O contrato de corretagem é um acordo firmado entre duas pessoas que não têm qualquer relação de subordinação para realizar operações imobiliárias. Apresenta informações para que um corretor faça negócios e, assim, seja remunerado. Está previsto no Código Civil, Capítulo XIII, do Título VI, artigos 722 a 729.

Agora que você já tem em mente o que é contrato de corretagem, é importante saber também os nomes das partes envolvidas. São elas:

• O comitente, que é aquele que contrata a imediação com o corretor
• O corretor, que aproxima as pessoas interessadas nos negócios

A função do corretor imobiliário no contrato de corretagem

A função do corretor imobiliário é aproximar as pessoas interessadas nos negócios. Sua atuação pode ser de forma autônoma ou associada a uma imobiliária. 

Ao firmar o contrato de corretagem, é importante saber as exigências para trabalhar na área. O profissional precisa ser formado em um curso de transações imobiliárias e estar registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI. Caso não respeite alguma dessas exigências, o corretor pode sofrer um processo disciplinar administrativo por exercício ilegal da profissão. 

Em um contrato de corretagem, o corretor imobiliário possui o dever de lealdade com o seu cliente. Além disso, é responsável por informar todos os fatores correlatos à transação no que tange a segurança, áleas e custos. Também deve orientar ao comprador e ao vendedor que contratem advogados especialistas em direito imobiliário. 

Os atos omissivos ou comissivos por parte do corretor ensejam responsabilidade civil, caso falte um laudo de vistoria. Por exemplo, no caso de sumir um objeto do imóvel, a responsabilidade é solidária junto com o locatário se o locador provar que havia o objeto e este sumir.

Há sanções no âmbito penal também. Por isso, é necessário emitir uma Certidão de Distribuição Criminal do cliente no Tribunal de Justiça. Isso porque há o risco deste ser envolvido em lavagem de dinheiro ou documentos falsos, por exemplo.

O que se espera deste profissional é o princípio da boa-fé objetiva, que é a conduta ética nas relações interpessoais. Pois, caso não seja dessa forma, o corretor imobiliário pode ser responsabilizado por perdas e danos.

Quem é responsável por pagar a corretagem?

Quem paga a corretagem é quem contrata o serviço. Então, podemos entender que pode ser o vendedor do imóvel, ou interessado na operação. O contrato de corretagem é provado por todos os meios admitidos em direito, inclusive por testemunhas quando não houver termo escrito para que não seja passível de contestação.  

Natureza jurídica do contrato de corretagem

A natureza jurídica do contrato de corretagem é contratual, assim como prevê o Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

Assim, apresenta algumas características, listadas abaixo.

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Características do contrato de corretagem

Por ter suas características jurídicas previstas nos artigos 722 a 729 do Código Civil, o contrato de corretagem é classificado como típico.

É um contrato oneroso, ou seja, remunerado quando advier o resultado. Isso porque ambos os contratantes possuem vantagens e benefícios. Além disso é bilateral, pois existem direitos e deveres para ambas as partes. No caso, o comitente se obriga a remunerar o corretor pela intermediação feita e concluída, nos termos do art. 725, CC/02. Já o corretor se obriga a realizar negócios.

Ainda vale dizer que o contrato de corretagem é informal, pois não há uma forma específica de ser realizado. Embora tenha natureza jurídica contratual, pode ser feito verbalmente. Porém, desse modo, não há vinculação e é difícil a prova. Logo, é extremamente recomendável que o acordo de vontades seja feito por escrito para possíveis desentendimentos sejam evitados no futuro. 

É consensual, já que a mera convenção é o bastante. Ou seja, não é preciso que haja a transferência do bem para o profissional de vendas. E também aleatório, tendo em vista que o corretor assume o risco de não receber nada caso a operação não se efetive. 

Por fim, o contrato de corretagem é considerado acessório, segundo a jurisprudência do STJ. Isso porque está atrelado ao sucesso de outro contrato, como o de compra e venda ou de locação.

Saiba mais sobre contrato de compra e venda aqui no blog da Aurum.

Dicas para a elaboração de um contrato de corretagem

Primeiramente, a principal dica é que haja preocupação quanto às provas da prestação de serviço. Para isso, é recomendável um contrato por escrito já que o mútuo verbal é mais difícil de se provar.

As determinações estão previstas no art. 16, VI da lei 6.530/78:

VI – elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos”

E também a Resolução COFECI nº 005/78, que estabelece as normas para o contrato padrão de corretagem. Mas nada impede que, em casos em que o contrato é firmado apenas verbalmente, se comprove o fato com testemunhas, fotos, vídeos. 

É importante elencar cláusulas essenciais de quem será o responsável pelo pagamento da comissão e pelo reembolso de despesas para o corretor. O intuito é prevenir possíveis dissabores. 

Demonstrar o consenso, preço, descrição do imóvel, em consonância com o art. 104, CC são os requisitos de validade do documento com todas as condições do negócio devidamente expressas.

Ademais, não ignorar se a finalidade é residencial ou comercial.  Nessa hipótese, se o cliente quer comercial e for alugado onde só possa ser residencial, haverá falha e, consequentemente, perda de tempo e da comissão. O corretor pode se precaver demonstrando, no contrato de corretagem, os apontamentos de que os documentos necessários para evitar possíveis transtornos foram entregues ao comprador. 

Há Plena liberdade de estabelecer o prazo de duração, que pode até mesmo ser indeterminado. Em casos de desistência, devem constar os motivos para que a parte que deu causa faça o pagamento. Em casos de desistência sem justa causa, haverá comissão pois o trabalho foi feito pelo corretor. 

Cláusula de exclusividade

O contrato de corretagem também permite a adição de uma cláusula de exclusividade. Uma das vantagens de utilizar esse recurso é que o corretor ficará mais dedicado à sua causa. Isso garante mais segurança na identificação de quem está visitando o imóvel e pode até dar mais agilidade em fechar negócio.

É ilusão achar que com diversas pessoas distintas o imóvel será vendido mais rápido. Ao contrário, isso gera desgaste entre os envolvidos e até mesmo falhas de comunicação. Um exemplo disso são os anúncios não padronizados e com valores distintos, o que pode acarretar em depreciação do preço. 

A cláusula de exclusividade garante foco no trabalho e dá mais motivação às partes. Afinal, sabem que só determinada imobiliária, ou corretor, está incumbida de fechar a venda – o que também proporciona mais segurança na percepção dos honorários. 

Outro ponto é que dá maior garantia para o proprietário interessado – em todos os aspectos. Por exemplo, na prestação de serviço ou na forma de atendimento, que com certeza serão de mais qualidade.

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