Artigo atualizado 5 jul 2022Acessão é uma forma originária de aquisição de propriedade que ocorre com o aumento de um imóvel pela incorporação de um outro bem, móvel ou imóvel.
Esse pode ser um conceito abstrato e até um pouco estranho para os que não estão acostumados com o tema, portanto eis a importância de abordarmos a acessão neste artigo!
Continue a leitura enquanto buscarei esclarecer o que é, qual sua previsão e ainda trazer exemplos para ilustrar ainda mais o assunto 😉
O que é acessão?
A acessão é uma forma de aumentar o tamanho ou o valor de um bem imóvel. A lógica aqui é que o proprietário do bem principal passa a ser proprietário de tudo que se adiciona ao seu bem, seguindo a regra de que o acessório segue o principal.
Além disso, ela está prevista no art. 1248 do Código Civil:
Art. 1.248. A acessão pode dar-se:
I – por formação de ilhas;
II – por aluvião;
III – por avulsão;
IV – por abandono de álveo;
V – por plantações ou construções.
Ainda, ela pode ser:
- natural: quando ocorre pelas forças da natureza (incisos I a IV);
- artificial: quando ocorre por intervenção humana (inciso V);
- bem imóvel para bem imóvel (incisos I a IV);
- ou de bem móvel para bem imóvel (inciso V).
Quais as espécies de acessão?
Neste tópico, vamos detalhar um pouco sobre as espécies existentes de acessão:
1 – Acessão por Formação de Ilha
A acessão por formação de ilha está prevista no art. 1.248, I do Código Civil, e vem detalhada no art. 1249:
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
O primeiro ponto a destacar é que o Código Civil fala apenas sobre a formação de ilhas em correntes comuns ou particulares. Isso se deve ao fato de que as demais águas são públicas, por previsão do Código de Águas (Decreto 24643/1934) e da Constituição.
Como explica Gustavo Tepedino:
O Código de Águas contém quatro grupos de águas: (i) águas públicas de uso comum, (ii) águas públicas dominicais, (iii) águas comuns e (iv) águas particulares. O artigo 1.249 do Código Civil se aplica às ilhas formadas em correntes comuns e particulares, assim definidas na lei especial. Ilhas ou ilhotas que se formarem em águas públicas pertencem ao domínio público (CF, arts. 23, IV; 26, II, III; Decreto 24.643/1934, art. 23).’’
Aqui devemos imaginar uma linha dividindo o Rio ao meio: tudo que fica para a esquerda, se torna parte do imóvel à esquerda, e tudo que fica à direita se torna parte do imóvel à direita, como dizem os incisos I e II do art. 1.249.
Caso a ilha surja dentro de um único imóvel, toda a área será daquele imóvel. Da mesma forma, caso a ilha surja por aparecer um novo braço do rio, ela continuará sendo parte do imóvel no qual se originou.
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2 – Acessão por Aluvião
A acessão por aluvião está prevista no art. 1248, II do Código Civil, e detalhada em seu art. 1250:
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
Existem duas possibilidades de acessão por aluvião:
- quando ocorre o depósito lento de terra, ao longo dos anos, que gradativamente aumenta um imóvel, pelo desgaste natural dos demais;
- ou quando ocorre o recuo natural da água de um rio ou lago que banha a propriedade, aumentando a sua área.
Qualquer área compartilhada entre dois ou mais imóveis deve ser dividida proporcionalmente entre eles.
3 – Acessão por Avulsão
Por sua vez, a acessão por avulsão está prevista no art. 1.248 do Código Civil e detalhada em seu art. 1.251:
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
Ao contrário da acessão por aluvião, que é lenta e quase imperceptível ao longo do tempo, a acessão por avulsão é rápida e abrupta. Assim, é possível notar o deslocamento de terra e verificar a diferença.
Nesse caso, há previsão de indenização ao proprietário que perdeu a porção de terra, ou a possibilidade de remoção, dentro do prazo de um ano.
4 – Acessão por Abandono de Álveo
Já a acessão por abandono de álveo tem previsão no art. 1.248, IV do Código Civil, sendo detalhada em seu art. 1.252:
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Álveo abandonado é a parte de um rio que secou, o leito por onde não passa mais água. Semelhante à previsão de acessão por formação de ilha, o novo terreno é dividido proporcionalmente entre os seus confrontantes.
5 – Acessão por Plantações ou Construções
As acessões por plantações ou construções estão previstas no art. 1.248, V do Código Civil e detalhadas nos seus arts. 1.253 a 1.259.
Inicialmente, já vemos a diferença na extensão da regulamentação destas acessões. Isso ocorre por serem acessões feitas por intervenção humana e, deste modo, sempre há conflitos diferentes a tratar.
O primeiro ponto a destacar é a previsão do art. 1.253:
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Ou seja, a presunção é de que as construções e plantações sejam do proprietário do bem imóvel, sendo o ônus da prova de quem contestar essa presunção. Superada essa presunção, o Código Civil vem regular as relações, sempre com foco na análise da existência ou não de boa-fé.
Vamos passo a passo:
Art. 1254
No caso de plantação ou construção em imóvel próprio, o dono deve indenizar o valor dos materiais utilizados e, no caso de agir de má-fé, este valor será acrescido de perdas e danos.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
Art. 1255
Aqui é o caso contrário, o proprietário das plantas ou materiais utilizou o imóvel de um terceiro para a plantação ou construção. Nesse caso, só tem direito a ser indenizado se estiver de boa-fé.
Além disso, se o valor das acessões for consideravelmente maior que o do imóvel, aquele que as fez adquire a propriedade do imóvel, devendo indenizar o seu proprietário.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Art. 1256 e Art. 1257
Havendo má-fé de ambas as partes, o proprietário do imóvel deve indenizar o proprietário dos materiais utilizados, sendo o mesmo aplicável caso aquele que plantou tinha boa-fé, mas utilizou materiais de terceiros.
Art. 1.256 Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
Art. 1258 e Art. 1259
Especificamente quanto a construções, os arts. 1.258 e 1.259 trazem previsões importantes:
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
Em caso de boa-fé, é possível regularizar o imóvel mediante pagamento de indenização. Já em caso de má-fé, é possível apenas a regularização de uma área que seja de até 1/20 do terreno, mediante uma indenização muito superior.
Ultrapassada essa área, deverá haver demolição do que foi construído, além de indenização.
Diferenças entre acessão e benfeitorias
Apesar de muitas vezes os termos serem utilizados como sinônimos, há diferenças entre eles.Benfeitorias são melhorias em um bem. Ou seja, são pequenas adições que valorizam ou mantêm o imóvel, mas não o alteram de todo.
Já a acessão é algo novo, que traz grande modificação ao imóvel. Como exemplo, é possível citar que a construção de uma piscina seria uma benfeitoria em um imóvel, enquanto a construção de um prédio seria uma acessão.
Conclusão
Por mais que pareça um pouco abstrato, como disse no início, o estudo das acessões é importante, e o seu conhecimento pode prevenir graves danos aos clientes, em especial quando falamos nas previsões sobre construções e plantações.
Assim, se tiver um caso envolvendo acessões, vale a pena se dedicar para identificar seu tipo e sua previsão legal. Certamente fará diferença no atendimento e na solução jurídica oferecida ao cliente.
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Conheça as referências deste artigo
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Direitos Reais. 13ª Edição. Salvador: Ed. JusPodivm, 2017.
TEPEDINO, Gustavo; MONTEIRO FILHO, Carlos Edison do Rêgo; RENTERIA, Pablo. Fundamentos do Direito Civil: direitos reais. 2ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2021.
GAGLIANO, Pablo Stolze. PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil, volume 5: direitos reais. São Paulo: Saraiva, 2009.
Advogado (OAB 152142/RJ). Bacharel em Direito Universidade Cândido Mendes Centro - Rio de Janeiro. Pós graduado em Direito Imobiliário pela EBRADI. Possuo cursos em Empreendedorismo Jurídico com Rodrigo Padilha; Oratória e Influência do BBI of Chicago; Introdução ao Visual Law...
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