A nunciação de obra nova é a ação judicial ideal para interromper ou modificar construções ilegais, que possam causar danos ao imóvel vizinho ou violar direitos de terceiros. É um instrumento de defesa preventiva, essencial para evitar prejuízos irreparáveis causados pelo avanço de obras inadequadas.

Imagine a seguinte situação: você compra um apartamento em um condomínio com oito casas, todas bem organizadas e com as áreas comuns e vagas de garagem devidamente divididas. 

Porém, o proprietário da unidade acima da sua decide construir uma laje, invadindo seu espaço, bloqueando a entrada de luz natural e afetando diretamente a sua qualidade de vida. 

A claridade da lateral foi completamente obstruída e a pequena área de entrada pela parte de trás da sua casa foi o único acesso disponível. 

Foi exatamente essa a situação vivida por uma cliente do nosso escritório, que encontrou na nunciação de obra nova a solução para impedir essa construção irregular. 

Ao invés de permitir que obras irregulares comprometam seu bem-estar, a nunciação de obra nova oferece uma ferramenta poderosa para garantir seus direitos e recuperar a tranquilidade. 

É um instrumento de defesa preventiva, que se faz necessário para evitar os prejuízos irreparáveis que possam surgir após o início de obras inadequadas.

O que é nunciação de obra nova?

Nunciação ou embargo de obra nova é uma ação destinada a proteger você contra construções vizinhas que possam causar prejuízos ao seu imóvel. 

Como destaca Flávio Tartuce (2019), o objetivo dessa ação é interromper ou suspender obras que possam comprometer sua propriedade ou que estejam em desacordo com as normas civis e administrativas.

Prevista nos artigos 554 a 558 do Código de Processo Civil (CPC), essa medida preventiva tem como principal objetivo parar ou alterar construções que coloquem em risco a estrutura de outros imóveis ou que desrespeitem normas legais, como o direito à servidão ou o cumprimento de regras urbanísticas.

Qual a ação substitui a nunciação de obra nova no novo CPC?

Com a reforma do Código de Processo Civil em 2015, a ação de nunciação de obra nova ainda é válida, mas passou por modificações importantes. 

Seus efeitos agora podem ser alcançados também por meio do procedimento comum, como a tutela provisória de urgência (artigos 300 a 310), que permite a interrupção de obras em casos de risco iminente. 

Ela ainda é fundamental para proteger seus direitos, como previsto nos artigos 1301, 1302, 1311 e 1312 do Código Civil de 2002, que estabelecem, por exemplo:

• Art. 1.301: Não é permitido abrir janelas, ou fazer terraços, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
• Art. 1.302: Se uma obra, como uma janela ou varanda, invade seu espaço, você tem até um ano e um dia após a conclusão para exigir sua remoção.
• Art. 1.311: Obras que possam causar desmoronamento ou deslocação de terra só podem ser realizadas se medidas de segurança forem tomadas previamente.
• Art. 1.312: Quem desrespeitar essas proibições pode ser obrigado a demolir a construção e pagar por perdas e danos.

Dependendo do caso, a ação de nunciação de obra nova pode ser chamada de embargo de obra nova, ação de paralisação ou suspensão de obra, ou até ação de obrigação de fazer ou deixar de fazer. 

A nomenclatura pode variar, mas o objetivo é sempre o mesmo: proteger você e seu imóvel de obras que possam causar danos.

No caso da nossa cliente, a ação de nunciação de obra nova foi essencial para impedir que a obra em andamento no apartamento acima do seu causasse prejuízos irreparáveis. 

Ao mover essa ação, garantimos que a construção fosse interrompida até que as questões legais fossem resolvidas, protegendo assim o direito à posse e à valorização do imóvel

Quando é cabível a ação de nunciação de obra nova?

Antecipar-se aos problemas é a melhor forma de evitá-los. A nunciação de obra nova permite que você aja de forma proativa, antes que os danos se tornem irreversíveis. Isso inclui:

Danos estruturais 

Quando a obra nova ameaça a integridade estrutural de imóveis vizinhos, como rachaduras ou desabamentos. 

Por exemplo, imagine que seu vizinho decide cavar um barranco ao lado da sua casa para ampliar sua garagem. 

Se essa escavação não for feita corretamente, pode causar deslizamentos de terra, levando à formação de rachaduras nas paredes e, em casos extremos, ao desabamento parcial do imóvel. 

Em situações como essa, a ação é fundamental para impedir que o andamento da obra cause prejuízos irreversíveis à estrutura da sua casa.

Violação de direitos de servidão

Se a obra invade uma área que deveria permanecer livre, como uma servidão de pedestres ou veículos por exemplo. 

Outro exemplo clássico de violação ocorre quando um proprietário decide construir sobre uma área destinada à servidão de passagem, impedindo que os vizinhos acessem suas propriedades ou áreas comuns.

Irregularidades urbanística

Quando a obra desrespeita normas municipais, como altura, recuos ou uso de solo, prejudicando o direito dos vizinhos. 

Por exemplo, em cidades históricas, como Ouro Preto, as novas construções precisam respeitar a arquitetura tradicional, e em cidades praianas, como Búzios, existe um limite de altura para os prédios, de modo a preservar a vista e a harmonia do local. 

Se uma construção ignora essas normas, seja ultrapassando o limite de altura permitido ou utilizando materiais que descaracterizam o ambiente, é possível recorrer à ação de nunciação de obra nova para impedir que a obra continue de forma irregular.

Perturbação do sossego

Em casos em que a obra causa barulho excessivo ou impede o livre acesso a áreas comuns ou públicas. 

Um exemplo comum é a instalação de estabelecimentos comerciais em áreas residenciais sem o devido planejamento acústico, causando ruídos constantes que afetam a qualidade de vida dos moradores ao redor.

Esses são exemplos clássicos onde a ação pode ser proposta. 

Contudo, é importante que a ameaça seja contundente e que a obra esteja acontecendo, pois a nunciação de obra nova é uma medida cautelar, ou seja, ela atua na prevenção, sendo assim, o juiz pode exigir provas do perigo iminente para concedê-la.

A ação deve ser proposta imediatamente após a identificação das irregularidades, antes que a obra seja concluída. Caso a construção seja finalizada, a nunciação de obra nova perde seu objeto

Quais são os requisitos para a ação de nunciação de obra nova?

Para mover uma ação de nunciação de obra nova, é necessário que alguns requisitos sejam atendidos. Vamos entender cada um deles com exemplos simples:

Legitimidade ativa: Quem pode entrar com a ação?

Se você é o dono de uma casa ou mora nela e percebe que a obra do vizinho pode causar danos ao seu imóvel, você tem o direito de entrar com a ação.

Legitimidade passiva: Contra quem a ação deve ser movida?

A ação deve ser direcionada à pessoa que está realizando a obra, seja o proprietário do imóvel em construção ou a empresa responsável pela obra.

Urgência: Quando a ação deve ser proposta?

Assim que você perceber que a obra está causando problemas, como rachaduras ou bloqueando a luz da sua casa, é preciso agir rapidamente, antes que a obra seja concluída.

Perigo iminente: Qual o risco envolvido?

Se a obra está colocando em risco a segurança da sua casa, como no caso de uma escavação ao lado que pode fazer o solo ceder, o perigo iminente justifica a ação para interromper a construção.

Cumpridos esses pressupostos, a ação será recebida pelo juiz, que pode conceder uma medida liminar, determinando a paralisação imediata da obra até que o litígio seja resolvido. 

No caso da nossa cliente, conseguimos uma liminar para embargar a obra, com multa de até R$50.000,00 (cinquenta mil reais), em caso de desobediência e o vizinho continuar com a obra.

Qual o prazo para ação de Nunciação de Obra Nova?

A ação de nunciação de obra nova deve ser ajuizada enquanto a obra está em andamento. O objetivo é parar ou modificar a construção antes que ela cause danos irreparáveis ao seu imóvel. 

No entanto, se a obra for concluída, será tarde demais, e a nunciação de obra nova não é mais aplicável.

Calma, nesse caso, ainda há um prazo específico de um ano e um dia, contados a partir da conclusão da obra, para você solicitar a demolição da obra ou a reintegração de posse. 

Contudo, é muito importante estar atento, pois, passado esse prazo de um ano e um dia, você perde o direito de exigir a demolição ou a reintegração.

Após esse prazo, a única via judicial disponível pode ser a ação de indenização pelos danos sofridos, já que não será mais possível solicitar a demolição da obra ou a retomada da posse da parte invadida de seu imóvel. 

O tempo é essencial quando se trata de obras irregulares. A cada dia que passa, os danos podem se tornar irreversíveis. 

Detectou uma obra ilegal que invade seu espaço ou prejudica seu direito? Seja rápido: agir dentro do prazo pode ser a diferença entre impedir a conclusão da obra ou ter que aceitar, no máximo, uma compensação financeira.

Conclusão

Já imaginou acordar e se deparar com um muro gigante no seu quintal, te privando daquela luz gostosa do sol? 

Ou, pior ainda, ser surpreendido com o som incessante de obras que começam antes do amanhecer, transformando sua tranquilidade em um pesadelo diário, com a promessa de se tornar um bar movimentado no futuro.

Essas situações exemplificam o impacto devastador que obras irregulares podem ter na vida cotidiana e no patrimônio de qualquer pessoa. 

A nunciação de obra nova é uma ferramenta jurídica essencial para interromper ou modificar essas construções, impedindo que causem prejuízos significativos. 

Ela não serve apenas para proteger a propriedade ou a posse, mas também para garantir que danos irreparáveis sejam evitados, preservando a qualidade de vida e o valor do seu imóvel.

Ninguém merece ter a tranquilidade do lar invadida por obras barulhentas e invasivas. Sua casa é o seu refúgio, e você tem o direito de protegê-la.

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Perguntas e respostas do tema 

O que é Nunciação de Obra Nova? 

A Nunciação de Obra Nova é uma ação judicial que visa impedir ou interromper a construção de uma obra que possa causar prejuízo a terceiros, seja por violar normas urbanísticas, invadir propriedade alheia, ou causar danos ao vizinho.

Quem pode ingressar com a Nunciação de Obra Nova? 

Qualquer pessoa que tenha interesse na paralisação da obra, como o proprietário de um imóvel vizinho ou alguém que possa ser diretamente afetado pela construção, pode ingressar com essa ação.

Qual é o procedimento para ingressar com a Nunciação de Obra Nova?

O procedimento é iniciado com uma petição inicial que deve descrever os danos iminentes e solicitar a suspensão da obra. O juiz pode conceder uma liminar para paralisar a obra até a decisão final.

Qual é o prazo para ingressar com a Nunciação de Obra Nova? 

A ação deve ser proposta enquanto a obra está em andamento. Se a construção já estiver concluída, não cabe mais a Nunciação de Obra Nova, mas outras ações judiciais podem ser aplicadas.

Quais são os requisitos para obter a liminar na Nunciação de Obra Nova? 

É necessário demonstrar o risco de dano iminente e irreparável, além de provar que a obra está sendo realizada de forma ilegal ou abusiva.

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