Um depósito caução é uma garantia financeira fornecida em transações, como alugueis ou compras, para proteger os interesses das partes envolvidas. Geralmente reembolsável ao depositante após o cumprimento satisfatório do contrato, serve como salvaguarda contra danos ou inadimplência.

O presente artigo visa apresentar de forma completa o conteúdo sobre depósito caução, trazendo considerações quanto a segurança jurídica deste para com os contratos de aluguel, além de seus aspectos principais e as descrições gerais presentes na lei. 

O que é depósito caução? 

Previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) em seu art. 37,I, o depósito caução é uma das modalidades de garantia dos contratos locatícios, sendo uma das mais usuais garantias locatícias.

Conhecido também como caução de aluguel ou cheque caução, o depósito caução relaciona-se com uma modalidade de garantia locatícia.

Para que serve o depósito caução?

O depósito caução tem como principal finalidade assegurar o cumprimento do contrato de locação, além disso, pretende que eventuais danos causados ao imóvel sejam ressarcidos pelo inquilino, como também despesas provenientes das obrigações do contrato de aluguel. 

Como funciona o depósito caução? 

No artigo subsequente da referida lei, prevê-se que a caução pode ser tanto de bens móveis quanto bens imóveis. 

• Bens imóveis: nesta modalidade a caução é um imóvel de titularidade do locatário, podendo ser este rural, residencial, terrenos, comerciais e os quais precisam estar isentos de qualquer ônus. 
• Bens móveis: sendo a mais utilizada, esta modalidade engloba a caução em dinheiro, títulos, ações e bens móveis.

Importante destacar que o artigo 37, parágrafo primeiro da Lei do Inquilinato prevê que “a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula”. 

Ocorre que na prática esses registros raramente acontecem, o que pode ser muito arriscado, principalmente no caso de bens imóveis, vez que é a publicidade do registro que traz a eficácia erga omnes. Isso é, se algum ônus recair sobre o imóvel caucionado e for averbado, terá preferência em relação a eventuais dívidas advindas do contrato de aluguel.

Deve-se considerar que quando a escolha for referente a caução em dinheiro, esta não pode ser superior ao equivalente a três alugueis. Ademais, deverá ser depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentado, sendo revertido em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes quando findo o contrato de locação no caso de o locatário ter adimplido com todas as suas obrigações contratuais. 

Outra questão importante a ser observada é a vedação legal à exigência de mais de uma garantia, sendo considerada tal prática abusiva do ponto de vista do consumidor, bem como uma contravenção penal segundo artigo 43, II da Lei do Inquilinato.

Destaca-se que o dinheiro somente pode ser retirado por opção do locador, com anuência escrita do locatário, ou vice-versa, ou ainda ao final do contrato de aluguel, com a comprovação de que o imóvel se encontra exatamente no estado em que foi recebido.

Na ocasião de todas as regras contratuais terem sido efetivamente cumpridas e os recursos destinados à caução não terem sido fruídos ao decorrer do período do contrato de locação, caso a escolha seja a caução em dinheiro, esse será devolvido ao locatário, devidamente corrigido conforme os rendimentos da poupança.

Qual o prazo para devolução do dinheiro?

Quanto ao prazo para devolução do depósito caução, findando o contrato, será feita uma vistoria no imóvel visando garantir que as condições em que este foi entregue permaneceram e em caso da inexistência de correção ou pendências, o valor deverá ser devolvido em prazo razoável. 

Destaca-se que a lei do inquilinato não traz a previsão de um período determinado e este está relacionado com a boa-fé das partes envolvidas. 

Quando o depósito caução é indicado?

Conforme previsão legal, é perceptível que depósito caução não é a única modalidade de garantia, porém para aqueles que não podem oferecer, por exemplo, um fiador, ou até mesmo obter aprovação da seguradora de um seguro- fiança, esta é a modalidade indicada para que o locador tenha uma mínima segurança.

Quais os riscos do depósito caução?

Apesar de se apresentar como uma boa garantia, considerando que o valor da caução não é muito alto, na hipótese de o locatário deixar de pagar vários alugueis ou até mesmo trazer prejuízos exorbitantes ao imóvel, é possível que o valor não seja suficiente para cobrir os gastos e o proprietário terá que entrar com uma ação de despejo c/c danos materiais qual exigirá ainda mais dispêndio financeiro.

Quais as principais vantagens do depósito caução?

Quanto aos inquilinos, para aqueles que têm condição, o depósito caução pode ser uma boa opção como garantia nos contratos de aluguel, já que muitas pessoas têm receio de serem fiadoras. 

Sendo assim pode-se apontar como principais vantagens: 

• Agilidade para fechamento do contrato, pois não terá que ficar em busca de um fiador; 
• Segurança financeira, já que na hipótese do não pagamento do aluguel ou prejuízos ao imóvel, o valor pode ser utilizado; 
• Devolução do valor ao locatário ao final do contrato, caso cumpridas as condições dispostas no contrato de aluguel. 

3 dicas para os advogados e advogadas 

Se você como esta colunista que vos escreve advoga para imobiliárias, fique sempre atento a algumas questões:

Dica 1: Verifique se seu cliente não está usando um contrato padronizado que contenha cláusulas abusivas, como por exemplo um depósito caução maior que três meses de aluguel ou mais de uma garantia locatícia. É comum nos casos de locações de imóveis de alto padrão ou mobiliados a exigência de mais de uma garantia ou mesmo de mais de três meses de aluguel, contudo caso algum conflito seja judicializado existem grandes chances de serem consideradas nulas disposições nesse sentido.

Dica 2: Caso ocorra algum dano no imóvel durante a locação ou averiguado ao final da locação faça a notificação do inquilino dando um prazo para o reparo, sob pena de retenção da caução. Além disso, aconselhe a feitura correta e documentada do laudo de vistoria evidenciando tais danos. Isso é muito importante uma vez que a jurisprudência por vezes considera a retenção da caução sem a devida comprovação dos prejuízos ilegal.

Dica 3: Caso você seja contratado por parte do inquilino fique atento às cláusulas abusivas acima que são muito comuns em contratos de locação e sugira a alteração das mesmas para que se adequem à Lei.

Conclusão 

Em suma, o depósito caução, regulamentado pela Lei do Inquilinato, figura como uma importante garantia nos contratos de locação, proporcionando segurança tanto ao locador quanto ao locatário. 

Apesar de suas vantagens, é crucial considerar os possíveis riscos e a necessidade de uma abordagem cuidadosa na sua aplicação. Assim, sua eficácia depende da observância das disposições legais e do bom entendimento entre as partes envolvidas, visando uma relação locatícia harmoniosa e justa.

Perguntas e respostas frequentes sobre o tema

O que é o depósito caução? 

O depósito caução é uma quantia em dinheiro, títulos financeiros, ou bens móveis que o locatário entrega ao locador para cobrir eventuais danos ao imóvel ou inadimplências durante a locação.

Quando o depósito caução é devolvido? 

Ao final do contrato de locação, se não houver dívidas pendentes ou danos ao imóvel que justifiquem o uso dos recursos, o depósito caução é devolvido ao locatário.

Qual o valor máximo para o depósito caução? 

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), o depósito caução não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel

Há outras formas de garantia locatícia? 

Sim, outras modalidades incluem o uso de fiadores, seguro fiança, título de capitalização, fundo de investimento ou mesmo cartão de crédito. 

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