Função do síndico: base legal, poderes e assessoria jurídica

24 jun 2024 •

Artigo atualizado 18 jul 2024

A função do síndico, em um contexto condominial, é administrar o condomínio, representando ativa e passivamente os interesses comuns dos condôminos, responsabilizando-se pela gestão financeira, conservação das áreas comuns, cumprimento das normas internas e legislação aplicável, além de intermediar as relações entre moradores e partes externas.

O número de pessoas morando em apartamentos aumentou sobremaneira, conforme dados do Censo 2022 do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), São Paulo ganhou pouco mais de 426 mil novas unidades em 12 anos. Hoje, aproximadamente 3,3 milhões de pessoas moram em prédios. Sendo assim, não há assunto mais atual que função do síndico. Eu já quero te contar no início desse texto que o síndico não é só aquele que procuramos quando tem barulho no vizinho ou o cachorro está latindo.

As obrigações do Síndico estão definidas no artigo 1348 do Código Civil e você que me lê, como bom advogado que é, conseguirá orientar seu cliente sobre os poderes e responsabilidades do síndico. Para isso, continua aqui comigo até o final.

Antes de falar sobre as atribuições do síndico, vale deixar claro quem é o síndico.

O que é um síndico de condomínio?

Síndico é aquele que representa os interesses dos moradores, é o administrador. Escolhido em assembleia para cuidar do patrimônio e dos interesses coletivos do condomínio.Não se engane, embora o condomínio não tenha fins lucrativos, há muita coisa a ser administrada dentro de um condomínio.

Vale ressaltar que esse administrador pode ser tanto uma pessoa física (morador do condomínio), quanto uma pessoa jurídica – comumente chamada de síndico profissional. Sendo morador ou profissional ele precisa ser eleito em assembleia e seu mandato tem duração de até 02 anos.

Qual a função do síndico?

O síndico de condomínio é responsável pela administração geral, gestão financeira e representação legal do condomínio. Ele convoca e preside assembleias, implementa decisões, cuida da manutenção das áreas comuns e gerencia funcionários e prestadores de serviços.

Financeiramente, o síndico elabora o orçamento, cobra taxas, gerencia inadimplências, paga despesas e presta contas aos condôminos. Ele também assegura o cumprimento das normas internas, representa o condomínio em questões legais e implementa medidas de segurança.

Em resumo, o síndico garante a administração eficiente e a convivência harmoniosa no condomínio, cuidando de aspectos administrativos, financeiros e legais.

Qual a base legal que define a função do síndico e quais as suas principais responsabilidades legais?

O artigo 1348 do Código Civil discorre em seus nove incisos sobre a competência do síndico . Para facilitar sua vida leitor, vou deixar elencadas aqui abaixo:

Convocar a assembleia dos condôminos;
Representa, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. Vamos ao exemplo que edifica o homem: o síndico responde tanto pela ação judicial quanto pelo conflito, por exemplo, entre condomínio de a concessionária de água;
Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio, ou seja, recebeu a citação de um processo judicial ou de uma multa administrativa? Nada de esconder, cabe ao síndico informar;
Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. Essa é a função mais comum e que quase ninguém tem dúvidas: descumpriu alguma norma é o síndico o responsável por fazer cumprir;
Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. Sendo assim, cabe ao síndico passear pelo condomínio e observar se existe alguma coisa errada, alguma parede manchada, um brinquedo da área comum quebrada etc;
Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano. Esse orçamento será apresentado aos condôminos em assembleia (previsão orçamentária) juntamente com as contas relativas ao período anterior para aprovação;
Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas. Portanto cabe ao síndico observar a taxa de inadimplência do condomínio e efetuar as cobranças devidas;
Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Uma vez ao ano deverá acontecer uma assembleia geral ordinária, nela as contas são apresentadas, mas, nada impede que as contas sejam exigidas fora dessa data. Caso isso ocorra, o síndico deverá convocar uma Assembleia Geral Extraordinária.
Realizar o seguro da edificação. Esse daqui é o erro mais comum. O síndico não se atenta que é de sua responsabilidade fazer um seguro para o prédio. Preciso aqui te alertar que o seguro das unidades autônomas não é de responsabilidade do síndico, mas sim, o seguro da edificação como um todo. Cada proprietário deverá providenciar o seguro da sua unidade

Além das funções inseridas no Código Civil, temos por exemplo, na Lei Esparsa, (lei nº17.406/21) a obrigação dos síndicos do Estado de São Paulo a comunicarem ocorrências, ou indícios de violência doméstica ou familiar em suas dependências ou unidades privativas.

Quais são os poderes do síndico?

O síndico pode transferir seus poderes de administração mediante aprovação em assembleia. Anote-se que a convenção de condomínio pode proibir que esse fato ocorra. Mas calma lá, o que eu quero dizer com isso é que o síndico pode contratar uma administradora para lhe auxiliar nas tarefas administrativas.

O síndico pode, por exemplo, contratar profissionais para realizar obras necessárias e urgentes, sem que precise de aprovação pela assembleia. Então se caminhando pelo condomínio ele percebe que há uma infiltração em uma unidade, não é necessário que ele convoque uma assembleia para aprovar os custos. Ele mesmo pode fazer os orçamentos e autorizar o reparo. Obras de baixo custo e urgentes podem ser encaminhadas tranquilamente sem aprovação da assembleia

Agora que já tratamos da função do síndico precisamos conversar sobre a nossa atuação, caros colegas, junto aos condomínios edilícios. E antes que você, caro colega, responda que só pode cobrar as cotas condominiais atrasadas eu tenho que te dizer que há muito mais além disso, que pode e deve ser feito. Continua aqui comigo que eu vou te exemplificar.

Quais as atividades mais comuns que podem ser prestadas pelos advogados e advogadas em condomínios?

Participar de assembleias e reuniões do corpo diretivo. Uma função muito importante, inclusive para prevenção de problemas futuros. As reuniões do corpo diretivo tomam decisões e é sempre bom que estejam amparadas pela legislação;
Orientar o síndico preventivamente, em conjunto com a administradora;
Elaborar atas, pareceres e circulares;
Analisar contratos – tantos são os prestadores de serviços presentes em um condomínio. É sempre razoável que um profissional ampare essas contratações analisando os pormenores contratuais;
Acionar a construtora por vícios construtivos e orientar o síndico sobre vistorias. Como por exemplo orientar o síndico a fazer uma perícia antes do fim do prazo de garantia de 05 anos;
Interceder para solucionar questões de atrito entre moradores. Afinal é sempre melhor que haja alguém idôneo na intermediação;
Enviar notificações;
Administrar a carteira de cobrança judicial e extrajudicial.

O condomínio é obrigado a contratar um advogado para prestar assessoramento mensal, mas dependendo da complexidade do nicho condominial, a contratação do profissional pode ser o diferencial, inclusive economicamente falando, uma vez que evita processos e eventual pagamento de honorários de sucumbência.

Agora vem o meu alerta para você caro colega, sempre que for prestar esse tipo de serviço apresente um contrato de prestação de serviços condizente com as necessidades do condomínio. Lembre-se que é preciso que haja deliberação da assembleia em votação.

Cabe aqui lembrar que em geral os temas que mais trazem problemas aos condomínios estão ligados com os 3S, quais sejam: saúde, sossego e segurança. Como é o exemplo que edifica o homem, vamos a ele logo abaixo.

Quais os conflitos mais comuns enfrentados pelos síndicos e como resolvê-los juridicamente

Barulhos excessivos

Esse é o assunto que extrapola o S do sossego.

Sempre há uma queixa sobre os decibeis gerados por alguns moradores que acabam incomodando outros, como por exemplos as festas que ultrapassam os horários permitidos com o som em alto volume; crianças que correm no andar de cima fora do horário permitido, músicas muito altas, que embora dentro do horário permitido, não permitem que os vizinhos façam suas atividades básicas, como assistir televisão, por exemplo.

A melhor opção aqui é estabelecer, através do regimento interno, as normas que os moradores deverão cumprir, estipulando quais horários o barulho é permitido e quais são as sanções para aquele que infringe as regras.

Animais de estimação

Esse extrapola a Saúde, segurança e sossego

Esse é o segundo assunto mais polêmico dentro dos condomínios. Todo mundo já ouviu falar de um vizinho que tem um cachorrinho que passa muito tempo sozinho e late a tarde toda, impedindo que os outros moradores façam suas atividades rotineiras. Outro ponto muito comum é a circulação com os animais pelos elevadores sociais, quando deveriam ser usados os elevadores de serviço, ou então, quando os pets andam sem guia nas áreas comuns ou os pets maiores andam sem focinheira.

Se você é daqueles que tem uma brilhante solução para isso: proibir a entrada de pets no condomínio, já preciso te avisar que não será possível.. Essa atitude afronta diretamente a Constituição e o Código Civil, no que se refere ao direito de propriedade. O Supremo Tribunal de Justiça é firme em dizer que esta proibição só se justificará caso o animal represente um risco à saúde, à segurança, à higiene e ao sossego dos demais moradores.

Crianças

A primeira motivação de quem tem filhos a escolher um condomínio para morar é a segurança dos pequenos. Porém essas mesmas crianças são um dos principais motivos de conflitos nos condomínios. Os exemplos são os mais diversos, crianças menores de 12 anos andando sozinhas nas áreas comuns, brincadeiras exageradas com muito barulho etc.

Cabe apontar que o Estatuto da Criança e do Adolescente dá à criança o direito de desfrutar do condomínio, no entanto, cabe aos pais zelar pela guarda e pelos cuidados dos filhos. Um bom regulamento interno, bem elaborado, ajudará sobremaneira nesse tema.

Inadimplência

Um dos principais problemas encarados pelo síndico é que precisa de muita orientação para não pesar a mão. Nada de cortar água ou gás de morador inadimplente. Só quem tem autorização para fazer isso é a companhia de abastecimento. Se a água e o gás são medidos individualmente por empresa terceira, não pode o síndico autorizar o corte de modo algum.

Outro ponto que não deve ser praticado de modo algum é proibir o condômino inadimplente de usar a área comum de lazer para não ferir o princípio da dignidade da pessoa humana. O síndico mal assessorado nessa hora pode gerar um gasto, ainda maior, com o condomínio sendo processado pelo morador.

Os boletos podem ser protestados e o nome pode ser inserido no SERASA, além da ação judicial pertinente.

Conclusão

Sendo assim, é importantíssimo que o síndico esteja amparado por um advogado ou advogada que consiga lhe orientar sobre essas e outras inúmeras outras questões evitando, assim, prejuízos maiores para o condomínio.

Perguntas frequentes sobre o tema

O que é um síndico?

O síndico é o representante legal do condomínio, responsável por sua administração, gestão financeira e manutenção. Ele atua como um elo entre os condôminos e a administração do edifício, zelando pelo cumprimento das normas estabelecidas na convenção do condomínio e no regimento interno.

Quais são os requisitos legais para ser síndico?

Qualquer condômino, seja pessoa física ou jurídica, pode ser eleito síndico. Não é necessário residir no condomínio. A eleição deve ocorrer em assembleia geral, com a maioria dos votos dos presentes.

Qual é a duração do mandato do síndico?

O mandato do síndico é determinado pela convenção do condomínio, mas geralmente é de dois anos, com possibilidade de reeleição.

O síndico pode ser remunerado?

Sim, a remuneração do síndico é permitida e deve ser aprovada em assembleia geral. Além da remuneração, o síndico pode ter direito a isenção da taxa condominial.

Qual é o papel do advogado na representação judicial do condomínio?

Advogados representam o condomínio em ações judiciais, tanto na defesa de interesses do condomínio quanto na execução de cobranças de inadimplentes, além de atuar em ações contra terceiros que causem danos ao patrimônio condominial.

Quais são as melhores práticas para advogados ao orientar síndicos sobre a legislação trabalhista e de segurança?

Advogados e advogadas devem garantir que o síndico esteja cumprindo todas as obrigações trabalhistas com funcionários, incluindo contratos de trabalho, pagamentos de salários, benefícios e encargos sociais. Além disso, devem orientar sobre as normas de segurança no trabalho aplicáveis às atividades desenvolvidas no condomínio.