Evicção é a perda de um bem pela pessoa compradora ou adquirente em decisão judicial advinda de reivindicação do verdadeiro dono. Exemplo: alguém compra um carro e é obrigado a devolvê-lo após descobrir que o veículo não pertencia ao vendedor. 

Imagine a seguinte situação: você está procurando um carro para comprar e se depara com um anúncio de jornal. Então, entra em contato com o vendedor, analisa suas possibilidades e fecha negócio. Pagamento efetuado, documento transferido, tudo certo! 

Porém, meses depois, você recebe uma intimação para devolver o carro à outra pessoa. Pois o bem, em verdade, o veículo era de terceiro e não da pessoa que o vendeu. Quais as medidas a serem tomadas em uma situação como essa? Vamos descobrir!

O que é evicção? 

Evicção é uma área do Direito Civil. A palavra evicção vem do latim evincere = ex vincere: vencer pondo fora, tirando, afastando. E se refere a um vício de direito que atinge o objeto pactuado.

Segundo a definição de Clóvis Beviláqua, é:

A perda total ou parcial de uma coisa, em virtude de sentença que a atribuiu a outrem, por direito anterior ao contrato, de onde nascera a pretensão do evicto”. 

Quando ocorre a evicção?

A evicção ocorre quando quem comprou um bem ou está em uso de uma coisa se vê obrigado a restituir a outro o bem ou a coisa, por força de sentença judicial. Assim como no exemplo citado no início do conteúdo: a pessoa compradora do carro foi obrigada a devolvê-lo. 

Veja outros momentos em que pode ocorrer a evicção: 

• X vende uma casa a Y sem que tenha a posse ou a propriedade do bem; 
• Terceiro tem preferência ao bem alienado; 
• Bem foi penhorado por dívidas do vendedor; 
• O bem foi declarado de propriedade pública para desapropriação; 
• X aluga um imóvel para Y e após um período, Z é declarado proprietário do imóvel, Y pode promover ação contra X pela perda da locação.

Quem são as partes envolvidas?

As partes no processo de evicção são as seguintes:

1. Alienante: aquele que aliena ou passa o domínio para outrem. Este responde pelos riscos da evicção;
2. Evicto: aquele que adquire o bem, ou seja,  quem sofre a perda do bem em evicção;
3. Evictor: aquele que reivindica o bem, também é chamado de terceiro.

Quais os requisitos para evicção?

São 5 os requisitos para evicção: Perda, Onerosidade, Anterioridade, Ignorância do adquirente e sentença judicial.

1. Perda

Quando há perda da coisa, seja de forma parcial ou total. Pode ocorrer de forma parcial quando, por exemplo, há perda de 1/5 de um terreno adquirido, existência de ônus real ou limitações administrativas. 

Este é tratado no artigo 455 do Código Civil, que conceitua que quando há perda considerável o evicto poderá optar pela rescisão do contrato e a indenização pela perda. A palavra considerável no artigo deve ser entendida quando houver a perda do interesse do evicto pela coisa que deve ser analisada caso a caso. Confira o tópico na íntegra:

Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.”

CC – Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

2. Onerosidade

Quando, em regra, há onerosidade na aquisição da coisa e pode ocorrer com bens adquiridos em hasta pública.

Dizemos em regra, pois se admite evicção nos contratos gratuitos, se deste contrato houver certa onerosidade, como por exemplo, na doação de um terreno para que se construa um abrigo. 

3. Anterioridade

Acontece quando há anterioridade do direito do evictor. Nesse sentido, o alienante responde pela perda decorrente de causa.

4. Ignorância do adquirente

Este acontece caso o adquirente souber do litígio. Porque presume-se que assumiu o risco pela perda da coisa.

5. Sentença judicial 

Quando uma sentença judicial determinar o direito do terceiro. Parte da doutrina admite a perda da coisa por ato de autoridade administrativa.

É importante ressaltar que, para que haja a evicção, todos os requisitos acima devem ser preenchidos. Se houver a perda do objeto por fato alheio – caso fortuito ou de força maior como furto, roubo ou perecimento da coisa na pendência da lide –  não será permitido ao adquirente demandar contra o alienante. 

Quais são os direitos do evicto?

Quando há evicção total, ou seja, perda do objeto ou da coisa, o alienante deve ressarcir o adquirente (evicto), compreendendo:

• a indenização a restituição do valor pago pela coisa a época que venceu; 
• indenização de frutos; 
• benfeitorias necessárias ou úteis não abonadas ao evicto; 
• os prejuízos diretos do adquirente, como por exemplo, juros adquiridos no empréstimo tomado para pagar o valor do bem.

Na evicção parcial, o evicto pode requerer a rescisão do contrato e a indenização pela perda. No caso de existir interesse na continuidade do bem, é possível requerer somente a indenização. E, por fim, se a perda não for considerável, fará jus apenas a indenização.

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Quais medidas o evicto pode tomar?

O adquirente pode exigir do alienante a indenização sobre a perda da propriedade, posse ou o uso do bem que foi restituído ao terceiro. Essa medida é nomeada de ação de evicção. Neste caso, por ser tipicamente de reparação civil, submete-se ao prazo prescricional de três anos, previsto no art. 206, § 3º, V, do CC/02.

O que é um contrato aleatório?

É um contrato que traz incertezas aos contraentes. Na evicção, se um adquirente tinha ciência de que o direito do alienante era duvidoso, trata-se de um contrato aleatório. Portanto, neste caso não há responsabilidade do alienante.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre esse tema, entenda melhor a teoria geral dos contratos.

Qual a diferença de vício redibitório e evicção?

Enquanto a evicção é um defeito no direito, o vício redibitório é um defeito no bem ou coisa. O vício redibitório já é existente no momento da tradição da coisa. Porém é oculto ao adquirente e traz prejuízo à finalidade ou ao valor do bem.

Para entender mais a distinção entre os dois, confira os principais conceitos do vício redibitório e suas diferenças para a evicção, clicando aqui.

Como mitigar o risco de evicção?

Para mitigar o risco de evicção, há algumas estratégias importantes:

Contrato bem redigido

A primeira forma de se proteger contra a evicção é através de um contrato bem elaborado. Este deve incluir cláusulas que estabeleçam garantias de que o vendedor é o legítimo proprietário do bem e que não há pendências legais que possam levar à evicção.

Além disso, é importante que o contrato preveja cláusulas de garantia contra a evicção, onde o vendedor se compromete a ressarcir o comprador em caso de perda do bem.

Investigação prévia do bem

Antes de efetuar a compra, é crucial investigar a existência de quaisquer ônus, gravames ou disputas judiciais em relação ao bem em questão. Isso pode ser feito por meio da consulta a cartórios, órgãos públicos e outros registros pertinentes.

A investigação também deve incluir a verificação da idoneidade do vendedor, para assegurar que ele realmente possui o direito de vender o bem.

Assessoria jurídica

Contratar um advogado, advogada ou uma assessoria jurídica para auxiliar no processo de compra pode ser uma boa forma de se proteger contra a evicção. Esses profissionais têm o conhecimento e a experiência necessários para detectar possíveis problemas que possam levar à evicção, além de poderem auxiliar na elaboração de um contrato que ofereça proteção contra esse risco.

Perguntas frequentes sobre o tema

Em que situações a Evicção pode ocorrer?

Geralmente ocorre em transações de compra e venda, quando o comprador perde a posse do bem adquirido porque um terceiro tem direitos legais anteriores sobre o mesmo.

Quem deve indenizar em casos de Evicção?

O vendedor é geralmente responsável por indenizar o comprador em casos de evicção, a menos que tenha sido acordado de outra forma no contrato.

O que é necessário para provar a Evicção?

É necessário demonstrar que o bem foi perdido por decisão judicial, que existiam direitos anteriores sobre o bem, e que o comprador não tinha conhecimento desses direitos no momento da compra.

A evicção se aplica em vendas judiciais?

Em vendas judiciais, normalmente não se aplica a garantia de evicção, pois se presume que o comprador conhece os riscos da aquisição.

Quais são as garantias contra a Evicção?

Além da indenização, o vendedor pode ser obrigado a devolver os frutos e rendimentos que o comprador teve que entregar ao verdadeiro dono, e a pagar as custas judiciais e os honorários advocatícios do comprador.

Conclusão 

Evicção é a perda de determinado bem ou coisa em razão de uma sentença judicial. Ocorre porque a propriedade, uso ou posse do bem é, em verdade, um direito de um terceiro.

Além disso, a ação de evicção é uma garantia legal ofertada ao evicto (adquirente), para que ele possa recobrar o alienante após a perda da propriedade, posse ou o uso do bem ou coisa. Esta tem prazo prescricional de três anos.

Por fim, salienta-se que na evicção o defeito está na titularidade do bem.

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