das partes, além de servir como prova em eventual litígio. Ainda assim, a jurisprudência pátria tem admitido o contrato verbal, vejamos:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. EFEITOS DOS FATOS E OBRIGAÇÕES. PROVA EXCLUSIVAMENTE TESTEMUNHAL. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. É possível prova exclusivamente testemunhal para comprovar a intermediação de venda de imóvel e demonstrar os efeitos dos fatos em que as partes estiveram envolvidas e as obrigações daí decorrentes. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ – AgRg no REsp: 1342118 GO 2012/0183774-1, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 17/09/2015, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2015).
Para minimizar riscos, é recomendável formalizar o contrato por escrito, definir claramente os honorários e, sempre que possível, contar com assessoria jurídica.
Quem deve pagar a comissão do corretor?
A comissão do corretor é devida por quem contrata seus serviços. Em negociações imobiliárias, o pagamento costuma ser realizado pelo vendedor do imóvel ou pelo comprador, ou até mesmo por ambos, conforme combinado no contrato.
A prova da intermediação pode ser feita por escrito ou por testemunhas, desde que haja elementos que demonstrem a atuação do corretor na concretização do negócio.
Quando o corretor tem direito à comissão?
Destaca-se que o art. 725 do Código Civil estabelece expressamente que a remuneração é devida ao corretor quando este alcança o resultado previsto
no contrato ou, ainda, quando o negócio é frustrado por desistência de uma das partes, sem culpa do corretor:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que o corretor faz jus à comissão mesmo nos casos em que as partes desistem do negócio após terem chegado a um consenso quanto aos seus elementos essenciais:
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR. INTERMEDIAÇÃO EFETIVADA. COMISSÃO DEVIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.[…] . 4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 5. “É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.” (AgRg no AREsp nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014) 6. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, aplica-se, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 7. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 1828390 DF 2019/0218720-2, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/02/2020, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/02/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESULTADO ÚTIL ALCANÇADO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça possuem entendimento “no sentido de que é devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes” (AgInt no AREsp 1.475.227/RS, Relator o Ministro Raul Araújo, DJe de 19/12/2019). 2. Agravo interno improvido. (STJ – AgInt no AREsp: 2179362 SP 2022/0235440-8, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO.
Havendo a efetiva prestação dos serviços de intermediação, a comissão de corretagem é devida, em conformidade com o disposto no art. 725 do Código Civil e o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Como funciona a exclusividade?
A exclusividade ocorre quando o contrato estipula que apenas um corretor pode intermediar a negociação durante determinado período.
Isso impede que o contratante recorra a outros corretores e garante ao profissional contratado o direito à comissão, caso o negócio seja fechado dentro do prazo acordado.
O que acontece em caso de rescisão?
Na rescisão do contrato, as partes devem cumprir as obrigações pactuadas. Caso o corretor já tenha realizado esforços significativos e o negócio seja concluído posteriormente com sua intermediação, ele pode reivindicar o pagamento da comissão.
Além disso, podem ser aplicadas penalidades contratuais, se houver previsão.
Quais são os litígios mais comuns?
Os litígios mais comuns envolvem:
- Não pagamento da comissão devida;
- Discussões sobre a exclusividade do contrato;
- Controvérsias sobre a efetiva participação do corretor na negociação;
- Rescisões unilaterais sem justa causa;
- Divergências sobre a validade de contratos verbais.
Para evitar ou lidar com esses litígios, é altamente recomendável contar com uma assessoria jurídica especializada em contratos e direito imobiliário.
Um advogado pode auxiliar na elaboração de um contrato de corretagem claro e bem estruturado, garantindo que todas as cláusulas estejam em conformidade com a legislação vigente e protegendo os direitos das partes envolvidas.
Mais liberdade no dia a dia
Qual a diferença entre corretagem e mandato?
No contrato de corretagem, o corretor aproxima as partes para a concretização do negócio, sem representar juridicamente o contratante.
Já no mandato, o mandatário (corretor) recebe poderes para agir em nome do mandante, podendo assinar contratos e tomar decisões em seu nome. ais qualidade.
Conclusão
O contrato de corretagem é essencial para garantir segurança e transparência nas transações imobiliárias. Ao compreender suas regras, direitos e deveres, tanto corretores quanto clientes podem evitar conflitos e assegurar um negócio mais seguro e eficiente.
Dessa forma, é essencial contar com profissionais habilitados, seguir as exigências legais e garantir que todos os detalhes estejam claros no contrato, a fim de evitar conflitos e garantir segurança jurídica às partes envolvidas.
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Conheça as referências deste artigo
PELUSO, Cezar. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406 de 10.01.2002. 18. ed. Barueri: Manole, 2024. E-book. p.700. ISBN 9788520461921. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788520461921/.
Acesso em: 12 mar. 2025.
Advogado do escritório Itamar Espíndola Advocacia Imobiliária & Sucessória. Tenho passagem como estagiário: RMS Advogados - Rocha, Marinho e Sales, Tribunal Regional do Trabalho da 7ª Região, Núcleo de Execuções Penais (NUDEP), Comissão de Defesa do Consumidor – PROCON Assembleia...
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Gostaria de saber…num imóvel de 70 mil, qnto vou pagar de serviço de corretagem ?
O valor mínimo no estado do Paraná é de 6% do valor da venda, o que para o caso de 70 mil daria 4,2 mil.
Muito importante !
Bom dia, gostaria de saber as Cláusulas essenciais no contrato entre o proprietario e corretor para intermediação na locação