A adjudicação compulsória é uma ação judicial que visa garantir ao comprador de um imóvel a transferência da propriedade, mesmo que o vendedor se recuse a fazê-lo. Ele pode ser solicitado caso o comprador tenha cumprido com todas as obrigações estabelecidas no contrato de compra e venda, mas o vendedor não tenha cumprido com a sua parte.
Sua previsão e requisitos encontram-se nos nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil:
“Art. 1.417: Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Ou seja, essa ação cabe quando o comprador de um imóvel cumpre com todas as obrigações previstas em contrato, como o pagamento integral do preço e a entrega dos documentos necessários, mas o vendedor se recusa a transferir a propriedade. Além disso, é necessário que o vendedor não tenha justificativa plausível para não cumprir com suas obrigações.
Sua importância se dá porque garante ao comprador a posse do imóvel adquirido, mesmo que o vendedor não cumpra com suas obrigações. Dessa forma, o comprador não precisa arcar com os prejuízos financeiros e morais causados pela recusa do vendedor em transferir a propriedade.
No entanto, é importante ressaltar que a adjudicação compulsória não é um recurso para se desfazer de obrigações inadimplidas. Somente é aplicável nos casos em que o comprador já cumpriu com todas as suas obrigações, e o vendedor se recusa a cumprir com a obrigação de transferir a propriedade do bem.
Para que seja concedida, é necessário que o comprador apresente provas de que cumpriu com suas obrigações, como o pagamento integral do preço e a entrega dos documentos necessários. Também é preciso comprovar que o vendedor não cumpriu com suas obrigações, como transferir a propriedade do imóvel.
O prazo para a sua solicitação varia de acordo com o caso e pode ser determinado pelo juiz responsável pela ação. No entanto, o comprador não pode solicitar a adjudicação compulsória antes de cumprir com todas as suas obrigações previstas em contrato.
Assim, como vimos, a adjudicação compulsória é um instrumento jurídico que visa garantir o cumprimento de obrigações contratuais, assegurando o direito do comprador à propriedade do bem adquirido.
É um recurso que pode ser utilizado em casos extremos, quando todas as tentativas de acordo amigável falharam. A sua aplicação deve ser feita com cautela e sempre observando as particularidades do caso concreto.
