Regularização de imóveis: o que é e sua importância

3 nov 2023 •

Artigo atualizado 24 jul 2024

A regularização de imóveis é o processo ou conjunto de processos necessários para que o seu proprietário possua ao seu final segurança jurídica e física, valorização perante o mercado e tranquilidade por estar com a sua documentação e estado fático de acordo com a legislação.

Ainda quando criança, muito antes de pensar em estudar Direito, ser advogado e atuar no ramo imobiliário, em confraternizações e reuniões familiares, já me deparava ouvindo histórias que continham palavras como “usucapião”, “contrato de gaveta”, “perdeu o imóvel”, “teve que demolir tudo”.

E você que está lendo este artigo, por certo se deparou com algo parecido, seja por uma questão pessoal, na faculdade ou, ainda, devido a demanda de um cliente, certo?

Todas as situações que trouxe acima, muito provavelmente poderiam ter sido evitadas se procedimentos e processos tivessem sido realizados.

Diante disso, o presente artigo tem o intuito de introduzir o que é a regularização de imóveis, a diferença entre regularizar e legalizar, espécies mais comuns em nosso cotidiano e a necessidade de um advogado lhe assessorando ao longo de todo o processo. Continue a leitura! 😉

O que é a regularização de imóveis?

Ter um imóvel regularizado significa que tanto a documentação em todos os órgãos e esferas administrativas, bem como referidos documentos, condizem com a realidade, ou seja, o que está no papel conseguimos visualizar quando vemos a propriedade.

Ocorre que, por vezes nos deparamos com situações em que uma ou as duas coisas acima precisam ser ajustadas e, neste momento, é que há a necessidade da regularização do imóvel e, para que isso ocorra, precisamos dar um passo atrás e iniciar uma análise minuciosa da documentação e dos fatos, para então buscarmos a melhor opção para resolver a situação.

Entenda o que é regularização de imóveis — Veja o que é regularização de imóveis

Análise da documentação e da realidade do imóvel

A primeira fase consiste em dois procedimentos:

Buscar e juntar toda a documentação existente para verificar se há irregularidades tanto em seu registro, como, perante os órgãos públicos, legitimidade de posse, regras internas (no caso de condomínio ou associação de moradores) e, em caso positivo, listá-las de maneira resumida.

Realizar uma vistoria in loco para análise fática do imóvel (poderá haver a necessidade de além do advogado, ter o acompanhamento de um engenheiro e/ou arquiteto especializado).

Uma vez obtido o máximo de informações acima, então iniciaremos a busca para apresentar as soluções mais adequadas, que poderão ser das mais simples (e menos custosas), até as mais complexas.

Qual a diferença entre legalização e regularização de imóveis?

Já te perguntaram se regularizar e legalizar são sinônimos? A resposta é… Depende!

A regularização de um imóvel, muito provavelmente precisará do procedimento de legalização, mas o contrário poderá não ocorrer. E por qual motivo?

Vamos dizer que uma pessoa chega ao seu escritório e lhe diz que precisa regularizar o imóvel que comprou através de um contrato de compra e venda, sendo que ficou acertado que após a última parcela do pagamento, o vendedor se comprometeria a transferir no cartório a propriedade do imóvel, mas agora ele se recusa.

Verificando a documentação, concluímos que o imóvel para ser regularizado precisa ser legalizado, assim, uma das possibilidades é o ajuizamento de uma ação de adjudicação compulsória, pedindo ao juiz que determine a transferência de propriedade ao atual e real dono do imóvel.

Porém, ao continuar a contar o caso, lhe é informado que foi realizada uma nova construção ampliando o imóvel e agora a Prefeitura notificou para que ocorra a sua demolição pelo motivo de infringir o Plano Diretor da Cidade.

Aqui, precisaremos tomar um cuidado, pois poderemos estar diante de mais uma legalização (se possível) ou então procedimentos e processos no imóvel (demolição parcial ou total) deverão ocorrer para a sua devida regularização.

Assim, com base no exemplo acima, de maneira sucinta temos que:

Legalização é um procedimento necessário para que ocorra a regularização do imóvel, este procedimento poderá ser documental e/ou incluir adequações que precisam ser realizadas (exemplo: instalação de equipamento de incêndio);

Regularização é o processo completo necessário para que se tenha um imóvel regular e legalizado, incluindo aqui, além da documentação, eventuais alterações físicas que se façam necessárias (exemplo: demolição parcial/total do imóvel).

Quais são os tipos de regularização de imóveis?

Há diversas formas de regularizar um imóvel, tudo dependerá do caso concreto, mas traremos abaixo algumas necessidades que buscam o escritório para auxílio, ou ainda, estão com maior frequência sendo discutidas.

Regularização Fundiária e REURB (Lei 13.465/17)

Este processo ocorre em assentamentos irregulares ou áreas urbanas informais e consiste em regularizar o título de propriedade a pessoas que já detém a posse.

O Tribunal de Justiça do Ceará, em notícia sobre o “I Fórum de Regularização Fundiária Urbana do Estado”, nos trouxe uma ótima definição.

a Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.^”
Vejam que, neste caso, estamos diante de uma situação de regularização individual (no sentido de cada um ter a sua propriedade) e coletiva (regularizar uma área).

Usucapião

A usucapião é o processo (extrajudicial ou judicial) necessário para ao seu final, se confirmado, regularizar o proprietário do imóvel, que mediante o cumprimento de requisitos, dentre eles, o tempo de posse ininterrupta que detém sobre este como se dono fosse.

Há algumas espécies de usucapião e que estão em nossa Constituição Federal e no Código Civil, sendo necessário uma análise do caso, para identificarmos em qual destas iremos prosseguir e, ao seu final, o possuidor agora será o legítimo proprietário do imóvel, obtendo a matrícula em seu nome.

Conversão de Uso

A conversão de uso de um imóvel será necessária quando se pretende oficializar a alteração do seu uso.

Por exemplo, um condomínio que em sua Convenção Condominial determina que o uso das unidades será apenas residencial, entretanto, diversas unidades realizam locação de curto ou curtíssimo período através da plataforma Airbnb e similares.

Ocorre que, embora ainda em andamento, o STJ REsp 1819075 RS (2019/0060633-3) decidiu que, somente se houver autorização na Convenção, é que esta modalidade de locação poderá acontecer.

Diante disso, mediante aprovação assemblear com quórum de 2/3 da totalidade dos proprietários, a Convenção poderá ser alterada (e registrada), regularizando assim a atividade locatícia realizada por aqueles condôminos.

Desmembramento, Desdobro e remembramento

Estas modalidades de regularização de imóvel ocorrem quando a pretensão é dividir uma única propriedade em duas ou mais, bem como, o seu oposto, juntar propriedades distintas em uma única.

O desdobro é dividir uma propriedade em duas ou mais, porém, sem a necessidade de realizar a sua urbanização.

O desmembramento, por sua vez, além de ocorrer a divisão de um imóvel em propriedades menores, também necessita que sejam realizadas obras de infraestrutura necessárias e inexistentes naquela área.

Essa modalidade ocorrerá, principalmente, quando uma gleba é adquirida por uma empresa especializada na construção e venda de loteamentos e condomínios, sendo que para obter a autorização necessária, precisa fazer obras de infraestrutura (água, esgoto, energia elétrica, pavimentação etc.) e que interligam aquela nova área à urbana já existente.

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Benefícios e desafios da regularização de Imóveis

Os principais benefícios de regularizar um imóvel são:

Legal

O imóvel passa a estar de acordo com as normas legais, evitando ser autuado e obrigado ao pagamento de multas, além da obrigação de regularização posterior.

Segurança

Garante que o imóvel atende aos padrões de segurança jurídica e fática.

Valorização

Imóveis que estão regulares tanto documental, como fisicamente, tendem a ter um valor de mercado mais alto, por questões óbvias de segurança e desnecessidade de regularização do comprador.

Transação

A compra, venda ou locação do imóvel será mais fácil, por todos os motivos trazidos acima.

Por outro lado, assim como as rosas, o caminho para a regularização de um imóvel possui alguns desafios, sendo eles:

Custo

O custo vai variar a cada caso, entretanto, esteja preparado para desembolsar valores com taxas, impostos, advogado e engenheiro.

Tempo

Da mesma forma que o item anterior, tudo dependerá do tipo e do número de situações que precisam ser resolvidas.

Preciso de advogado para regularizar um imóvel?

Neste tópico, já me deparei em uma consulta se seria necessária minha contratação para regularizar o imóvel do meu cliente!

A resposta para aquela situação foi que sim, pois estávamos diante de atos que por lei eram obrigatórios que fossem realizados por um advogado.

Da mesma forma que quando temos uma simples dor de cabeça temos a escolha de irmos ao médico e pedir que este nos auxilie, ou irmos à farmácia e comprarmos o remédio e tomar por nossa conta e risco, há casos em que qualquer pessoa poderá buscar regularizar o imóvel, sem que esteja assessorado por um profissional habilitado, porém, será que o remédio usado surtirá efeito como desejado? E se não passar?

Assim, o que indicamos é que mesmo que inexista obrigatoriedade, sempre que possível contrate um advogado especializado, para que ele possa lhe apresentar as melhores soluções para o seu caso e auxiliá-lo em todos os procedimentos e eventuais percalços que possam ocorrer durante este caminho, até mesmo, sugerindo a contratação de profissionais de outras áreas, tais como, um engenheiro ou arquiteto, se necessário.

Conclusão

A regularização de imóveis significa que, após a realização do(s) procedimento(s) necessário(s), a propriedade cumpre todos os requisitos legais, documentais e que a sua realidade física condiz com o que está no papel.

O presente artigo teve o intuito de apresentar e explicar breve resumo introdutório ao tema, com suas principais características, espécies e exemplos, bem como, necessidades de maneira clara e objetiva.

Lembrando que existe um universo de possibilidades a serem realizadas para que ao final, o imóvel esteja regular em todos os seus aspectos, motivo que a busca por um profissional especializado é importante para lhe apresentar e auxiliar o melhor caminho para o seu caso.