Artigo atualizado 25 set 2024A ação de despejo é o único meio possível para a remoção do inquilino e dos seus pertences do imóvel locado, quando há inadimplemento do contrato de locação e/ou resistência ilegal na desocupação do bem.
A ação de despejo é a medida processual cabível para a restituição da posse ou do imóvel locado, esvaziando de coisas e pessoas, por: vontade das partes, violação, inadimplemento do contrato, encerramento ou resistência ilegal. Conforme previsão da Lei 8.245/91, ela possui dois procedimentos (comum e especial).
Na prática forense, o uso dessa ação depende muito do caso concreto, pois há situações que exigem um procedimento cumulado com outras medidas na mesma ação.
Como, por exemplo, quando é necessário realizar a cobrança de aluguéis atrasados. Ou ainda, quando é necessário obter uma vistoria antes de receber a posse do bem, assim evitando consequências negativas.
Entender as nuances dessa ação é extremamente necessário, por isso continue a leitura para saber TUDO sobre o assunto! 😉
O que é uma Ação de Despejo?
Trata-se de um direito potestativo do locador que, por algum motivo justo, pretende reaver a posse ou imóvel locado, mas acaba encontrando resistência do ocupante.
Assim, surge a justificativa da propositura da ação, que visa reaver o imóvel por meio de decisão judicial de mérito.
Leia também: Entenda os requisitos, exceções e aspectos processuais da ação renovatória!
Quando é cabível a Ação de Despejo?
Sempre que o contrato de locação for violado, encerrado ou modificado, haverá motivo justificável para que ocorra o despejo. Como exemplo, a Lei do inquilinato prevê em seu art. 59, parágrafo §1º, e incisos, uma lista de possibilidades do cabimento do despejo.
Ainda que a referida previsão trate inicialmente de diversas possibilidades da concessão da liminar, em todos estes casos justifica-se a concessão da tutela antecipada inaudita altera pars. (sem a oitiva da parte contrária). Vejamos a seguir:
- No caso de extinção do contrato de locação, houve resistência da desocupação;
- Quando findo o prazo do contrato de locação para temporada;
- No caso de óbito do inquilino que não deixou sucessor legítimo para a locação;
- Quando havendo necessidade de reparos urgentes no imóvel locado, não sendo autorizada a entrada pelo locatário;
- Cessada a garantia outra não seja apresentada pelo inquilino no prazo legal;
- Dispensado o fiador não houver indicação de outra garantia no prazo estipulado.
Em todos estes casos é cabível a propositura da ação para despejo pelo rito comum ou especial, de acordo com o caso concreto.
Como funciona o processo de despejo?
O processo pode ocorrer de duas formas: pelo procedimento comum ou pelo procedimento especial. Entenda mais sobre cada um deles:
Procedimento comum
O procedimento comum é identificado pela sua natureza processual mais aprofundada, portanto possui uma fase de conhecimento completa.
Ele inicia com a petição inicial e parte para citação do réu para comparecimento em audiência de conciliação, que pode ser ou não designada. Após a réplica, com uma nova audiência de instrução e julgamento, haverá mais tentativa de conciliação. Caso essa tentativa seja infrutífera, a ação seguirá para a instrução e julgamento.
Nesta fase de instrução, serão ouvidas testemunhas, realizadas perícias e/ou vistorias. E, ao final, será proferida a sentença de mérito.
Lembrando que o pedido de tutela antecipada ou liminar sempre é requerido no início do processo. Ainda, ele pode ou não ser concedido pelo juízo, ou ainda pode ser concedido no andamento do processo em qualquer fase.
Procedimento especial
No procedimento especial, o processo é mais célere. Normalmente a liminar de despejo é concedida no início da ação, especialmente quando existe o depósito da caução exigida no art. 59, da Lei 8.245/91.
Neste caso, o réu é notificado para desocupar o imóvel e no mesmo ato é notificado para apresentar sua defesa. Inclusive, muitas vezes o processo segue até o término com o imóvel já restituído ao locador.
Quais são os requisitos da ação de despejo?
A ação é um direito potestativo do locador. Por isso, deve haver uma violação do contrato, uma modificação das condições ou garantias que impeça ou dificulte a continuidade do contrato.
Com isso em mente, deve haver a presença de uma (ou mais) hipóteses:
- violação do contrato pelo inquilino;
- alguma resistência injusta;
- inadimplemento total ou parcial;
- certa urgência na manutenção do imóvel para evitar danos e prejuízos irreparáveis.
Além disso, o polo ativo da ação deve ser o locador ou administrador imobiliário com poderes específicos para levar a lide ao juízo.
Como um inquilino pode contestar uma Ação de Despejo?
A contestação deve ser realizada de acordo com procedimento adotado no ato da distribuição da ação pelo Autor, por isso é correto dizer que há várias formas de defesa. Como, por exemplo:
- Ausência de notificação pelo locador com prévio aviso e prazo para desocupação do imóvel;
- Ausência de manutenção do imóvel, o que justificou o desprendimento de valores a cargo do inquilino, após notificação do locado;
- Violação do direito de preferência na venda de imóvel que antecedeu o pedido de despejo;
- Violação ao benefício de ordem, que trata do direito do inquilino ser cobrado primeiro sob eventuais débitos e, por último, o fiador etc.
Quais as consequências de não cumprir a ordem de despejo?
Além de sofrer a constrição policial ou força policial, o descumprimento da ordem pode ocasionar em mais prejuízos ao inquilino, já que posteriormente ele poderá ser processado por danos morais.
O despejo, após o descumprimento, também poderá ocorrer de forma compulsória, com os pertences podendo ser destinados ao pátio da prefeitura da cidade e tendo uso de força policial para a retirada das pessoas. Aqui, vale mencionar que o despejo não pode ser executado à noite.
Leia também: Confira o que é reintegração de posse e como fazer a ação [+ MODELO]!
Perguntas frequentes sobre o tema
Ainda possui dúvidas sobre o tema abordado? Sem problemas, nós preparamos uma seção especial com as principais perguntas. Confira:
Quando é cabível a ação de despejo?
A ação de despejo é cabível quando ocorrem situações como falta de pagamento do aluguel, término do prazo do contrato de locação, descumprimento de cláusulas contratuais, uso indevido do imóvel, entre outros motivos previstos na legislação, que justifiquem a retomada da posse pelo locador.
Como funciona a ação de despejo?
A ação de despejo é um processo judicial em que o locador busca retomar a posse de um imóvel. Envolve etapas como notificação ao locatário, ajuizamento da ação, citação para defesa, audiência de conciliação ou instrução, prolação de sentença e, em caso de procedência, emissão de ordem de despejo. O objetivo é obter a desocupação do imóvel por parte do locatário.
O que é necessário para uma ação de despejo?
Para uma ação de despejo, são necessários: motivo legal (como falta de pagamento), documentação adequada (contrato de aluguel, recibos), notificação prévia ao locatário, ajuizamento da ação, cumprimento do procedimento legal (citação, defesa, audiência, sentença) e eventual emissão de ordem de despejo.
Leia também: Saiba o que é e quando acontece o distrato de contrato!
Conclusão
Durante o texto, pudemos verificar os principais pontos da ação de despejo. Isto é, falamos sobre o seu conceito, quando é cabível, seus requisitos e nuances do processo.
Além disso, também pudemos falar sobre as hipóteses de defesa do inquilino e quais as consequências do não cumprimento da ordem de despejo. Espero que esse artigo tenha sido útil para a sua jornada do conhecimento, qualquer dúvida ou complementação sinta-se à vontade para trazer nos comentários. 😉
Caso queira se aprofundar ainda mais no assunto, nós da Aurum ainda recomendamos o seguinte vídeo explicativo:
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Conheça as referências deste artigo
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2015.
WAMBIER, Teresa Arruda Alvim, CONCEIÇÃO, Maria Lúcia Lins, RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva, MELLO, Rogerio Licastro Torres de. Primeiros Comentários ao Novo CPC. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015.
Lei 8.245/1991, Lei do Inquilinato.
Advogado (OAB 452109/SP). Graduado em Direito pela Universidade Anhanguera - UNIAN (2018). Pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Faculdade Legale (2019). Pós-graduado em Direito Público pela Faculdade Legale (2020), pós-graduando em Direito Previdenciário pela Escola Paulista de Direito....
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