Artigo atualizado 5 jul 2024A regularização fundiária é um processo fundamental para garantir o acesso à terra, à moradia digna e à cidadania para milhões de brasileiros. Ela se aplica tanto às áreas urbanas quanto às rurais, com diferentes procedimentos e objetivos específicos para cada caso.
Você sabia que cerca de 30 milhões de brasileiros vivem em áreas irregulares, sem a garantia do direito à moradia, à propriedade e à cidadania? Essa é a realidade de muitas famílias que ocupam terras públicas ou privadas sem a devida autorização ou documentação, tanto nas cidades quanto no campo.
Para mudar essa situação, existe um processo chamado regularização fundiária, que visa legalizar a situação dessas pessoas e promover o desenvolvimento urbano e rural sustentável. Neste guia completo, abordaremos em detalhes os principais aspectos da regularização fundiária no Brasil.
O que é regularização fundiária?
A regularização fundiária é um processo que visa garantir a segurança jurídica da posse ou propriedade de um imóvel, conferindo aos ocupantes os títulos de propriedade definitivos. Ela abrange diversos aspectos, como:
- Regularização jurídica: Reconhecimento legal da posse ou propriedade do imóvel, resolvendo pendências como ocupação irregular, usucapião, inventários e outros.
- Regularização urbanística: Adequação do imóvel às normas urbanísticas do município, incluindo infraestrutura básica (água, luz, esgoto), acessibilidade, zoneamento e outros aspectos.
- Regularização ambiental: Conformidade do imóvel com as normas ambientais, incluindo proteção de áreas verdes, reservas legais e outros requisitos.
Regularização fundiária: Exemplos de áreas irregulares
Favelas
Favelas são aglomerados urbanos caracterizados por uma ocupação irregular do solo, geralmente em encostas de morros, áreas de risco ou terrenos desvalorizados. As construções nas favelas muitas vezes são improvisadas, sem planejamento urbano, infraestrutura básica ou serviços públicos adequados. As favelas surgem principalmente devido à falta de acesso à moradia digna e à desigualdade social.
Loteamentos clandestinos
São áreas onde ocorre o parcelamento irregular do solo, sem autorização do poder público e sem cumprimento das normas e regulamentos urbanísticos. Nesses loteamentos, as vendas de lotes e as construções podem ser feitas de forma ilegal, sem a infraestrutura básica necessária, como redes de água, esgoto, energia elétrica e pavimentação de ruas.
Assentamentos precários
Assentamentos precários referem-se a áreas onde pessoas ocupam terrenos de forma improvisada, sem autorização legal, e geralmente enfrentam condições de vida precárias, com falta de acesso a serviços públicos essenciais e infraestrutura básica.
Invasões de terras
As invasões de terras ocorrem quando grupos de pessoas ocupam terrenos, sejam eles públicos ou privados, sem autorização dos proprietários ou sem a devida regularização fundiária. Essas invasões podem resultar em conflitos sociais, questões legais e desafios para o ordenamento territorial.
Ocupações de terras devolutas
Terras devolutas são áreas de propriedade do Estado que não têm destinação específica. As ocupações de terras devolutas ocorrem quando grupos de pessoas se apropriam dessas áreas para moradia, agricultura ou outros fins, muitas vezes sem autorização legal ou em desacordo com a legislação vigente.
Ocupações em Áreas de Preservação Permanente (APP)
São áreas ambientalmente sensíveis, como margens de rios, encostas de morros, topos de morros, entre outras, onde a ocupação é restrita ou proibida por lei devido à sua importância para a preservação do meio ambiente. No entanto, algumas pessoas ocupam essas áreas irregularmente, o que pode causar danos ambientais significativos.
Quais os objetivos da regularização fundiária?
- Garantir o direito à moradia digna: Assegurar aos ocupantes a posse e a propriedade de seus imóveis, proporcionando segurança jurídica e acesso a serviços públicos.
- Promover o desenvolvimento urbano e rural: Ordenar o crescimento das cidades e áreas rurais, integrando as áreas regularizadas à malha urbana e rural, com infraestrutura adequada e acesso a serviços.
- Combater a grilagem de terras: Reduzir a insegurança jurídica e os conflitos fundiários, garantindo a função social da propriedade e protegendo o meio ambiente.
- Promover a inclusão social: Ampliar o acesso à crédito, à justiça e à participação social para os ocupantes regularizados, combatendo a desigualdade e a pobreza.
Quais os benefícios da regularização fundiária?
Para os ocupantes
A regularização fundiária oferece segurança jurídica da posse ou propriedade do imóvel, acesso a serviços públicos essenciais como água, luz, esgoto, coleta de lixo, transporte público, educação e saúde, além da possibilidade de realizar financiamentos e obter crédito, valorização do imóvel, melhoria da qualidade de vida e bem-estar social, e participação nas decisões sobre o futuro da comunidade.
Para o poder público
Arrecadação de tributos, como impostos e taxas, a melhoria da gestão urbana e rural, assim como a redução dos custos com assistência social e segurança pública, promovendo a paz social e a sustentabilidade ambiental.
Além disso, impulsiona o mercado imobiliário ao aumentar a oferta de imóveis regularizados, proporcionando segurança jurídica para transações e estimulando investimentos.
Em geral
A regularização fundiária contribui para a preservação do meio ambiente ao evitar práticas predatórias, protegendo áreas verdes e promovendo uma gestão ambientalmente responsável.
Ou seja, em resumo, a regularização fundiária é uma ferramenta crucial para promover o desenvolvimento sustentável, a justiça social e a proteção ambiental, enquanto impulsiona o mercado imobiliário e melhora a qualidade de vida dos cidadãos.
Quais as modalidades de regularização fundiária?
1. Regularização fundiária urbana (Reurb)
Tem o objetivo de regularizar a posse ou propriedade de imóveis ocupados irregularmente em áreas urbanas, com ou sem infraestrutura urbana, priorizando os ocupantes de baixa renda.
É um processo importante que visa garantir a legalidade da posse ou propriedade de um imóvel. Esse processo envolve várias etapas que precisam ser seguidas de forma criteriosa, organizada e documentada.
Para ser elegível à regularização, o ocupante deve atender aos seguintes critérios:
- Ocupação de área pública ou privada de até 250 m² por família;
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta por 5 anos;
- Ausência de outro imóvel urbano ou rural em nome do ocupante;
- Residência no imóvel ou utilização para fins produtivos.
Após atender a esses critérios, o próximo passo é mobilizar os ocupantes e formar uma comissão para acompanhar o processo. Em seguida, é crucial reunir-se com as autoridades locais para apresentar a demanda e elaborar um projeto de regularização que atenda aos requisitos legais.
Após a elaboração do projeto, ele deve ser aprovado pela Câmara Municipal, e se necessário, obras de infraestrutura devem ser realizadas para adequar a área às normas urbanísticas. Posteriormente, os lotes são demarcados e os ocupantes recebem a titulação de suas propriedades.
Durante todo o processo, é fundamental reunir os documentos necessários, como certidões, RG, CPF, comprovantes de renda e residência, além de outros documentos exigidos pelo município.
Quanto aos custos, é importante estar ciente das taxas de inscrição, custos com projetos, obras de infraestrutura e impostos como o ITBI. No entanto, existem possibilidades de isenções e formas de pagamento facilitadas oferecidas pelo poder público.
Para entender melhor a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), é fundamental consultar a legislação aplicável. Isso inclui a Lei nº 13.465/2017, conhecida como Estatuto da Cidade, que estabelece diretrizes para o ordenamento territorial e o desenvolvimento urbano. A Lei nº 6.766/1979, sobre Parcelamento do Solo Urbano, também é relevante para orientar procedimentos de ocupação do espaço urbano. Além disso, as normas municipais específicas são importantes, abordando questões como zoneamento, uso do solo e infraestrutura urbana de acordo com a realidade de cada localidade.
2. Regularização fundiária rural (Reurb-R)
O objetivo da Regularização Fundiária Rural é legalizar a posse ou propriedade de imóveis localizados em áreas rurais, ocupados irregularmente em terras públicas ou privadas, com ênfase na concessão de títulos aos ocupantes.
Os critérios de enquadramento para a regularização incluem:
- Ocupação de área rural de até 1 módulo fiscal;
- Posse tranquila, pacífica e contínua por 5 anos;
- Ausência de outro imóvel rural registrado em nome do ocupante;
- Utilização da terra para fins produtivos.
A legislação aplicável abrange a Lei nº 11.952/2009 (Regularização Fundiária de Terras Públicas), a Lei nº 13.465/2017 (Estatuto da Cidade) e normas estaduais específicas.
O processo de regularização envolve as seguintes etapas:
- Cadastro dos ocupantes pelo Incra ou órgão estadual;
- Análise da documentação e dos critérios de enquadramento;
- Georreferenciamento da área;
- Elaboração do projeto de regularização;
- Aprovação do projeto pelo Incra ou órgão estadual;
- Emissão dos títulos de propriedade aos ocupantes.
Os documentos necessários para o processo incluem certidão de nascimento ou casamento, RG e CPF, comprovante de renda e residência, declaração de posse e outros documentos específicos exigidos pelo Incra ou órgão estadual.
Os custos envolvidos na regularização compreendem taxas de inscrição, despesas com o projeto de regularização e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos (ITR). No entanto, isenções e formas de pagamento facilitadas podem ser oferecidas pelo poder público.
Para obter apoio e orientação durante o processo, os ocupantes podem recorrer a órgãos públicos como o Ministério das Cidades, Incra e prefeituras, além de entidades como a Caixa Econômica Federal, ONGs e entidades sociais. Recursos adicionais podem ser encontrados nos respectivos sites desses órgãos e entidades.
Quais são os desafios da regularização fundiária?
A falta de recursos financeiros representa uma barreira substancial, tanto para os ocupantes quanto para o poder público, dada a alta complexidade e os custos envolvidos no processo.
Além disso, a burocracia inerente ao trâmite da regularização pode ser um obstáculo, tornando o processo demorado e difícil de ser concluído. A falta de informação também se destaca como um desafio, pois muitos ocupantes não têm acesso às informações necessárias sobre seus direitos e sobre os procedimentos envolvidos na regularização.
Por fim, os conflitos fundiários surgem como uma questão delicada, pois a regularização pode desencadear disputas entre os ocupantes e os proprietários das terras, ampliando as tensões existentes.
Apesar desses desafios, é crucial reconhecer os benefícios substanciais que a regularização fundiária oferece à sociedade. Ao garantir o acesso à terra, à moradia digna e à segurança jurídica, a regularização contribui diretamente para o desenvolvimento urbano e rural, promove a justiça social e fortalece a proteção do meio ambiente.
Mais liberdade no dia a dia
Conclusão
É fundamental enfrentar esses desafios de forma proativa e colaborativa, buscando soluções que equilibrem os interesses das partes envolvidas e garantam que a regularização fundiária continue a ser uma ferramenta essencial para a construção de comunidades mais justas e sustentáveis.
A regularização fundiária é um processo fundamental para garantir o acesso à terra, à moradia digna e à cidadania para milhões de brasileiros. Apesar dos desafios, os benefícios da regularização fundiária são muitos e contribuem para o desenvolvimento urbano e rural, a justiça social e a proteção do meio ambiente.
Perguntas e respostas frequentes sobre o tema
O que é regularização fundiária?
É o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de forma a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Quais são os tipos de regularização fundiária?
Existem basicamente dois tipos: a regularização fundiária urbana (Reurb), que se refere à regularização de assentamentos irregulares em áreas urbanas, e a regularização fundiária rural, que busca legalizar a ocupação de terras no campo, muitas vezes ligada à reforma agrária e à titulação de terras públicas ocupadas por pequenos agricultores e comunidades tradicionais.
Quem pode se beneficiar da regularização fundiária?
Famílias ou indivíduos que ocupam áreas sem a devida documentação legal de propriedade, seja em zonas urbanas ou rurais. Isso inclui moradores de favelas, loteamentos irregulares, assentamentos informais e ocupantes de terras públicas sem titulação.
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Conheça as referências deste artigo
Alfonsin, Betânia. “Instrumentos e experiências de regularização fundiária nas cidades brasileiras.” Rio de Janeiro: FASE-GTZ – IPPUR/UFRJ, 1997.
Brasil. LEI Nº 14.620, DE 13 DE JULHO DE 2023: “Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas.”
Brasil. Ministério das Cidades. “Regularização fundiária urbana: guia para aplicação da Lei Federal nº 11.977/2009.” Brasília: Ministério das Cidades, Secretaria Nacional de Habitação e Secretaria Nacional de Programas Urbanos, 2010.
Cittadino, Gisele. “Pluralismo, direito e justiça distributiva: elementos da filosofia constitucional contemporânea.” Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2004.
Dallari, Adilson Abreu; Ferraz, Sérgio (coord.). “Estatuto da cidade: comentários à Lei Federal 10.257/2001 com a íntegra da lei e legislação correlata.” São Paulo: Malheiros, 2010.
Fachin, Luiz Edson. “Estatuto jurídico do patrimônio mínimo: teoria e prática.” Rio de Janeiro: Renovar, 2001.
Fernandes, Edésio. “Regularização de assentamentos informais na América Latina.” Cambridge: Lincoln Institute of Land Policy, 2011.
ROLNIK, Raquel. Guerra dos lugares: a colonização da terra e da moradia na era das finanças. . São Paulo: Boitempo. .
Santos, Boaventura de Sousa. “Para uma revolução democrática da justiça.” São Paulo: Cortez, 2011.
Silva, José Afonso da. “Direito urbanístico brasileiro: doutrina e jurisprudência.” São Paulo: Malheiros, 2008.
Como CEO e fundadora da De Castro Advocacia, sou especializada em Advocacia Empresarial e possuo expertise em Direito Imobiliário, Pos-graduada em Advocacia Extrajudicial, Processo Civil e Direito Civil. Além disso, sou empreendedora certificada pelo Sebrae (EMPRETEC), e cursos técnicos em...
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Dra. Angeline Silva!
No Direito de Processo Civil, a Dra. teria alguns artigos sobre recursos, por ex. como montar passo a passo todos os tipos de recursos em Direito Civil e Trabalhista, em caso afirmativo poderia me enviar uma posição pelo e-mail acima.
Bom dia! Gostaria de uma indicação de profissional para a regularização fundiária de imóvel rural na região de curitiba.
Bom dia Angeline,
Você poderia me indicar um advogado aqui em Florianópolis especialista em plano diretor e regulação fundiária?
Pergunto: Se uma prefeitura faz doação em cartório de 4000m2 de terra para construção de Colégio Estadual e na mesma área há invasão para construção de mansões (casas) não é DESVIO DA FUNÇÃO SOCIAL o que o Estado deve proceder?