A usucapião é uma forma originária de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, após utilizá-lo por um período contínuo e sem contestação, agindo como verdadeiro proprietário durante esse tempo.

Bastante relevante no direito imobiliário, a usucapião é uma ação com muitos requisitos e tipos, podendo ser explorada de acordo com as necessidades de quem a utiliza.

Devido a sua complexidade, este conteúdo vai ser um guia para esclarecer os principais pontos sobre usucapião, seu funcionamento e previsão legal no Brasil.

O que é usucapião?

A usucapião permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel pelo seu uso prolongado e contínuo, desde que cumpra os determinados requisitos legais.

Por isso, é uma forma de regularização de posse, visando garantir a segurança jurídica e o direito à propriedade daqueles que ocupam um imóvel ou bem móvel sem título formal. Além disso, é possível conseguir a usucapião de bens imóveis, como terrenos e bens móveis, como carros.

A usucapião ou o usucapião?

A discussão sobre o assunto começa no seu gênero. Muito se discute sobre qual é a nomenclatura correta, “A” ou “O”? Há quem defenda ambas e, particularmente, não me incomoda nenhuma das formas de utilizar o termo.

Mas, quem estiver mais atento vai notar que eu sempre digo “a usucapião”. E, existe um motivo para isso: o Código Civil. Ao falar sobre o tema, o Código Civil sempre utiliza o gênero feminino, começando no nome da seção: “Da Usucapião”. Por isso, opto por utilizar a forma do Código.

Como funciona a usucapião?

Existem diferentes tipos, mas em geral, confere uma função social à propriedade. Por isso, após cuidar de um bem durante determinado período, é possível entrar na justiça para obter a propriedade do bem. 

Assim, a usucapião é uma forma de aquisição de direitos reais. Sua característica particular é que a pessoa torna-se dona por ter passado determinado tempo na posse pacífica e mansa daquele bem. 

Quais são os requisitos para usucapião?

Existem diferentes tipos desta ação e você verá detalhes  sobre eles mais abaixo. No entanto, todas as espécies de usucapião possuem 3 requisitos em comum: animus domini, inexistência de oposição à posse e posse ininterrupta por um período de tempo.

1. Animus domini

O animus domini trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono: arque com os custos, faça manutenção, se apresente como proprietário.

2. Inexistência de oposição à posse

Não pode haver contestação à posse do bem ou imóvel, que deve ser pacífica.

3. Posse ininterrupta por um período de tempo

Deve haver um período de tempo com a posse sem oposição. Esse período varia para cada espécie de usucapião.

Existem outros requisitos que vão variar com as demais espécies de usucapião, no entanto, reforço que os listados acima são comuns a todos os tipos.

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Quais são as modalidades de usucapião?

Existem dois tipos de usucapião, são eles:

• Bem móvel: bens que podem ser movidos, como equipamentos, eletrodomésticos, móveis, carros, motocicletas, entre outros;
• Bem imóvel: bens que não se movem, como terrenos, apartamentos, casas, prédios, entre outros.

Nesse sentido, cada um dos tipos de bens possui suas derivações. A usucapião de bens móveis possui duas possibilidades:

• Ordinária;
• Extraordinária;

Enquanto a usucapião de bens imóveis possui as seguintes possibilidades:

• Ordinária;
• Extraordinária;
• Especial: urbana, rural, coletiva, indígena e familiar. 

Usucapião de bem móvel

Como dito anteriormente, os bens móveis são aqueles que podem ser movidos. Como carros, eletrodomésticos, entre outros. No Código Civil, a usucapião de bem imóvel está prevista nos arts. 1.260 e 1.261 do Código Civil, com duas possibilidades: ordinária ou extraordinária. 

Ordinária

Para que se obtenha a usucapião ordinária de bens móveis, é necessário ter:

• Animus domini: ou seja, o comportamento de dono;
• Inexistência de oposição à posse;
• Manutenção da posse ininterrupta pelo período de 3 anos.

Além disso, são necessários dois requisitos adicionais: 

• Existência de justo título: ou seja, um documento que comprove a aquisição, que pode ser um contrato, um recibo ou documento semelhante;
• Boa-fé, que se configura no desconhecimento de que havia qualquer tipo de problema com o bem.

Prazo da usucapião de bem móvel ordinária

A usucapião ordinária está prevista no art. 1260 do Código Civil, que dispõe:

Extraordinária

A usucapião extraordinária de bens móveis tem apenas os requisitos de:

• Animus domini: ou seja, o comportamento de dono;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta pelo período de 5 anos.

Prazo da usucapião de bem móvel extraordinária

Sua previsão está no art. 1.261 do Código Civil:

Neste caso, como o lapso temporal foi ampliado, a lei não exige justo título ou boa-fé.

Usucapião de bem imóvel

Sabemos que os bens imóveis são fonte de inúmeros conflitos no Brasil, tanto pela sua importância social, quanto pela existência de inúmeros imóveis em situação irregular.

Por isso, temos diversas formas diferentes de usucapião de bens imóveis, que vamos entender abaixo.

Usucapião ordinária de bem imóvel

Como podemos ver,  os requisitos para a usucapião ordinária de bens imóveis são:

• O animus domini, ou seja, o comportamento como proprietário do bem;
• Inexistência de oposição à posse;
• Existência de justo título, ou seja, de um documento que se acredite ser suficiente para a transmissão do bem;
• Boa-fé; e
• Posse ininterrupta pelo período de 10 (dez) anos.

Prazo da usucapião de bem imóvel ordinária

A usucapião ordinária está prevista no art. 1.242 do Código Civil, que dispõe:

Nesse contexto, há a possibilidade de reduzir este prazo para 05 anos, em uma hipótese muito específica: 

• Se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base em registro no cartório competente posteriormente cancelado;
• Somente caso os possuidores tiverem estabelecido moradia ou realizado investimentos de caráter social e econômico no imóvel.

Dessa forma, podemos ver que esta é uma hipótese bem específica, que busca destacar a situação de cancelamento posterior do registro, além de destacar a função social da propriedade.

Usucapião extraordinária de bem imóvel

Outra possibilidade é a usucapião extraordinária de bem imóvel. Os seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 15 (quinze) anos.

Como podemos ver, para a usucapião extraordinária não são necessários justo título nem boa-fé.

Prazo da usucapião de bem imóvel extraordinária

No art. 1.238 do Código Civil, a usucapião de bem imóvel extraordinária é prevista da seguinte maneira:

Também existe uma possibilidade de redução do prazo para 10 anos, no caso de:

• O possuidor ter estabelecido sua moradia no imóvel;
• Ou ter realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Vemos que a causa de redução é bem diferente do caso da usucapião ordinária, sendo a extraordinária mais abrangente.

Usucapião especial urbana

Os requisitos da usucapião especial urbana são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Não ter tido reconhecida esta forma de usucapião anteriormente.

Esta possibilidade está prevista em três locais: 

• Art. 183 da Constituição;
• Art. 1.240 do Código Civil;
•  Art. 9º da Lei 10.257/2001. 

Prazo da usucapião especial urbana

De acordo com o Art. 9º da Lei 10.257/2001: 

Apesar do lapso temporal mais curto, essa espécie de usucapião tem limitações na destinação e no tamanho no imóvel, além de só pode ser alegada uma vez.

Usucapião especial rural

Seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia, além de torná-lo produtivo pelo trabalho próprio ou da família
• Imóvel de até 50 hectares;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Podemos ver que ela é muito semelhante à usucapião especial urbana, com a diferença de que não existe a limitação de poder ser reconhecida apenas uma vez.

Leia também: Como funciona a usucapião rural e seus requisitos!

Prazo da usucapião especial rural

Assim como a propriedade urbana possui um tipo especial de usucapião, a propriedade rural também possui, com previsão do art. 1.239 do Código Civil: 

Usucapião especial coletiva

Seus requisitos são semelhantes à da usucapião especial urbana:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 05 (cinco) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

A grande diferença aqui é que a propriedade será dividida entre diversas pessoas.

Há mais algumas exigências e alterações quanto à legitimidade ativa, mas não vamos entrar em detalhes pois a ideia deste artigo é ser uma visão geral sobre usucapião.

Prazo da usucapião especial coletiva

A usucapião coletiva está prevista do art. 10 da Lei 10.257/2001, o Estatuto da Cidade:

Trata-se de uma modalidade de usucapião utilizada para regularizar imóveis de baixa renda, por isso a referência a “núcleos urbanos informais”.

Usucapião especial indígena

Aqui, temos como requisitos:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 10 (dez) anos;
• Imóvel de até 50 hectares.

Trata-se de proteção especial constante do Estatuto do Índio.

Prazo da usucapião especial indígena

A usucapião especial indígena é prevista no art. 33 da Lei 6.001/1973:

Usucapião especial familiar

Seus requisitos são:

• Existência do animus domini, o comportamento de proprietário;
• Inexistência de oposição à posse;
• Posse ininterrupta por 02 (dois) anos;
• Utilização do imóvel para moradia sua ou de sua família;
• Imóvel de até 250m²;
• Não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;
• Abandono do lar pelo outro cônjuge.

Essa modalidade de usucapião visa proteger o cônjuge que fica no imóvel, com seus ônus, sendo abandonado pelo outro cônjuge.

É importante destacar que não se discute eventual culpa pela separação ou divórcio neste tipo de usucapião, nem se trata de uma tentativa de evitar a sua ocorrência. O objetivo é impedir o abandono por um dos cônjuges, ou seja, a situação irregular, não efetivada juridicamente, com o desaparecimento deste.

Prazo da usucapião especial familiar

Prevista no art. 1.240-A do Código Civil, esta é uma previsão específica para o divórcio, havendo abandono de lar por um dos cônjuges:

Como fazer usucapião de um imóvel?

A usucapião pode ser buscada nas duas formas: Judicial e extrajudicial.

Para iniciar um processo de usucapião no Brasil, é necessário preencher certos requisitos legais que variam de acordo com o tipo de usucapião (urbano, rural, familiar, etc.). Após confirmar que você se encaixa nos critérios, siga os seguintes passos:

1. Reunir Documentação: Colete todos os documentos que comprovem a posse, como contas de utilidades, contratos de aluguel, e declarações de testemunhas. Mapas, plantas e registros fotográficos também podem ajudar.
2. Consultar um Advogado: Devido à complexidade do processo e das leis envolvidas, é aconselhável contratar um advogado especializado em direito imobiliário.
3. Ajuizar a Ação: Seu advogado ajuizará uma ação de usucapião em um fórum competente. O juiz então determinará a citação dos envolvidos e a publicação em jornais de grande circulação para informar terceiros interessados.
4. Perícia e Avaliação: Em muitos casos, um perito será designado para avaliar a situação do imóvel e confirmar se os requisitos foram cumpridos.
5. Sentença: Se o juiz entender que todos os requisitos foram preenchidos, ele emitirá uma sentença declaratória de usucapião.
6. Registro em Cartório: Por fim, a sentença deve ser levada ao cartório de registro de imóveis para que a propriedade seja oficialmente transferida para o seu nome.
7. Pagamento de Custas: Haverá custos relacionados ao processo, incluindo taxas judiciais e honorários advocatícios.

A forma judicial é bem conhecida dos advogados, e costuma ser até mesmo a primeira escolha. No entanto, trata-se de um processo demorado, o que pode ser prejudicial ao cliente. Assim, criou-se a usucapião extrajudicial, permitindo um trâmite mais rápido fora da justiça. 

Você pode saber mais sobre o tema, como funciona, quando utilizar e suas vantagens, aqui no Portal da Aurum, em um artigo completo sobre o tema. Para isso, clique aqui: Usucapião extrajudicial no Novo CPC.

Independente da forma escolhida, é importante contar com a ajuda de um profissional qualificado, que entenda as vantagens e desvantagens de cada espécie.

Quanto custa fazer usucapião?

Não existe um valor padrão para a usucapião. Isso devido aos vários tipos e às especificidades das diversas situações em que ela é trabalhada.

Porém, a título de estimativa, podemos citar um exemplo. No caso de usucapião de bens imóveis, o valor da ação pode variar de 10% a 30% do valor do imóvel.

Abaixo, separei um vídeo para você entender mais sobre quanto custa fazer usucapião.

Principais dúvidas sobre usucapião

Quando se aplica o usucapião?

A usucapião é aplicada como forma de alguém se tornar dono de um bem, após cuidar dele durante determinado período. Além disso, é preciso seguir alguns requisitos definidos por cada tipo de usucapião.

Quais são as 5 modalidades de usucapião?

Existem diferentes tipos, como usucapião extraordinária, ordinária, familiar, rural, urbano, entre outras, cada uma com seus requisitos específicos.

Qual é o prazo necessário para a aquisição por usucapião?

O prazo varia de acordo com o tipo de usucapião. Por exemplo, o usucapião extraordinário exige posse por 15 anos ininterruptos e sem oposição.

É necessário ajuizar uma ação para reconhecimento de usucapião?

Em geral, sim. A ação de usucapião é o instrumento jurídico por meio do qual se busca o reconhecimento judicial da propriedade.

O que impede o usucapião?

Terras públicas não são passíveis de usucapião. Além disso, os seguintes contratos podem afastar a possibilidade da ação de usucapião: Contrato de Locação de Imóveis; Contrato de Comodato.

Usucapião interrompe dívidas anteriores do imóvel?

A usucapião pode extinguir algumas dívidas, mas não todas. Em geral, débitos fiscais, como IPTU, podem continuar existindo.

A usucapião pode ocorrer mesmo sem registro do imóvel em cartório?

Sim, em muitos casos a usucapião pode ocorrer mesmo sem o registro do imóvel em cartório. A posse mansa e pacífica é o elemento chave.

Quantos anos para ter direito a usucapião?

O período para usucapião de imóveis varia entre 5 e 15 anos, dependendo do tipo (urbano, rural, familiar, entre outros) e das condições específicas. Para bens móveis, o tempo geralmente é de 3 a 5 anos.

Conclusão

Busquei passar aqui uma visão geral da usucapião, apresentando as principais formas e seus requisitos. Trata-se de um instituto muito importante para a regularização da propriedade, sendo um instrumento importante de justiça e pacificação social.

É essencial sempre verificar qual espécie de usucapião se encaixa melhor ao caso analisado, especialmente considerando a documentação existente (ou a sua ausência), possibilitando sempre a melhor escolha.

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