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Artigo atualizado 30 nov 2023Na alienação fiduciária de imóveis, um devedor transfere temporariamente a propriedade de um imóvel ao credor como garantia de pagamento de uma dívida. Não sendo realizado o pagamento da dívida, o credor pode levar o imóvel em posse do devedor a leilão, para quitar o saldo da dívida.
A alienação fiduciária de imóveis é uma prática jurídica crucial nas operações de financiamento imobiliário, seu entendimento é vital para advogados, corretores, investidores e qualquer pessoa envolvida em transações imobiliárias.
Sobretudo após o recente julgamento do STF, no RE 860631, que reforçou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e leilão quando da inadimplência do devedor fiduciante.
Neste artigo, exploraremos os detalhes da alienação fiduciária no setor imobiliário, elucidando seu funcionamento, aspectos legais e a importância de conhecer os artigos da lei que regulamenta essa prática. Continue a leitura!
O que é alienação fiduciária em Imóveis?
A alienação fiduciária envolve a transferência da propriedade de um imóvel do devedor para o credor como forma de garantia.
Essa transferência, no entanto, é condicional: o devedor recupera a propriedade plena após o pagamento total da dívida.
A Lei n. 9.514/1997 traz a definição legal em seu artigo 22:
Alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel
Como funciona e para que serve a alienação fiduciária?
Para a perfeita validade da alienação fiduciária, o negócio jurídico deve atender aos requisitos previstos nos artigos 23 e 24, ou seja, o contrato deve ser registrado na matrícula do imóvel (requisito indispensável para a jurisprudência) e conter os elementos mínimos abaixo:
- O valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023);
- O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
- A taxa de juros e os encargos incidentes;
- A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
- A cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese de inadimplência; (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
- A indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
- A cláusula que dispõe sobre os procedimentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei.
Em caso de quitação integral, adota-se o procedimento previsto no art. 25 para baixa. Por outro lado, havendo inadimplência, serão adotados os procedimentos previstos nos artigos 26 a 27-A.
Nesse sentido, fica claro que a lei busca ter na alienação fiduciária uma forma de garantia que traga segurança jurídica ao credor, ao passo em que permite a consolidação da propriedade e realização de leilão de modo extrajudicial, para saldar a dívida em caso de inadimplência.
Ao mesmo tempo, proporciona ao devedor juros mais baixos, ante a mencionada segurança da garantia e sua maior exequibilidade.
Natureza jurídica da alienação fiduciária em imóveis
A alienação fiduciária em imóveis é um direito real sobre coisa alheia, em que, normalmente, o credor fiduciário concede um crédito ao devedor fiduciante, ficando com a propriedade resolúvel do imóvel.
É regulamentada principalmente pela Lei nº 9.514/1997. Esta lei estabelece as bases legais para a execução e formalização da alienação fiduciária em imóveis.
Procedimento de baixa da alienação fiduciária
Conforme o artigo 25 da Lei nº 9.514/1997, após a quitação da dívida, o fiduciário deve fornecer uma declaração de quitação ao fiduciante, que a levará ao registro de imóveis para cancelar a propriedade fiduciária.
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Lei alienação fiduciária:
A Lei nº 9.514/1997 é a lei base para a alienação fiduciária de imóveis no Brasil e, há pouco tempo (26/10/2023), teve a constitucionalidade de seu procedimento extrajudicial reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 860631.
Entre suas disposições, merece destaque e já foram acima abordados:
- Art. 22: traz a definição legal;
- Art. 23: traz um requisito de eficácia do contrato (registro na matrícula do imóvel);
- Art. 24: traz os elementos mínimos do contrato;
- Art. 25: traz o procedimento de baixa após quitação da obrigação;
- Arts. 26 e 26-A: trazem os procedimentos para consolidação da propriedade em nome do fiduciário, em caso de inadimplência do fiduciante;
- Arts. 27 e 27-A: trazem os procedimentos para realização do leilão extrajudicial.
Diferença entre alienação fiduciária e hipóteca:
Uma dúvida bastante comum é sobre as diferenças entre a hipoteca e a alienação fiduciária. Apesar de parecer bem similares, na verdade há profundas distinções.
Na hipoteca, a propriedade e a posse do imóvel permanecem com o devedor, é regida pelo Código Civil e, até recém promovida alteração legislativa, somente poderia ser executada judicialmente.
Já na alienação fiduciária, o credor é quem detém a propriedade resolúvel até a quitação da dívida, enquanto o procedimento é regido por lei específica (a citada Lei n. 9.514/1997) e dotada de procedimentos próprios para execução extrajudicial.
Conclusão:
A alienação fiduciária em imóveis é um mecanismo jurídico sofisticado que oferece segurança nas transações de crédito imobiliário, sobretudo após o recente julgamento do STF no RE 860631, que reforçou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais de consolidação da propriedade e realização de leilão.
É de vital importância o conhecimento aprofundado da Lei nº 9.514/1997 e de suas implicações para todos aqueles que lidam, ou possam vir a contratar, financiamentos imobiliários, assegurando ainda maior segurança jurídica ao setor.
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Sócio fundador do escritório SEGMe (Sousa Elias & Garcia Meirelles - Advocacia e Consultoria), fundado em setembro de 2016, anteriormente com o nome Sousa Advocacia. Formado em Direito pela Universidade Federal de Goiás (UFG), concluindo em 05/2016. Atuante em Direito...
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O que acontece com a dívida de financiamento em Alienação fiduciária Móvel,quando o carro já não mais existe e assim não tem como o banco apreender, essa dívida o banco perde ou existe seguro para o Banco receber.
Olá
Marcus Vinícius, achei muito interessante sua matéria, gostaria de tirar umas dúvidas sobre imóveis de uma associação.
Tenho um contrato de alienação fiduciária com a Caixa econômica federal através do programa minha casa minha vida que gere o FAR. Gostarei de saber se tenho responsabilidade com o IPTU, visto que o STF já julgou a insençao, mas conta no contrato da Caixa que eu sou responsável por tal imposto. Qual sua interpretação nesse caso?
Muito bom o artigo.