A multipropriedade, também conhecida como time sharing ou timeshare, é um modelo de negócio regulado pela Lei 13.777. Ela permite que várias pessoas compartilhem a propriedade de um mesmo imóvel por um período determinado. 

Ela é comumente utilizada em resorts, hotéis ou em empreendimentos turísticos, sendo cada vez mais ampliado entre pessoas físicas. Nessa modalidade, diversas pessoas se tornam proprietárias de um mesmo imóvel. 

Na multipropriedade, os compradores adquirem o direito de uso do imóvel, obedecendo às regras convencionadas pelos proprietários. Além disso, o mais comum é que seja  determinado o uso por  número de semanas ou meses durante o ano. 

Geralmente o período é dividido em frações fixas, por exemplo, uma semana a cada ano. Ou seja, cada comprador possui uma fração da propriedade e pode usufruir dela durante o seu período designado.

Existem diferentes formas de estruturar a multipropriedade. Em alguns casos, os compradores têm direito a usar o imóvel apenas durante um período fixo todos os anos. Em outros casos, pode haver flexibilidade para escolher diferentes períodos, dependendo da disponibilidade. Tudo dependendo do negociado entre os envolvidos.

Continue a leitura para conferir quais as suas vantagens e desvantagens! 😉 

O que é a multipropriedade?

A Multipropriedade Imobiliária surgiu na França e, embora seja relativamente nova no Brasil e ainda pouco explorada pela doutrina, existe há algum tempo em países europeus como  Portugal, Itália e Espanha, sendo denominada nesses países como “time-sharing”. 

Esta modalidade consiste em uma forma de investimento que funciona em regime de condomínio e, para tanto, é instituída por meio de convenção. E ela acaba sendo uma opção atraente para pessoas que desejam ter uma segunda residência para férias, mas não querem arcar com os custos e responsabilidades de uma propriedade inteira, por exemplo. 

Isso porque a multipropriedade oferece aos compradores a oportunidade de desfrutar de um imóvel de luxo em destinos turísticos populares, geralmente com serviços e facilidades semelhantes às de um hotel ou resort.

Esse conceito tem se mostrado especialmente atrativo para quem deseja  ter acesso a uma segunda residência em destinos turísticos populares, sem as despesas e responsabilidades associadas à propriedade integral. Assim, ao adquirir uma fração de um imóvel em um empreendimento de multipropriedade, os compradores têm a oportunidade de desfrutar de períodos predeterminados de uso do imóvel ao longo do ano.

Leia também: O que é direito de propriedade e como se comprova?

Como funciona a multipropriedade?

Os proprietários adquirem uma fração do imóvel, também conhecida como cota, e o preço dessa fração pode variar de acordo com o empreendimento. Cada cota corresponde a um período de uso, que pode variar de algumas semanas a alguns meses por ano.

Ao adquirir a fração do imóvel, o comprador se torna parte da sociedade que ficará responsável pela gestão do empreendimento. Essa sociedade tem a responsabilidade de:

• administrar o imóvel;
• realizar a manutenção, limpeza e segurança;
• e lidar com outras questões relacionadas ao uso compartilhado. 

Além disso, os proprietários também precisam pagar uma taxa de condomínio proporcional à sua cota de participação. Essa taxa é utilizada para cobrir os custos comuns do empreendimento, como água, luz, telefone, internet e outras despesas necessárias.

Assim, uma das principais características desse arranjo é a possibilidade de diversificação e compartilhamento dos custos relacionados à propriedade, como manutenção, impostos e taxas. Ao dividir esses encargos entre os proprietários, a multipropriedade torna-se uma opção financeiramente viável para muitos indivíduos.

Da mesma forma, a multipropriedade pode vir a oferecer comodidades e serviços semelhantes aos encontrados em hotéis e resorts, como piscinas, academias, restaurantes e serviços de concierge. Isso proporciona aos proprietários uma experiência de alta qualidade durante suas estadias.

No entanto, é importante mencionar que a multipropriedade também apresenta desafios e questões legais a serem considerados. A proteção dos direitos dos proprietários e a transparência nas transações de multipropriedade são temas de preocupação para acadêmicos e profissionais do direito. 

Para contornar isso, é essencial que sejam estabelecidos marcos regulatórios claros e mecanismos de fiscalização eficazes que garantam a segurança e a confiança dos compradores nesse tipo de investimento.

Em suma, a multipropriedade é um fenômeno complexo e dinâmico que tem chamado a atenção de acadêmicos e profissionais do setor imobiliário e turístico. Já no campo acadêmico, a multipropriedade tem sido objeto de estudos e análises, buscando compreender seus impactos econômicos, sociais e jurídicos. 

Os pesquisadores investigam questões relacionadas à eficiência desse modelo de propriedade, seu potencial de crescimento e desenvolvimento sustentável, bem como suas implicações para o mercado imobiliário e turístico.

Quais os tipos de multipropriedade? 

Existem diferentes tipos de multipropriedade, que podem variar de acordo com a forma como os períodos de uso são organizados. Os principais tipos de multipropriedade são a fixa, a flutuante e o Fractional Ownership.

Multipropriedade fixa

Nesse tipo, cada proprietário possui um período de uso fixo e predefinido ao longo do ano. Por exemplo, um proprietário pode ter o direito de utilizar o imóvel sempre nas duas primeiras semanas de janeiro, enquanto outro proprietário pode ter o direito de utilizá-lo nas últimas duas semanas de agosto.

Multipropriedade flutuante

Na multipropriedade flutuante, os períodos de uso são negociados entre os proprietários de acordo com um sistema de reservas. 

Cada proprietário tem a flexibilidade de escolher diferentes períodos de uso dentro de um determinado intervalo, como alta temporada ou baixa temporada. Além disso, os períodos podem variar de acordo com a disponibilidade e são organizados por um sistema de gerenciamento do empreendimento.

Fractional Ownership

O fractional ownership, ou propriedade fracionada, é um tipo de multipropriedade que envolve a divisão da propriedade em frações maiores, como quartos ou unidades autônomas completas. Cada fração corresponde a uma porcentagem específica de propriedade e os proprietários têm o direito de uso da propriedade durante um período fixo ou flutuante ao longo do ano.

Timeshare

Faz-se importante considerar que em outros países temos também a prática de timeshare, mas o legislador brasileiro demonstrou preocupação ao estabelecer a proibição dessa modalidade, levando em consideração que condomínios residenciais ou comerciais podem considerar essa forma de compartilhamento de salas comerciais ou apartamentos residenciais inconvenientes. 

Embora o timeshare não seja estritamente considerado uma forma de multipropriedade, ele é frequentemente incluído nessa categoria. No timeshare, os compradores adquirem o direito de uso do imóvel por um período específico a cada ano. Geralmente, os períodos de uso são fixos e predeterminados, e os proprietários podem usar o imóvel no mesmo período todos os anos.

O que diz a lei sobre a multipropriedade? 

No ordenamento brasileiro, as primeiras operações envolvendo o regime de multipropriedade ocorreram já na década de 1980. Era recorrente a prática de contratos nesse formato, emergindo entre investidores do mercado imobiliário, juntamente com empresas do setor turístico, empreendimentos imobiliários e imobiliárias intermediadoras.

No entanto, foi somente com a promulgação da Lei Federal 13.777/18 que essa prática foi legitimada e devidamente regulamentada. A partir daí, a Lei da Multipropriedade estabeleceu os limites mínimos para a divisão de direitos e deveres entre os multi proprietários. 

O Instrumento de Instituição, denominado convenção, estabelece as regras que  regulam as demais situações de interesse das partes envolvidas. Os contratos existentes, bem como as convenções e regimentos internos de condomínios, devem ser atualizados e estar em conformidade com a legislação vigente. 

Além disso, as construtoras estão buscando implementar a multipropriedade em modelos residenciais, ou seja, oferecendo a oportunidade de compartilhamento de propriedade em empreendimentos deste tipo.

Regulamentação da multipropridade

Um dos principais aspectos da lei que superou um antigo cenário de incertezas é a exigência de registro em cartório do Ato de Instituição da Multipropriedade na matrícula principal, e a abertura de matrículas individuais para cada unidade periódica, de acordo com o artigo 1.358-F do Código Civil e o artigo 176, § 1º, II, e §§ 10 e 12, da Lei de Registros Públicos. 

Isso significa que cada unidade periódica terá sua própria matrícula devidamente registrada em cartório, garantindo a proteção dos direitos e obrigações dos multi proprietários.

Além do exposto, de acordo com o artigo 1.358-F do Código Civil, a multipropriedade pode ser estabelecida por meio de um acordo entre partes vivas ou por meio de testamento, desde que seja devidamente registrado no cartório de imóveis. 

No ato de instituição, é necessário estabelecer a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. Isso significa que o acordo ou testamento devem especificar o período de tempo em que cada proprietário terá direitos sobre a propriedade compartilhada. Essa cláusula é fundamental para garantir a organização e a divisão adequada do uso do imóvel entre os diferentes proprietários.

A Lei da Multipropriedade determina seu registro em cartório, além de que os proprietários tenham um contrato que defina as regras de uso, manutenção e despesas do imóvel, garantindo segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

Outrossim, a supracitada legislação estabelece a obrigatoriedade de um administrador profissional para realizar os atos de gestão relacionados à multipropriedade. Essa exigência de um administrador profissional tem como objetivo garantir uma gestão eficiente e imparcial dos empreendimentos de multipropriedade. 

Vejamos o que diz o Código Civil:

O administrador profissional, por sua expertise e conhecimento na área, estará apto a lidar com as questões administrativas, financeiras e operacionais inerentes à multipropriedade, contribuindo para o bom funcionamento do empreendimento e a satisfação dos proprietários. Além de, por não ser proprietário, ser imparcial.

Quais as vantagens da multipropriedade? 

A multipropriedade tem se tornado uma opção atraente para empresas do setor imobiliário no Brasil, pois oferece benefícios tanto para os compradores quanto para os empreendedores. 

Para os compradores, a multipropriedade proporciona a oportunidade de desfrutar de um imóvel que talvez não teria condição de comprar sozinho, durante um período específico do ano, que muitas vezes seria semelhante ao que usaria caso comprasse o imóvel sozinho. 

Isso permite que eles tenham uma experiência de uso semelhante à de ser o único proprietário, mas com um investimento inicial e custos compartilhados, o que, obviamente, gera uma significativa economia quando em comparação à compra de imóveis turísticos individualmente. 

Além disso, a multipropriedade oferece flexibilidade, pois o tempo de uso pode ser negociado entre os coproprietários, permitindo a troca de períodos conforme a conveniência de cada um.

Do ponto de vista econômico, a Lei da Multipropriedade desempenha um papel importante na mitigação dos efeitos negativos da sazonalidade nos setores turístico e hoteleiro, particularmente em relação aos imóveis de veraneio. Ao permitir a utilização do imóvel ao longo de todo o ano, e não apenas durante o período de férias, essa legislação proporciona a geração de rendimentos contínuos.

Em uma sociedade cada vez mais voltada para o compartilhamento de recursos, a busca pelo uso eficiente dos mesmos em prol do meio ambiente e da sustentabilidade tem ganhado relevância. Essa tendência também se aplica aos imóveis. 

Por meio da multipropriedade, regulamentada pela Lei 13.777, um único bem pode ser compartilhado por até 52 pessoas distintas. Essa possibilidade decorre do estabelecimento, pela Lei da Multipropriedade, de um período mínimo de utilização de 7 dias.

Já para as empresas do setor imobiliário, a multipropriedade se tornou uma oportunidade de aumentar as vendas e atrair um novo público. Ao vender frações de tempo em um imóvel, elas conseguem maximizar a utilização do empreendimento, tornando-o mais rentável. 

Além disso, a venda de multipropriedades pode gerar receita antecipada, já que os compradores geralmente fazem um investimento inicial para adquirir sua fração de tempo. Isso pode ajudar no financiamento do empreendimento e reduzir a dependência de empréstimos bancários.

1. Acesso a propriedades de alto padrão

Através da multipropriedade, os proprietários têm a oportunidade de usufruir de imóveis de alto padrão, como resorts, apartamentos luxuosos ou casas de férias, que podem ser financeiramente inacessíveis se adquiridos como propriedade exclusiva.

2. Custos compartilhados

Ao dividir a propriedade com outros co-proprietários, os custos de aquisição, manutenção e operação do imóvel são compartilhados. Isso torna a multipropriedade mais acessível financeiramente, pois os custos são divididos entre os proprietários, reduzindo a carga financeira individualmente.

3. Flexibilidade de uso

Cada proprietário tem direito a um período específico de uso do imóvel, o que proporciona flexibilidade para planejar férias e estadias de acordo com suas preferências e necessidades. 

Além disso, alguns empreendimentos de multipropriedade oferecem programas de intercâmbio, permitindo que os proprietários troquem seu tempo de uso por períodos em outras propriedades do mesmo grupo ou rede.

4. Maior conforto e familiaridade

Ao adquirir uma fração de tempo em um imóvel específico, os proprietários podem desfrutar de um ambiente familiar e confortável, pois retornam ao mesmo local de férias ou estadia regularmente.

5. Comunidade e serviços compartilhados

A multipropriedade geralmente inclui a participação em uma comunidade de co-proprietários, o que pode criar um senso de pertencimento e oferecer a oportunidade de conhecer pessoas com interesses semelhantes. 

Ainda,, muitos empreendimentos de multipropriedade oferecem serviços e comodidades compartilhadas, como piscinas, academias, áreas de lazer, serviços de limpeza e segurança, proporcionando uma experiência mais completa aos proprietários.

6. Potencial de retorno financeiro

Embora não seja garantido, dependendo da demanda e valorização do mercado, a fração de tempo de uso do imóvel pode valorizar ao longo do tempo. Isso pode resultar em um potencial retorno financeiro para os proprietários no momento da venda.

É importante destacar que as vantagens específicas da multipropriedade podem variar dependendo do empreendimento e das condições contratuais. Portanto, é recomendável analisar cuidadosamente as características e benefícios oferecidos antes de investir em uma propriedade de multipropriedade.

Leia também: Saiba o que é e quais são os tipos de incorporação imobiliária!

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Quais as desvantagens da multipropriedade? 

Agora, vale pontuar que multipropriedade apresenta algumas desvantagens potenciais, que podem variar dependendo das circunstâncias e preferências individuais dos proprietários. Algumas delas incluem:

1. Restrições de uso

Os períodos de uso do imóvel são compartilhados entre os proprietários, o que pode limitar a disponibilidade para cada um deles. É possível que nem sempre seja possível utilizar o imóvel nos períodos desejados devido à demanda dos outros co-proprietários.

2. Conflitos entre proprietários

A gestão da multipropriedade pode envolver a necessidade de tomar decisões coletivas com os outros proprietários. Isso pode levar a divergências de opiniões e potenciais conflitos em relação a questões como a manutenção do imóvel, escolha de fornecedores e tomada de decisões financeiras.

3. Limitações de venda

Embora seja possível vender a fração de tempo de uso do imóvel, a demanda por esse tipo de propriedade pode ser limitada, tornando a venda potencialmente mais desafiadora em comparação com a venda de uma propriedade única.

4. Risco de desvalorização

Embora seja mencionado que a fração de tempo de uso pode valorizar com o tempo, também é importante considerar a possibilidade de desvalorização do imóvel ou de mudanças no interesse dos compradores ao longo do tempo. Fatores externos, como o mercado imobiliário e a localização do empreendimento, podem afetar o valor da propriedade.

Por isso, é importante que os potenciais compradores analisem cuidadosamente essas desvantagens e considerem se a multipropriedade atende às suas necessidades e expectativas individuais antes de tomar uma decisão de investimento.

Conclusão

Em breve síntese conclusiva, temos que o formato de multipropriedade vem crescendo em popularidade no Brasil nos últimos anos. A Lei n.º 13.777, de 2018, trouxe maior segurança jurídica para a multipropriedade no Brasil. 

Ela estabeleceu regras claras para a comercialização desse tipo de empreendimento, como a obrigatoriedade de registro em cartório e a elaboração de um contrato específico para a multipropriedade. Isso trouxe mais confiança aos compradores e contribuiu para o crescimento e popularização dessa modalidade de investimento no país.

Os contratantes agora contam com maior segurança jurídica, o que é fundamental para qualquer negociação. No final das contas, a lei proporciona um ambiente favorável aos negociantes, permitindo que eles aproveitem as vantagens oferecidas pela Multipropriedade Imobiliária.

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