A usucapião extrajudicial é um processo que permite uma pessoa conseguir a propriedade de um imóvel, regularizando sua situação, por meio de um requerimento dirigido diretamente ao Registro de Imóveis competente, sem a necessidade de autorização ou processo judicial.

A usucapião é meio de aquisição originária da propriedade. Significa dizer que mediante o cumprimento dos requisitos legais estabelecidos, poderá um indivíduo obter a propriedade de um bem imóvel ou móvel para si mediante uma ação judicial ou procedimento administrativo.

Mas, devido à grande quantidade de conteúdo que será abordado, vamos nos concentrar apenas na forma administrativa de aquisição de propriedade, conhecida como Usucapião Extrajudicial.

Continue a leitura para entender as principais características desse tema e conferir um modelo gratuito! 😉

O que é a usucapião extrajudicial? 

É por meio da usucapião extrajudicial que determinado indivíduo, que cumpriu com todos os requisitos legais para a aquisição da propriedade, pode solicitar de forma administrativa o reconhecimento de sua propriedade.

No Brasil, sua instituição foi através da Lei nº 13.465/2017, tornando-se uma alternativa viável àqueles que buscam um procedimento mais célere e sem o envolvimento do judiciário na regularização de propriedades. 

Contudo, para que seja elegível o meio administrativo da usucapião é necessário se ater às diferenças, que são poucas, mas de extrema relevância entre a usucapião realizada no meio judicial e o extrajudicial.

Primeiramente para que a usucapião extrajudicial seja viável não pode haver litígio. Isso significa que, para seguir pela via administrativa, não pode haver conflito ou desacordo com outras pessoas interessadas em relação à propriedade do imóvel.

Outra grande distinção entre os procedimentos é que, na usucapião extrajudicial sob imóvel já matriculado, o reconhecimento da propriedade não extingue eventuais gravames judiciais inscritos sobre o imóvel. De forma que para ter sua retirada, será necessária a autorização dos credores ou entes públicos que emitiram tais restrições.

Por fim, por ser procedimento administrativo, ao término da usucapião extrajudicial não haverá coisa julgada, criando espaço para futuros questionamentos e foco de revisão judicial.

Como funciona a usucapião extrajudicial no Novo CPC? 

O Novo Código de Processo Civil de 2015 alterou a modalidade do procedimento de usucapião, o que antes se tratava de um procedimento especial, passou ao rito ordinário na via jurisdicional. 

Contudo, por meio do Novo Código de Processo Civil houve a inserção do artigo 216-A da lei nº 6.015/1973 (Lei Geral de Registros Públicos), criando o procedimento da usucapião extrajudicial, que posteriormente, seria complementado e ajustado pela lei 13.465/2017 (Lei do Reurb).

Mas para total compreensão do procedimento da usucapião extrajudicial, será necessário a leitura conjunta da Lei Geral de Registros Públicos com o provimento nº 65 de 2017 do CNJ, que regulamentou e estabeleceu diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e registrais, que estudaremos com mais afinco no tópico específico. 

Quais são as modalidades de usucapião? 

Independentemente da forma que a usucapião será realizada, seja pela via do judiciário ou administrativa, as modalidades permanecem inalteradas, devendo o requerente estar devidamente enquadrado e com os requisitos cumpridos de alguma das seguintes modalidades:

Usucapião Ordinária (artigo 1.242 do Código Civil)

Precisa para tal modalidade que o indivíduo exerça a posse contínua e incontestada por 10 anos, com justo título (um documento que daria ao possuidor o direito de ser o proprietário, como exemplo um contrato de promessa de compra e venda) e boa-fé. 

O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base no registro, que foi cancelado, desde que o possuidor tenha estabelecido sua moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.

Usucapião Extraordinária (artigo 1.238 do Código Civil)

É necessária a posse contínua, sem interrupção ou oposição, por 15 anos, independentemente de título ou boa-fé. 

O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer sua moradia no imóvel ou realizar obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião Especial Rural (artigo 1.239 do Código Civil)

Tem como requisito a posse por 5 anos ininterruptos, sem oposição, em área rural não superior a 50 hectares, tornando a área produtiva por trabalho próprio ou da família e utilizando-a como moradia. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Usucapião Especial Urbana (artigo 1.240 do Código Civil)

Para optar por tal modalidade é necessário a posse de área urbana de até 250 m² por 5 anos ininterruptos, sem oposição, para moradia própria ou da família. O possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Especial Urbana por Abandono de Lar (Art. 1.240-A do Código Civil)

Necessário a posse direta, exclusiva, por 2 anos ininterruptos e sem oposição sobre imóvel urbano de até 250 m², quando o imóvel era dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. 

O imóvel deve ser utilizado como moradia do possuidor ou da família, e o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião Coletiva (Lei n.º 10.257/2001 Estatuto da Cidade)

Necessário a posse de área urbana superior a 250 m², ocupada por população de baixa renda, por 5 anos ininterruptos e sem oposição. Cada possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Quem pode requerer usucapião extrajudicial?

Poderá requerer a usucapião extrajudicial qualquer interessado que preencha os requisitos das modalidades de usucapião, desde que devidamente representado por advogado ou defensor público, conforme o artigo 4º do provimento 65 de 2017 do CNJ:

Dessa forma, poderá o requerente optar pela via judicial ou extrajudicial, desde que sempre assistido por um representante legal.

Requisitos para usucapião extrajudicial: 

A escolha pela via jurisdicional ou administrativa no processo de usucapião é livre, de forma que poderá o requerente a qualquer momento realizar o pedido de suspensão para alterar a via eleita.

Entretanto, para a opção pela via extrajudicial é necessário, além do cumprimento dos requisitos especificados em cada modalidade de usucapião, que não haja litígio quanto à posse ou propriedade do imóvel. 

Diante disso, quando há controvérsia quanto ao bem usucapido somente será possível a obtenção da propriedade mediante a via judicial.

Qual o procedimento para usucapião extrajudicial? 

Para que seja viável a usucapião extrajudicial é necessária que antes da instauração do procedimento administrativo todos os documentos sejam analisados e organizados por um advogado em conjunto com o requerente.

Feita a análise dos documentos comprobatórios será necessário a formulação do requerimento e seu devido protocolo.

Após o protocolo do requerimento e juntada dos documentos necessários o título será analisado pelo Registro de Imóveis competente, que realizará a qualificação registral, a qual analisará os requisitos formais (requisitos ao requerimento) e materiais (prova de que não é caso de usucapião). 

Sendo negativa a qualificação registral será realizada nota devolutiva qualificada e fundamentada da decisão.

Estando os títulos qualificados será verificada a necessidade de diligências e havendo será por meio de nota de exigência.

Após aprovação do título seguirá para a etapa de notificação. Caso não tenham anuído os confrontantes ou proprietários registados na planta e memorial descritivo, serão notificados pelo oficial do Registro de Imóveis para se manifestarem em 15 dias, sendo sua inércia ato de concordância.

Após, serão comunicados a União, Estado e Município para que realizem suas devidas observações.

Após todas as notificações e publicação de edital, não havendo impugnação, seguirá o título para registro abrindo nova matrícula ou sendo caso de usucapião sobre área total de matrícula, será registrado na própria matrícula existente.

Havendo impugnação, o oficial procederá com a conciliação, sendo que em caso de discordância e não aceitação será submetida ao juízo competente, onde seguirá o procedimento jurisdicional.

Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial? 

Por ser um procedimento administrativo, os documentos são parte essencial para o êxito e celeridade da usucapião extrajudicial. Isso porque, o requerente bem orientado e o processo bem instruído não precisarão de maiores  movimentações e complementações. 

É necessário a apresentação dos seguintes documentos no momento do protocolo do requerimento:

Ata Notarial de Usucapião 

Contendo:

• Qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e de seu cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel objeto da usucapião;
• Descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro (se individualizado) ou a descrição da área (se não individualizado), incluindo características como existência de edificação, benfeitorias ou acessões; 
• Tempo e características da posse do requerente e de seus antecessores; 
• Forma de aquisição da posse do imóvel pela parte requerente;
• Modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional; 
• Número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e sua localização; 
• Valor do imóvel.

Planta e Memorial Descritivo do imóvel

Assinados por profissional legalmente habilitado, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RTT), e assinados pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou dos imóveis confinantes.

Justo Título 

Ou  demais documentos que demonstrem a origem, continuidade e posse do imóvel pelo período alegado.

Certidões Negativas dos Distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal

Documentos emitidos pelos órgãos judiciais que comprovam a inexistência de processos ou pendências judiciais em nome de uma pessoa ou empresa.

Procuração 

Com poderes especiais, com firma reconhecida.

Declaração do Requerente, de seu Cônjuge ou Companheiro e do Proprietário do Imóvel Usucapiendo ou seus Sucessores 

Sobre a inexistência de impedimentos à usucapião.

Certidões dos Órgãos Municipais, Estaduais e Federais 

Que demonstrem a natureza urbana ou rural do local onde se situa o imóvel.

Ainda, caso a usucapião seja na modalidade de usucapião especial rural deverão ser apresentados complementarmente os seguintes documentos:

1. Recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR).
2. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR).
3. Certificação do Incra.

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Qual o prazo para usucapião extrajudicial? 

Um dos grandes motivos que levam as pessoas e advogados a optarem pela realização da usucapião extrajudicial é justamente sua celeridade, podendo levar em média de 5 a 12 meses.

Assim, fica evidente a celeridade do procedimento frente ao judicial que possui histórico de grandes tempos discorridos para a resolução da regularização da propriedade.

Qual o valor para solicitação de usucapião extrajudicial? 

Os valores associados à usucapião extrajudicial estão muito além de somente os valores relativos ao Registro de Imóveis. Portanto, é necessário pesquisar cada caso específico, podendo variar em média de gastos de 5% a 20% do valor do imóvel.

Por mais que os valores possam soar elevados, cabe ressaltar que após a devida regularização o imóvel terá sua valorização, além de que habilitará o proprietário a vender e alienar o imóvel usucapido.

Quando optar pela usucapião extrajudicial? 

A opção pela via administrativa deve ser tomada de forma consciente e estratégica. Caso o Requerente possua todos os documentos, condição financeira para arcar com todos os custos (visto a possibilidade de justiça gratuita no processo judicial), além de ter facilidade em contatar o proprietário registral e confrontantes do imóvel, a via administrativa torna-se atraente e viável, por sua celeridade e forma.

Modelo de Requerimento de Usucapião Extrajudicial

À CIRCUNSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS DE …

Inscrição Imobiliária nº

(Requerente/Nome), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), inscrito(a) no RG sob o n. ____, e CPF n. ____, residente e domiciliado(a) na ____, n. ____, Bairro ____, Cidade ____, UF ____, CEP ____, por seu advogado Dr. ____, inscrito na OAB/SC n. ____, e CPF n. ____, com endereço profissional na ____, n. ____, Bairro ____, Cidade ____, UF ___, CEP ____, vem requerer o

Reconhecimento Extrajudicial de Usucapião

1. Espécie de Usucapião e Posse

O Requerente pleiteia o reconhecimento extrajudicial da usucapião do imóvel localizado na ____, n. ____, Bairro ____, Cidade ____, UF ____, CEP ____, com área de ____ m². O imóvel é de posse mansa, pacífica, contínua e ininterrupta por ____ anos, com animus domini, justo título e boa-fé, conforme art. ____ do Código Civil e art. 216-A da Lei 6.015/73.

2. Descrição e Origem do Imóvel

Trata-se de terreno urbano destinado à moradia habitual do Requerente, confrontando com:

• Frente: com a Rua ____,
• Lado direito: com o imóvel de ____,
• Lado esquerdo: com o imóvel de ____,
• Fundos: com o imóvel de ____.

O imóvel foi adquirido pelo Requerente em ____ de ____ de ____, de ____ (nome do antigo proprietário), por meio de contrato de compra e venda. Desde então, o Requerente exerceu a posse de forma ininterrupta e sem contestação, realizando benfeitorias, como construção de muros e ampliação da residência.

3. Documentos Comprobatórios

Anexamos ao pedido documentos que comprovam a posse e os requisitos legais, incluindo:

1. Certidão do cadastro imobiliário municipal;
2. Declarações de testemunhas que atestam a posse;
3. Instrumento de compra e venda;
4. IPTU, contas de energia elétrica e água;
5. Memorial descritivo e planta georreferenciada elaborada por profissional habilitado com ART.

4. Requisitos Legais e posse

A posse do imóvel, somada à dos antecessores, atinge o prazo exigido pela legislação. O imóvel está devidamente delimitado e não possui registro anterior, não sendo objeto de litígio ou disputa judicial, como se pode observar pelos documentos juntados.

5. Notificações e Anuências dos Confrontantes

Os confrontantes expressaram anuência com as confrontações descritas no memorial e planta do imóvel, exceto os proprietários dos fundos, que deverão ser notificados para firmar anuência. Requer que em caso de sua inércia seja entendido sua devida anuência.

6. Requerimentos Finais

Diante do exposto, requer:

1. A prenotação, autuação e processamento do pedido de usucapião;
2. Notificação dos confrontantes e órgãos públicos competentes (União, Estado, Município e Ministério Público);
3. Publicação de edital para ciência de terceiros interessados conforme determinado pelo Código de Processo Civil;
4. Deferimento do pedido e registro da usucapião em favor do Requerente com o devido registro na matrícula do imóvel.

O Requerente e seu advogado ficam à disposição para qualquer esclarecimento e providências adicionais necessárias.

Respeitosamente,
Local e Data.

*Modelo meramente exemplificativo, sendo necessário o requerimento específico de cada caso.

Conclusão: 

Diante de todo o exposto, podemos ver que a usucapião extrajudicial representa uma importante inovação no ordenamento jurídico brasileiro, proporcionando uma alternativa mais célere e eficiente para a regularização da propriedade de imóveis.

Contudo, mesmo diante de seu procedimento extrajudicial é fundamental a assistência de um advogado para a correta instrução do processo e a observância de todas as exigências documentais.

O procedimento administrativo, além de ser mais rápido, evita os longos prazos e custos frequentemente associados aos processos judiciais, tornando-se uma solução prática e viável para a regularização dos imóveis.

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