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Artigo atualizado 9 set 2024A ação renovatória é aquela que permite, a quem aluga um imóvel comercial, renovar o contrato de aluguel, mesmo contra a vontade do proprietário do imóvel.
A Locação é um dos temas mais importantes do Direito Civil e do Direito Imobiliário. Afinal, temos milhões de imóveis alugados para pessoas e para empresas. Para regular essas relações, foi editada a Lei 8245/1991.
Lá, existem previsões para os diferentes tipos de locações. Especificamente para a locação de imóveis comerciais, temos a previsão da ação renovatória, que vai permitir ao locatário renovar seu contrato de aluguel mesmo contra a vontade do locador – desde que atendidos alguns requisitos.
Continue a leitura para saber mais! 😉
O que é a ação renovatória?
A ação renovatória é a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário (inquilino) permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial.
Qual o objetivo da ação renovatória?
O principal objetivo da ação renovatória é proteger o fundo de comércio do locatário. Mas o que é o fundo de comércio?
Fundo de comércio é o resultado de trabalho do empresário. É a combinação dos fatores que fazem a empresa existir e prosperar, tais como o peso de sua marca, a sua clientela, os contratos existentes, os segredos comerciais e, entre outros, também o seu ponto comercial.
Assim, para evitar um valor excessivo de aumento de aluguel no caso de sucesso da empresa, a Lei do Inquilinato trouxe a previsão da Ação Renovatória.
Entendido seu objetivo, vamos aos requisitos?
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Quais os requisitos para o direito de ação renovatória?
A Ação Renovatória está prevista no art. 51 da lei 8245/1991:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Ou seja, apenas podem ser objeto de ação renovatória as locações comerciais celebradas por escrito e que tenham prazo determinado, de no mínimo 5 anos, desde que o locatário estiver exercendo a mesma atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 anos.
Neste ponto, o STJ entende que o prazo da renovação será de 5 anos, e que pode haver mais de uma renovação do contrato. Segue, abaixo, trecho da decisão:
(…) 10. Cinco anos configura prazo razoável para a renovação do contrato de locação comercial, a qual pode ser requerida novamente pelo locatário ao final do período, uma vez que a lei não limita essa possibilidade.
(…) (REsp n. 1.971.600/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 26/8/2022.)
Porém, é preciso ter atenção: há mais alguns requisitos para a ação renovatória, que, muitas vezes, acabam não sendo cumpridos. Eles estão previstos no art. 71 da lei 8245/1991:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Por experiência, vemos que muitas vezes o locatário não consegue cumprir alguns destes itens, especialmente a prova de cumprimento total do contrato, a quitação de todo o débito e a aceitação do fiador. Por isso, são pontos de atenção tanto para o locador quanto para o locatário.
Quem pode mover a ação renovatória?
Os parágrafos do Art. 51 da Lei 8245/1991 trazem a previsão de quem pode ajuizar a ação renovatória. Essas pessoas são:
- A pessoa que figurar como locatária no contrato;
- O cessionário, caso haja cessão da locação (arts. 13 e 51, §1º);
- O sublocatário (arts. 13 e 51, §1º);
- A sociedade, caso o contrato seja firmado em nome de uma pessoa física, mas autorizar a sua atividade (art. 51, §2º);
- O sócio sobrevivente, em caso de dissolução da sociedade por morte de um dos sócios (art. 51, §3º).
Qual o prazo da ação renovatória?
O prazo para propor a Ação Renovatória é previsto no art. 51, §5º da lei 8245/1991:
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Vemos, assim, que a Ação Renovatória pode ser proposta no prazo entre 1 ano e 6 meses da data em que a locação terminará.
Uma observação importante, aqui, é que o texto da lei fala que o direito decai, ou seja, é um prazo decadencial, e não prescricional. Isso importa pela previsão do art. 207 do Código Civil:
Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.
Por isso, é preciso ter cuidado redobrado ao contar este prazo.
É importante ter atenção, também, ao fato de que muitos locadores, conhecendo deste prazo, tentam prolongar as negociações, atrasando respostas a propostas e até mesmo o envio de contrato, na tentativa de fazer o locatário perder o direito à renovação.
Por isso, vale estar sempre atento e jamais deixar de mover ação no prazo caso não haja resolução. Sempre é possível fazer um acordo ou desistir do processo, se for necessário.
Quando não cabe a ação renovatória?
Mesmo com toda a proteção legal, existe possibilidade de defesa na Ação Renovatória. Vamos começar pelo art. 52 da lei 8245/1991:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Os casos de obra são bem claros: obras grandes exigidas pelo Poder Público, ou obras realizadas pelo locador que venham a aumentar o valor do imóvel excluem a possibilidade da renovatória. No entanto, as obras devem começar em até 3 meses da alegação, sob pena de indenização pelos prejuízos e lucros cessantes (art. 52, §3º).
Já no caso de alegação de uso próprio, é importante destacar o §1º, que informa que o imóvel não pode ser utilizado para empresa do mesmo ramo do locatário, a menos que a locação incluísse também o fundo de comércio.
O art. 72 da lei 8245/1991 traz mais previsões:
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
O inciso I é bem óbvio: caso o locatário não atenda aos requisitos da lei, indicados acima, bem como ao prazo da ação, a renovação não é cabível.
Outro ponto possível de defesa é a demonstração de que o valor oferecido pelo locatário não é compatível com o mercado, devendo apresentar uma contraproposta com os valores que entende cabíveis (Art. 72, §1º).
Já no caso de proposta de terceiro, em melhores condições, é necessário haver prova escrita, assinada pelo terceiro e por duas testemunhas, e com indicação do ramo de atividade, que deve ser diferente do atual (art. 72, §2º). Neste caso é cabível, ainda, indenização pelos prejuízos e lucros cessantes (art. 52, §3º).
Conclusão:
Como pudemos ver, a lei traz proteções importantes para o locatário comercial, permitindo que ele mova uma ação renovatória, caso não chegue a um acordo com o proprietário.
No entanto, essa ação tem diversos requisitos próprios, que devem ser observados. Em especial, destaco a necessidade de cumprimento total do contrato, de quitação do débito e de concordância do fiador, além de observar o prazo decadencial da ação.
Por isso, seja você locador, locatário ou advogado de uma dessas partes, é importante conhecer todos os requisitos que trouxemos aqui hoje.
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Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...
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Muito bom artigo!
Tenho um imóvel alugado para um comércio onde o contrato foi de 5 anos e ele vence em 10 de fevereiro de 2022,
O que eu entendi é que o meu inquilino tem até 6 meses antes de vencer , que será em agosto, para dar entrada nessa ação, depois de 10 de agosto ele não consegue mais dar entrada. Correto?
Ótimo artigo! muito esclarecedor!
Dr. Marcus,
òtimo artigo. Me ajudou muito. Mas resta uma dúvida: se a renovatória pode ser considerada para depósitos externos, poderia aplicar-se a lei de renovatória também para área de estacionamento, sem a qual o comércio não subsistiria? Exemplo: um supermercado que precisa manter o estacionamento para seus clientes.
Dr. Marcus, ótimo artigo. Me ajudou muito.
Ainda uma dúvida, se os contratos de locação para depósitos externos podem ser objeto de ação renovatória, podemos dizer o mesmo para contratos de imóveis usados para estacionamento do estabelecimento comercial. Como exemplo um supermercado que não poderia subsistir comercialmente sem esse espaço para estacionamento de seus clientes. Como o Dr. entende essa questão?
obrigada,
Silvana