Direito de preferência: saiba como funciona!

18 mar 2024 •

Artigo atualizado 26 mar 2024

O direito de preferência, regulamentado nos artigos 27 a 34 da Lei do Inquilinato, garante ao inquilino a oportunidade de comprar o imóvel que está alugando, desde que esteja em igualdade de condições com outros interessados.

Eu aposto que você já recebeu algum cliente desesperado porque o proprietário do imóvel queria vendê-lo e ele não sabia ao certo o que deveria fazer. Bom, nesse cenário estamos diante do direito de preferência!

Disciplinado na Lei do Inquilinato, ele basicamente quer dizer que o locatário terá preferência na aquisição do imóvel locado em igualdade de condições com o possível comprador.

Neste artigo você entenderá como funciona o direito de preferência. Continue a leitura! 😉

O que é e como funciona o direito de preferência?

O direito de preferência dá a oportunidade de adquirir algo antes de outros, em igualdade de condições. Isso significa que a pessoa com direito de preferência tem prioridade na compra ou na realização de alguma transação em relação a terceiros, desde que ofereça as mesmas condições ou melhores condições.

Por exemplo: a Amanda alugou o apartamento 71 do senhor Pedro, que é o proprietário do imóvel.

Ele quer vender o apartamento e Amanda tem interesse em comprá-lo, então Pedro entra em contato e oferece o imóvel por R$500.000,00.

Amanda, que conhece os trâmites, sabe que o valor está acima da média de mercado e diz que não tem interesse. Então, ao divulgar a vendo do apartamento para outras pessoas, Pedro encontra Leonardo, que faz uma contraproposta de R$400.000,00.

Amanda descobre que Pedro vai vender o imóvel por valor inferior ao que lhe foi oferecido e procura um advogado!

Pedro pode vender o imóvel para Leonardo sem consultar Amanda?

Você vai responder a essa pergunta com o clássico depende! Sim, senhores, quase tudo no direito depende.

Então vamos deixar de suspense: para exercer o direito de preferência o locatário, no caso do nosso exemplo Amanda, tem que averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel.

Assim, você como advogado atualizado vai pedir uma certidão de inteiro teor atualizada do imóvel e verificar se o contrato está lá. Se estiver, você já pode orientar sua cliente que ela tem preferência nessa compra!

A averbação estava lá, isso basta? Não! Você vai precisar verificar se a averbação tem 30 dias ou mais.

Nesse cenário, é melhor ingressar com a ação logo de cara?

Vou te responder com um depende novamente! Se a compra e venda não estiver registrada, você notifica o proprietário e informa que seu cliente tem direito de preferência. Agora, se ela te procurou depois da venda concretizada, aí você terá que ingressar com uma ação de adjudicação por afronta ao direito de preferência.

Entenda o que é o direito de preferência.

Jurisprudência:

A averbação do contrato de locação no registro imobiliário é medida necessária apenas para assegurar ao locatário o direito real de perseguir e haver o imóvel alienado a terceiro, dentro dos prazos e observados os pressupostos fixados na Lei n. 8.425/1991.

A falta dessa providência não inibe, contudo, o locatário de demandar o locador alienante por violação a direito pessoal, reclamando deste as perdas e danos que porventura vier a sofrer pela respectiva preterição. Precedentes ( REsp 912223-RS, 4.ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi)

[…] o exercício do direito de preferência, mediante depósito judicial do preço, pressupõe a prévia transferência da propriedade ao promitente comprador, conforme claramente se extrai do disposto no art. 33 da Lei nº 8.245/91 […]. Ora, não tendo os agravados, segundo seu livre arbítrio, levado a registro a dação em pagamento, visto que por eles modificado livremente os termos da avença, não há que se cogitar em exercício de direito de preferência pelo locatário […] (Recurso: 0009455-70.2020.8.16.0000).

Como orientar o cliente para exercer o direito de preferência?

Está na dúvida de como orientar o cliente da melhor forma? Calma que eu te ajudo!
Confira o passo a passo que você pode seguir:

Esperar que a compra seja registrada na matrícula;
Ingressar com a ação, depositando em juízo o valor que o imóvel foi negociado;
O locatário deve depositar também as despesas da transferência da propriedade como, por exemplo, o valor da escritura, o valor do registro e o ITBI – imposto de transmissão de bens imóveis;
Este depósito deve ser feito dentro do prazo de 6 meses, contados a partir do ato do registro;
Estaremos diante de um litisconsórcio necessário, ok? Comprador e vendedor estarão no polo passivo da ação;
O contrato de locação tem que estar averbado pelo menos 30 dias antes da venda junto à matrícula do imóvel – para averbar vai precisar de assinatura de duas testemunhas.

Qual o prazo para exercer o direito de preferência?

O prazo são 180 dias, contados do registro de compra e venda do imóvel para ingressar com a ação. E 30 dias para o locatário se manifestar informando se quer ou não comprar o imóvel.

Dica: consultando a matrícula logo após a letra R. – terá a data do registro. ([RECURSO ESPECIAL Nº 1.272.757 – RS (2011/0196196-2))

Ação de perdas e danos?

Caso seu cliente não tenha registrado o contrato de locação da matrícula do imóvel, ele poderá ingressar com uma ação de perdas e danos.

Vamos voltar ao nosso exemplo em que Amanda é locatária de Pedro que resolve vender o imóvel para Leonardo.

Imagine que Amanda não tenha averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel. Nesse caso, ela não consegue impedir a venda, mas consegue ser indenizada pela falta de transparência.

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Quais os requisitos para ingressar com a ação de perdas e danos?

Primeiro vai precisar comprovar que tinha dinheiro para comprar o imóvel na época em que a venda foi realizada, o que chamamos de capacidade econômica.

É preciso provar também que havia um contrato de locação vigente – condição de locatário. Além de provar que não foi compelido a se manifestar sobre a venda do imóvel e que o comportamento do locatário lhe causou perdas e danos.

Conclusão:

O direito de preferência é uma ferramenta essencial para proteger os locatários que desejam comprar o imóvel que estão alugando quando este é posto à venda.

Este direito, devidamente regulamentado pela Lei do Inquilinato, coloca o inquilino em pé de igualdade com outros potenciais compradores, dando-lhe a oportunidade de adquirir o imóvel sob as mesmas condições.

No entanto, para exercer efetivamente este direito, é fundamental estar ciente das condições e requisitos legais, e buscar aconselhamento jurídico adequado quando necessário.