Artigo atualizado 1 abr 2025O contrato de locação é o instrumento hábil a dispor sobre as condições de um acordo relativo ao empréstimo de um bem, normalmente imóvel, mediante contrapartida financeira.
Tem dúvidas na hora de assinar um contrato de aluguel, buscar um modelo para contratação ou reportar um problema ao inquilino ou proprietário?
Neste artigo, você encontrará todas as informações essenciais sobre contratos de aluguel – um documento fundamental no dia a dia de locadores, locatários e advogados.
Acompanhe até o final e esclareça todas as suas dúvidas!
O que é um contrato de locação?
O contrato de locação é um instrumento extremamente comum, utilizado para regular o empréstimo de um bem (normalmente imóvel), estabelecendo as condições para tanto: preço, prazo, condições do bem, destinação etc.
Sua importância é crucial, considerando que estar na posse do bem de outra pessoa é algo que envolve muita responsabilidade.
Quem possui o bem, quer garantir que o locatário o utilize da forma correta, sem causar danos e que esteja em dia com o pagamento do aluguel. De outro lado, quem aluga precisa contar que terá a segurança de ali se estabelecer durante o prazo combinado.
Contexto legal
De acordo com o Código Civil, a locação é conceituada da seguinte forma:
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
São previstas no Código Civil algumas regras básicas acerca dos contratos de locação, porém, há uma legislação específica e que é muito mais utilizada, que é a Lei 8.245/1991.
Essa lei “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes” e deve ser aplicada a todas as relações locatícias cotidianas, como aluguel de casa para residência, de loja comercial e até de locação para temporada.
Neste artigo, vamos nos ater a essa lei, já que o nosso foco é a locação de imóveis urbanos. O Código Civil se aplica somente às locações de:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
Quais são os tipos de contrato de locação?
Mesmo dentro do âmbito da chamada Lei do Inquilinato (Lei 2.845/1991), existem diferentes tipos de contratos de locação e aqui vamos exemplificar através de 3 modalidades: os contratos de locação residencial, comercial e built to suit.
No caso dos contratos de locação de imóvel residencial, como o próprio nome sugere, sua utilização é voltada para a locação de espaços residenciais – e a destinação do imóvel, realmente, não poderá ser outra sob pena de descumprimento contratual.
A locação residencial visa a proteção do locatário enquanto pessoa que usará o imóvel como moradia e prevê um marco temporal importante para essa relação jurídica. Há expectativa de durar mais ou menos de 30 (trinta) meses?
Quando há previsão para durar trinta meses ou mais (art.46), findo esse prazo o locatário poderá permanecer no imóvel e, caso venha a sair, bastará uma notificação com 30 (trinta) dias de antecedência.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Ao contrário, quando o prazo previsto é inferior a trinta meses (art. 47), findo esse prazo o locatário poderá permanecer no imóvel, somente podendo ser exigido o imóvel em hipóteses específicas, quais sejam:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
Vê-se que a lei buscou privilegiar cada uma das partes em certa medida. Quando se aceita o compromisso de ficar atrelado ao contrato por um prazo maior, logo, há maior possiblidade de se desvencilhar dele vencido este prazo.
Ao contrário, estando as partes de acordo com o vínculo do contrato por um prazo mais exíguo, a possiblidade de rescindi-lo é mais limitada.
Em regra, vale mais a pena para o locador a previsão mais longa tanto para que o imóvel não seja desocupado tão cedo quando para que, após o prazo determinado, ele tenha mais facilidade de pedir o imóvel de volta.
Porém, como isso pode ser um motivo desestimulante para os locatários, no sentido de que dois anos e meio pode representar um tempo muito alargado para o inquilino, é possível que o locador institua uma cláusula isentando o locatário de multa caso venha a rescindir após 12 (doze) meses de locação. Essa é uma prática bastante comum, que acaba agradando a ambos os lados.
Para além da questão crucial do prazo, é por demais importante a previsão das obrigações relativas às regras do condomínio em caso de condomínio edilício ou mesmo a necessidade de respeito à lei de vizinhança.
Já foi necessário notificar inquilinos algumas vezes por motivo de desrespeito da lei do silêncio, por exemplo, e para além dos dispositivo legal nos valemos também das clásulas contratuais, inclusive para a fixação de multa e eventual rescisão antecipada do contrato.
Por fim, é também fundamental regulamentar as obrigações pecuniárias que transcendem o aluguel, como o pagamento de água, luz, condomínio, tributos, além do aluguel.
Contrato de locação de imóvel não-residencial assim como na locação residencial, a previsão sobre as obrigações e sobre o prazo é fundamental. No caso das locações comerciais, também há um marco legal que implica em condições bastante diversas. É preciso estar atento!!!
O locatário que se estabelecer comercial em um determinado ponto terá direito a renovar o contrato por igual prazo, caso a duração da locação totalizar 05 (cinco) anos ou mais e a exploração de determinado ramo pelo locatário naquele ponto for superior a 03 (três) anos, desde que o contrato seja feito POR ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO.
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Esse, portanto, deve ser um ponto de atenção sobretudo ao locador: caso haja interesse em locar o imóvel por até 10 (dez) anos, talvez seja interessante fazer um contrato de 05 (cinco), já contando com essa possibilidade de renovação. E, nos casos em que os valores dos alugueis não estiverem interessantes, evitar contratos de 05 (cinco) anos para que não fique necessariamente vinculado com esse mesmo valor ao longo de, talvez, dez anos!
Como sempre explicamos, cada caso merece ser analisado em sua peculiaridade, já que os objetivos e as condições são muito diversos.
Importante deixar claro que, apesar de a lei dizer “imóveis destinados ao comércio”, a regra se aplica também a indústrias e sociedades civis, quando unem os requisitos supra descritos.
Dentre os contratos de locação não residencial, há ainda o peculiar Built to suit, que quer dizer construído de forma adequada, em tradução livre. A ideia é que a construção/reforma é feita pelo próprio locador, porém, buscando atender exatamente os interesses do locatário.
Trata-se de obra personalizada ao gosto do inquilino e é modalidade prevista no artigo 54-A da Lei 8.245/1991:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
Nesse tipo de contrato, naturalmente, a atenção deve ser redobrada, sobretudo para evitar mal-entendidos a respeito do projeto, prazos de execução da obra, qualidade e duração da locação. E, além disso, é fato que exige maior necessidade de diálogo e transparência ainda maior entre locador e locatário.
O artigo supracitado, inclusive, é bastante sucinto e deixa todo o espaço normativo para ser discutido entre as partes, com total autonomia.
Em regra, o que se entende por esse modelo de contrato é que o dono do imóvel promove adaptações ao gosto do locatário, a fim de melhor atendê-lo e, naturalmente, ele arca com essas despesas adicionais, as quais podem ser diluídas em seus vencimentos mensais de aluguel. Assim, quanto maior o prazo de locação, mais diluídas as parcelas.
Essa opção pode ser muito interessante para locações não residenciais, em que a construção ou adaptação de um galpão, por exemplo, levará em conta as exatas necessidades do locatário.
Porém, ao invés de ele mesmo promover a obra, o que pode não ser interessante para o caixa de sua empresa, o dono do imóvel faz com recursos próprios e com equipe de sua confiança, cobrando os valores do inquilino juntamente com os aluguéis.
Cada situação poderá ser mais ou menos benéfica em diferentes casos, daí a importância de um acompanhamento profissional.
Dicas para locadores e locatários: como evitar problemas?
Seja no contrato de locação ou em qualquer outro, é importante que as partes não tenham preguiça de ler e discutir os termos! O contrato sela um acordo! Como assinar algo sem se dar conta do que está sendo prometido?
Infelizmente, a grande maioria assina sem ler e depois encara tudo com surpresa, indignação e frustração. Pensem que isso é algo importante e que você não deve negligenciar. Também é simples e você pode e deve se inteirar.
Para ter clareza, foque no que importa! Ao invés de se assustar com um monte de previsões, busque aquilo que é mais relevante: prazo, preço, metragem, condições para o uso, condições de devolução, consequências da rescisão antecipada.
No mais, conte com um advogado sempre que possível. Para além do que está expresso no contrato, há também a legislação que se aplica e que você pode não estar ciente. Exemplo: talvez você não sabia as diferentes consequências de se assinar um contrato de locação de uma loja com mais ou menos de cinco anos?!
Modelo de contrato de locação
De forma geral, conseguimos apontar quais são os tópicos relevantes e que precisam constar no contrato.
Em relação ao conteúdo, contudo, é necessário que seja sempre personalizado. Anexo juntamos um modelo, que com certeza será útil, mas é imprescindível uma leitura atenta para que as adequações necessárias sejam feitas para o seu caso.
Para ter acesso gratuito ao modelo, basta fazer o download do material, clicando abaixo:
baixar modelo gratuito de contrato de locaçãoSobre a importância da vistoria
Um anexo fundamental e que é responsável por definir muitos conflitos entre locadores e locatários é o laudo de vistoria.
Veja, ao entregar um imóvel para outrem, o locador precisa de registrar as condições em que o faz para que tenha a possibilidade de cobrar que seja devolvido de igual forma. Assim, caberá ao inquilino reparar o que for preciso para que o devolva do mesmo jeito que o recebeu.
Mas esse cuidado não deve partir apenas do locador. O inquilino também precisa fazer questão do laudo de vistoria para que o locador não seja injusto de, ao final da relação, exigir condições do imóvel que eram inexistentes à época da entrega.
Em nossa atuação, já vimos locadores agir que má-fé se recusando a receber as chaves do imóvel alegando não o aceitar naquelas condições. E comprovadamente o inquilino demonstrou que o imóvel já estava daquela exata forma desde quando o recebeu.
Tão importante quanto o contrato é o laudo de vistoria. Um jamais deveria ser assinado sem o outro. E mais: garanta que as fotos tenham cor, boa resolução e que abranjam todos os detalhes do imóvel!
LGPD no contrato de locação
Assim como em todo contrato ou instrumento que veicule dados pessoais, é importante que esses sejam preservados. Aqui o alerta maior vai para as imobiliárias ou empresas que de alguma outra forma fazem gestão de imóveis.
Os dados pessoais precisam ser coletados na medida da precisa necessidade e, dentre esses, é importante que o armazenamento e qualquer tipo de tratamento envolva o consentimento e o sigilo indicados em cada relação.
Conforme pode-se acessar no Portal da Aurum, a inobservância dessas obrigações legais pode gerar multas significativas, para além de danos às pessoas envolvidas.
E, mesmo nas relações mais singelas, destaca-se a importância da ética e da não utilização ou compartilhamento dos dados coletados para nenhum fim que exceda a relação locatícia.
Novamente, recomenda-se a contratação de profissional especializado para que seja feito todo um trabalho de mapeamento e procedimento do tratamento dos dados coletados para evitar prejuízos.
Conclusão
Para um bom contrato de aluguel é importante a clareza dos termos contratados, a facilidade para leitura, e a presença de todos os aspectos importantes trazidos à baila.
Outro ponto que muito contribui, seja em caso de qualquer intercorrência, manutenção ou negociação é o bom relacionamento entre as partes. Quando se inspira confiança no outro, tudo flui de forma mais leve e com menos preocupações.
Mais liberdade no dia a dia
Perguntas frequentes sobre o tema
Qual o prazo mínimo para locação de imóvel residencial?
Normalmente os contratos contam com um prazo de 30 meses de locação. Mas, nada impede que seja estipulado um prazo menor ou maior. Ressalto que esse prazo de 30 meses, dois anos e meio, acaba sendo comum pela lei ter fixado esse parâmetro para diferenciar as locações.
Quais informações essenciais devem constar em um contrato de locação?
Dados das partes, descrição do imóvel, valor e forma de pagamento do aluguel, prazo, garantias e condições para renovação e rescisão.
O que acontece se o contrato não for registrado em cartório?
O contrato não perde a validade, mas o registro garante maior segurança jurídica, especialmente em casos de ações judiciais.
Qual a finalidade do contrato de locação?
Os contratos de locação tem como finalidade estipular os limites, garantias e direitos do locador e locatário na relação estabelecida. Leia mais sobre os tipos de contrato de locação neste artigo!
Quando o locador pode solicitar a revisão do valor do aluguel?
A revisão pode ser solicitada judicialmente a cada três anos ou em caso de desequilíbrio econômico-financeiro comprovado.
É possível rescindir o contrato antes do prazo?
Sim, mediante pagamento de multa proporcional prevista em contrato. Em casos específicos (ex.: transferência de trabalho), o inquilino pode rescindir sem multa, desde que notifique com 30 dias de antecedência.
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Advogada (OAB 165649/MG). Bacharela em Direito pela Universidade Federal de Juiz de Fora. Mestre em Direito e Inovação pela Universidade Federal de Juiz de Fora. Sou sócia no escritório Botti Mendes Advogados e atuo nas áreas de Direito Empresarial e...
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