A doação é uma espécie de contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para outra, que os aceita (CC, artigo 538). No caso da doação de imóveis, essa é a transferência legal e gratuita de propriedade.

Quando estamos diante do Direito Imobiliário, a doação se refere à transferência voluntária de propriedade de um imóvel de uma pessoa para outra. Porém, cabe aqui apontar que na doação não há contraprestação financeira.  

Então, indo ao bom exemplo, a doação se dá quando Francisco resolve doar sua casa para Pedro. E, o documento hábil para realizar essa transferência a título gratuito, é chamado de escritura pública de doação. 

A doação de imóveis pode ser feita por uma variedade de motivos, como presentear um membro da família, beneficiar uma instituição de caridade ou simplificar uma transação imobiliária. 

Sobre o tema, é importante que os advogados saibam explicar aos seus clientes que, apesar de gratuita, existem encargos fiscais incidentes na doação. Por isso, continue a leitura para tirar todas as suas dúvidas! 😉

O que é a doação de imóveis?

No Brasil, a doação de imóveis é regulada pelo Código Civil, em seu artigo 538, que define a doação como um contrato em que uma pessoa transfere bens ou vantagens do seu patrimônio para outra, por liberalidade, sem exigir contrapartida. 

No caso específico de imóveis, essa transferência implica na transmissão da propriedade do bem imóvel de forma gratuita. Porém, apesar de gratuita, ela está sujeita ao pagamento de impostos, como o ITCMD e o ITBI, dependendo da legislação estadual e municipal vigente.

Quais são os requisitos da doação de imóveis?

Primeiramente temos que pensar que a doação de imóvel só será legal se for feita através de Escritura Pública de Doação, pois ela é o documento que formaliza a transferência gratuita do imóvel do doador para o donatário. 

Basicamente, ela deverá conter informações precisas sobre o imóvel, a identificação das partes envolvidas e o valor do imóvel, que será usado para calcular o tributo. Além disso, um ponto de grande ajuda, é que a escritura poderá ser confeccionada em qualquer tabelionato de notas.

Já na hora do registro, este terá que ser realizado junto ao cartório de registro de imóveis. Mas, se você for advogado, saiba que poderá registrar a doação sem a necessidade da presença do seu cliente. Dessa forma, garantirá que seu cliente tenha que resolver uma burocracia a menos!

Importante salientar que antes de dar início a doação, será preciso apresentar toda a documentação relacionada ao imóvel. E, como minha função aqui é facilitar sua vida, vou deixar uma relação aqui embaixo para você poder consultar sempre que precisar. 😉

Confira quais são os documentos necessários: 

• Matrícula atualizada do imóvel – importante estar atualizada!  A validade da matrícula é de 30 dias apenas, então se atente ao final do documento para verificar se a validade está ok;
• Certidão negativa municipal – local do imóvel;
• Certidões negativas de débitos estaduais e Federais – deverá ser procurada pelo CPF dos proprietários. Caso tenha mais de um dono do imóvel, terá que ser buscada por todos os proprietários;

Por último, você terá que verificar no distribuidor cível da região do imóvel e do domicílio do proprietário se existem ações judiciais em nome dos donatários.

Dicas para profissionais da advocacia

Caso você seja advogado, é crucial explicar ao seu cliente por que tantos documentos são necessários nesse processo. Um exemplo é quando o cliente está recebendo um imóvel em doação que possa estar sujeito a uma ação de execução em nome do donatário, já que nesse cenário, a doação pode ser considerada nula. Lembre-se: o fato de ser uma doação não garante segurança absoluta ao seu cliente!

Como o exemplo edifica a vida, vou contar para vocês uma experiência, claro, ocultando o nome dos clientes para preservar a intimidade. 

Certa vez um casal me procurou dizendo que a amiga da tia estava doando parte do patrimônio, me questionando se seria possível receber a doação e o que eles deveriam fazer para concretizar o ato. Vamos chamá-la de Felisbela. Dona Felisbela os escolheu para doar o imóvel porque gostava muito do casal, e queria presenteá-los pela chegada do bebê tão sonhado. 

Eu, desconfiada que sou na hora imaginei que havia alguma coisa estranha naquela história. Rapidamente puxei as certidões, eis que vejo que Dona Felisbela tinha uma dívida com um banco, que já estava em fase de cumprimento de sentença.

Compulsando os autos para ver do que se tratava a ação, eis que me deparo com um débito de 2 milhões. Sim senhores, vocês leram direitinho. Felisbela devia 2 milhões para o banco e estava doando o imóvel porque sabia que ia perdê-lo.

Agora pense só se os donatários não tivessem verificado antes, pois iriam morar em um imóvel com um bebê recém nascido e poderiam ser surpreendidos por uma ação judicial que os fizesse perder o imóvel. 

A doação de imóveis é realmente gratuita?

A doação não tem contraprestação, mas afirmar que é de graça já seria exagero. Isso pois, além dos encargos pela escritura pública de doação, que levará em consideração o valor do imóvel, será necessário efetuar o pagamento do imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). 

Cada estado é responsável por definir as regras de cobrança e alíquotas do ITCMD, por isso haverá variação de valores. Aqui em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 4%, mas se você não for deste estado, deverá conferir qual alíquota que é aplicada na sua região. 

Após realização da escritura, também será necessário registrar na matrícula do imóvel essa doação, pois só assim o donatário passará a ser proprietário. Esse registro será feito junto ao cartório de registro de imóveis competente e levará em consideração o valor da doação. Para conferir os valores, é só acessar o registro de imóveis do seu estado.

E quem paga por isso?

O donatário é o responsável pelo pagamento, e aqui é preciso estar atento para não confundir as coisas e acabar passando informação errada. Entenda: 

Quando estamos diante da herança, quem paga o ITCMD é o herdeiro. Mas, quando estamos diante de doação, quem fará o pagamento do imposto é o donatário.

Principais dúvidas sobre o tema

Para esclarecer ainda mais a doação de imóveis, abordarei algumas situações e dúvidas comuns que podem surgir. Acompanhe:

Sou mãe, posso doar o imóvel para o meu filho?

Como quase tudo no direito: depende! Vamos montar uma linha de raciocínio aqui para você entender exatamente do que estou falando. 😉

A doação de imóvel em vida para filhos é uma forma de transferir parte do patrimônio de uma pessoa para seus descendentes, sem a necessidade de esperar pela sua morte. 

Até aqui tudo maravilhoso! Só que você precisa se atentar que a doação não poderá ultrapassar 50% do patrimônio, pois temos que respeitar a legítima.

Não posso doar todo o patrimônio, dá para fazer o adiantamento de herança?

Pode, desde que todos os demais herdeiros concordem. Preciso te lembrar que não basta concordar pelo whatsapp, é preciso que o consentimento seja expresso e registrado em cartório. Neste processo, não se esqueça de solicitar o consentimento do cônjuge também.  

Doação com usufruto é errado?

Se você for advogado, tenho certeza que você já recebeu um cliente em seu escritório dizendo que queria doar o imóvel para o filho, mas que queria garantir que continuaria morando no imóvel até o seu falecimento. E, pode ser que tenha passado pela sua cabeça orientá-lo a doar o imóvel com cláusula de usufruto vitalício. 

Errado não está, mas eu tenho que te advertir que talvez não seja a melhor opção. Isso mesmo, pode se recostar na cadeira que a polêmica vai chegar! Por que, no meu ponto de vista, não é uma boa ideia? 

Já sabemos que o donatário pagará 4% sobre o valor do imóvel a título de ITCMD. Além disso, terá despesas com a escritura pública de doação e com o registro na matrícula do imóvel. Pois bem, devemos lembrar que o usufruto também será taxado. 

Dito isso, temos que pensar que vitalício significa para toda a vida. Temos ainda que pensar que dificuldades financeiras podem ir e vir a qualquer tempo, e a tendência é que gastemos mais com saúde conforme vamos ficando mais velhos.

Imagine só: você indica a doação com usufruto vitalício para o seu cliente. Ele doa para o filho e fica com o usufruto. Porém, passado um tempo, ele adoece e precisa de dinheiro, mas não tem mais o patrimônio porque ele doou. 

Além disso, o usufrutuário não pode fazer a venda do imóvel. Mesmo que o filho queira vender o imóvel para custear o tratamento do pai, o usufruto precisará ser cancelado para que se possa iniciar a venda. 

Assim, mais dinheiro seria empregado sem necessidade. E, no fim, o patrimônio desse senhor foi esvaziado sem necessidade. Por isso, na minha opinião, a doação com reserva de usufruto é presente de grego.

Para finalizar, porque eu sei que você já deve estar cansado, preciso apenas de advertir sobre os casos em que a doação não é permitida. Vamos conferir? 

Quais casos proíbem a doação de imóveis? 

A legislação brasileira proíbe a doação de imóveis em alguns casos específicos, como:

• Doação entre cônjuges com regime da comunhão total de bens;
• Doação entre cônjuges com regime de comunhão parcial de bens de patrimônio adquirido na constância da união.;
• Doação acima do limite legal ou inoficiosa, ou seja, aquela que ultrapassa metade do patrimônio do doador, desde que não tenham sido preenchidos os requisitos que eu falei lá no tópico acima;
• Doação de todos os bens sem reserva de parte, isto é, sem deixar algo para si mesmo. Isso, pois, o Código Civil determina que é preciso haver renda suficiente para a subsistência do doador

Doação entre cônjuges com regime da comunhão total de bens

Vale lembrar que o Superior Tribunal de Justiça entende ser nula a doação entre cônjuges no regime da comunhão universal, pois todos os bens já integram o patrimônio do casal.

É nula a doação entre cônjuges casados sob o regime da comunhão universal de bens, na medida em que a hipotética doação resultaria no retorno do bem doado ao patrimônio comum amealhado pelo casal diante da comunicabilidade de bens no regime e do exercício comum da copropriedade e da composse” (STJ, REsp 1.7870.27/RS, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 04.02.2020, DJe 24.04.2020)

Conclusão

Após explorarmos os principais aspectos da doação de imóveis, abordando pontos relevantes tanto para profissionais da advocacia quanto para interessados no tema, encerramos o nosso artigo de hoje. Espero sinceramente que tenha sido útil e que suas dúvidas tenham sido esclarecidas.

Se surgirem mais questões ou se você tiver outras dúvidas, fique à vontade para compartilhá-las no espaço de comentários abaixo. Estou aqui para ajudar e responder às suas perguntas! 😊

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