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Artigo atualizado 25 set 2024A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos no Brasil. Ela aborda aspectos como contrato de locação, reajuste de aluguel, despejo, garantias locatícias e direitos e deveres das partes, buscando equilibrar os interesses envolvidos.
Para muitos de nós, ter um lugar para morar significa alugar um imóvel. A lei do inquilinato regulamenta essa relação entre aquele que coloca o imóvel à disposição para que outra pessoa possa utilizá-lo por determinado tempo, mediante contraprestação financeira. Esses papéis são, respectivamente, de locador e locatário.
Este texto oferece uma visão geral da Lei do Inquilinato, focando nos aspectos mais relevantes e elucidando os principais direitos e deveres de locadores e locatários em contratos de locação de imóveis urbanos.
Continue a leitura para saber mais! 😉
Qual é a lei do inquilinato?
A Lei 8.245/91, mais conhecida como lei inquilinato, regulamenta a relação entre aquele que coloca o imóvel à disposição para que outra pessoa possa utilizá-lo por determinado tempo, mediante contraprestação financeira. Esses papéis são, respectivamente, de locador e locatário.
A Lei do Inquilinato é um apelido não formal que foi atribuído à Lei Federal n. 8.245, de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes. Uma curiosidade é que, na verdade, a lei não usa o termo “inquilino” em nenhum momento, referindo-o apenas como locatário, palavra sinônima.
Quando será aplicada a lei do inquilinato?
Aplica-se a todos os contratos de locação de imóveis urbanos, sejam eles residenciais ou não. No corpo da própria legislação foram previstos procedimentos judiciais especiais, que são eles:
- ação de despejo;
- ação de consignação de pagamento de aluguel e acessórios;
- ação revisional de aluguel;
- ação renovatória de aluguel.
Além das opções mencionadas, a lei também guia a elaboração dos contratos de locação e a conduta de locadores e locatários. Nestes casos, sua aplicação age de forma preventiva, orientando as partes envolvidas para um relacionamento mais transparente e harmonioso.
Quando não se aplicará a lei do inquilinato?
Como já mencionamos, a Lei do Inquilinato é direcionada exclusivamente para imóveis urbanos, conforme estipulado no seu artigo 1º. Portanto, ela não se estende a:
- Imóveis sob propriedade da União, Estados e Municípios, incluindo aqueles vinculados à administração pública, como fundações;
- Apart-hotéis, hotéis-residência ou estabelecimentos similares, onde o aluguel inclui serviços adicionais;
- Vagas de garagem autônomas ou espaços para estacionamento;
- Locais destinados à publicidade.
Para esses casos específicos, a regulamentação é regida pelo Código Civil e por outras legislações especiais, conforme indicado na própria Lei do Inquilinato.
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades
Quais são os direitos do inquilino?
Os direitos do inquilino incluem o uso pacífico do imóvel, privacidade, reparos necessários por parte do locador, recusa de vistorias fora dos termos legais, e indenização por benfeitorias necessárias e úteis. Além disso, possui o direito de renovação do contrato e de preferência na compra do imóvel, se for vendido.
1. Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves
É dever do proprietário entregar o imóvel em condições ideais para moradia no início da locação. Para garantir esse direito, previsto na Lei do Inquilinato, é comum no mercado imobiliário realizar uma vistoria de entrada, etapa fundamental no processo de aluguel.
Nessa vistoria, são analisados diversos aspectos do imóvel, e um relatório detalhado com fotos é elaborado. E, ao final do contrato, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições verificadas inicialmente.
2. Permanecer no imóvel durante o prazo estipulado no contrato
Conforme a Lei do Inquilinato, o locador não pode retomar o imóvel alugado durante o prazo estipulado para o contrato. No entanto, o locatário pode desocupá-lo antes do término mediante o pagamento de uma multa proporcional ao período restante do contrato ou conforme determinação judicial.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
3. Não pagar despesas extras do condomínio
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o inquilino não é responsável pelo pagamento das despesas extraordinárias de condomínio. São elas:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como a pintura das esquadrias externas;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias relativas a empregados do condomínio;
- Compra e instalação de equipamentos de segurança, de incêndio e de telefonia;
- Constituição de fundo de reserva.
Essas despesas são consideradas de responsabilidade do proprietário (locador), a menos que sejam expressamente acordadas como de responsabilidade do inquilino no contrato de locação.
4. Indenizações por benfeitorias necessárias ou úteis
O inquilino tem direito a indenização por benfeitorias necessárias ou úteis realizadas no imóvel. No caso, as benfeitorias necessárias são essenciais para a conservação do imóvel, enquanto as úteis melhoram sua utilidade ou valor. E, a indenização poderá ser compensada financeiramente ou deduzida do valor dos aluguéis devidos.
Art. 35º Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36º As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
5. Exercer o direito de preferência na compra do imóvel
Conforme estabelecido pela Lei do Inquilinato, o inquilino possui o direito de preferência na aquisição do imóvel alugado, caso o locador opte por vendê-lo durante o período de vigência do contrato de locação. Este direito garante ao inquilino a oportunidade de comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros, assegurando a continuidade de sua residência.
Art. 27º No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Quais são os deveres do inquilino?
Conforme o art. 23 da lei do inquilinato, os principais deveres do inquilino são:
- Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
- Zelar pela conservação da propriedade e do imóvel;
- Avisar o locador ao notar qualquer dano ou defeito cuja reparação caiba a este. Além disso, deve também reparar os danos causados por si;
- Não realizar modificações no imóvel ou propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- Respeitar as regras do condomínio.
Art. 23º O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Quais são os direitos e deveres do locador?
Entre os direitos e deveres do locador, previstos no art. 22 da lei do inquilinato, podemos destacar:
- Entregar o imóvel alugado em perfeito estado de uso;
- Garantir, durante o tempo de locação, o uso pacífico do imóvel locado;
- Responsabilizar-se pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
- Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, assim como impostos e taxas, salvo a disposição expressa no contrato de locação;
- Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, tais como obras de reformas, pintura de fachadas e indenizações trabalhistas.
Um dos temas mais controversos nas obrigações entre as partes envolve as despesas ordinárias e extraordinárias, cuja distinção nem sempre é clara.
Como elaborar um contrato de locação de imóvel?
As principais cláusulas que devem contar num contrato de locação de imóvel, conforme a Lei do Inquilinato, são:
- Qualificação das partes;
- Características do imóvel;
- Definição do prazo de locação;
- Obrigações financeiras do locatário;
- Manutenções, reparos e obras no imóvel;
- Renovação ou fim da locação.
Modelo de contrato de locação
Além disso, também disponibilizo, de forma totalmente gratuita, um modelo exclusivo de contrato de locação. Para ter acesso gratuito ao modelo, basta fazer o download do material, clicando abaixo:
baixar modelo gratuito de contrato de locaçãoConclusão
A lei do inquilinato é específica, razoavelmente simples, voltada para os contratos de locação de imóveis urbanos. Ela se mostra bastante eficaz ao que se propõe, regulando o mercado e resguardando as partes com direitos e deveres previsíveis.
Isso colabora para a confiabilidade e a dinamicidade de nossas relações. Caso tivéssemos uma lei genérica ou mesmo não tivéssemos regulação alguma, possivelmente teríamos mais conflitos e mais insegurança para contratar.
Aqui não se fala em uma intervenção estatal sobre o conteúdo das relações negociais (por exemplo: a estipulação do preço, prazo e condições é ampla), mas apenas da estrutura básica, que acaba contribuindo para uma uniformização e para o desenvolvimento de um maior nível de civilidade nas contratações.
Perguntas Frequentes sobre a Lei do Inquilinato
Chegou ao final da leitura e ainda tem dúvidas sobre a Lei do Inquilinato? Confira nosso tópico especial com as perguntas mais frequentes relacionadas ao tema!
Quais reparos são de responsabilidade do proprietário?
O proprietário é responsável por realizar reparos estruturais e necessários no imóvel, garantindo sua habitabilidade. Isso inclui consertos em partes elétricas, hidráulicas, infiltrações, problemas no telhado e outras questões que afetem a segurança e o uso adequado do imóvel pelo inquilino.
Como funciona o reajuste do aluguel?
A Lei do Inquilinato permite o reajuste anual do valor do aluguel. Geralmente, o reajuste é feito com base em um índice de inflação acordado no contrato ou por meio de índices como IGP-M, IPCA ou INPC. É importante que o reajuste seja feito de forma transparente e previamente acordada entre as partes.
Em atraso no aluguel, quando o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel?
O despejo pode ser solicitado após o não pagamento do aluguel e encargos por três meses consecutivos ou por qualquer motivo de falta de pagamento, se o contrato tiver cláusula específica permitindo o despejo nessa situação.
Leia mais sobre a ação de despejo aqui no Portal da Aurum!
O que o inquilino é obrigado a pagar?
O inquilino é obrigado a pagar o aluguel acordado, encargos previstos no contrato, despesas ordinárias de condomínio e serviços como água, luz e gás, se não estiverem individualizados.
O inquilino pode votar na assembleia?
O Código Civil estabelece que inquilinos só podem votar em assembleias condominiais com procuração do proprietário. Em despesas ordinárias, o inquilino pode votar na falta do proprietário. No entanto, em despesas extraordinárias, como reformas, é imprescindível obter autorização do locador, pois ele costuma arcar com tais despesas.
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Advogada (OAB 165649/MG). Bacharela em Direito pela Universidade Federal de Juiz de Fora. Mestre em Direito e Inovação pela Universidade Federal de Juiz de Fora. Sou sócia no escritório Botti Mendes Advogados e atuo nas áreas de Direito Empresarial e...
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Olá bom,tenho uma dúvida sobre locação de imóvel,e permitido o proprietário cobra um ou dois valores a mais referente ao valor do aluguel,ex 1000 e o aluguel ele cobrar mais dois valores desse q no caso chegaria a 3 mil reais, pra alugar,o chamado calção,quase todas imobiliária aqui cobra isso, obrigado pela atenção.
Boa tarde, Gostaria de tirar uma dúvida
A respeito do aluguel. Alugamos uma casa com contrato de um ano, porém esse mês não consegui pagar o aluguel, e o dono da casa veio com uma história de que vai vender a casa e quer que saia até mês que vem do imóvel, e no contrato diz que tenho que pagar multa caso eu saia do imóvel, mas se o locador expulsa o locatário do imóvel ele não tem que pagar uma multa tbm?