Artigo atualizado 24 jul 2024A sublocação é um acordo em que um locatário aluga uma parte ou a totalidade de um imóvel que ele mesmo alugou. O locatário original se torna um sublocador, enquanto a pessoa ou empresa que aluga o espaço do sublocador é chamada de sublocatário.
Se você já participou de um contrato de locação, como locador ou locatário, já deve ter observado que é uma cláusula padrão, em grande parte dos contratos, a vedação à sublocação sem consentimento do locador.
Neste artigo vamos falar sobre o que é sublocação, quais cuidados ter ao fazer a sublocação e quais os direitos e deveres de sublocar e sublocatário. Continue a leitura! 😉
O que é sublocação?
Antes de abordar o que a lei diz sobre a sublocação, e com isso quais cuidados você precisa ter, é importante primeiro saber o conceito de sublocação.
A Lei n. 8.245/1991, comumente conhecida como Lei do Inquilinato, apesar de permitir a sublocação, não traz um conceito legal do que é sublocação, no entanto, podemos dizer que é o ato de um inquilino (locatário) alugar todo, ou fração, do imóvel que locou de uma terceira pessoa.
A sublocação pode surgir como uma opção atraente para locatários e sublocatários, em determinadas condições, oferecendo flexibilidade e oportunidades econômicas. Contudo, cabe salientar que há certas peculiaridades, além de exigências legais, que merecem a devida atenção.
É permitido fazer a sublocação?
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 13, autoriza expressamente a realização da sublocação. Contudo, há um requisito: o consentimento prévio e expresso do locador.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Esse consentimento pode se dar por meio do próprio contrato de locação, caso, por exemplo, o imóvel esteja sendo locado para uma atividade comercial em que já se vislumbra de antemão a sublocação do espaço como parte do modelo de negócios, o que é comum em espaços de coworking.
Ou, caso não se preveja tal utilização mas surja uma oportunidade adiante, recomenda-se formalizar um documento por escrito, em que o locador autoriza a sublocação.
Havendo dificuldades na formalização desta forma, também há a opção de notificar o locador, nos termos do parágrafo segundo do artigo 13, da Lei do Inquilinato.
Qualquer que seja a opção, nunca deixe de formalizar por escrito essa autorização! É requisito essencial para resguardar tanto o locatário quanto o sublocatário.
Quando a sublocação é crime?
A legislação brasileira, a princípio, não tipificou a sublocação sem autorização como crime. Contudo, a depender do modo como se dá eventualmente uma sublocação, esta pode vir a configurar outros crimes tipificados no Código Penal, como por exemplo o estelionato.
Hoje, com a popularização de intermediadoras de locação de imóveis hospedadas no mundo digital, tem ganhado relevância o aumento de golpes em que se utiliza a locação de um imóvel, para induzir outrem a erro (ao se passar por proprietário do imóvel) e, com isso, obter um proveito econômico (pagamento de aluguéis e/ou caução).
O exemplo dado, apesar de não previsto na legislação de locação de imóveis, pode configurar o crime de estelionato.
Leia também: Principais pontos de atenção dos contratos de locação para advogados
Como fazer a sublocação?
Agora que já sabemos os requisitos, é importante saber como fazer a sublocação de forma segura e legal.
Primeiro, cabe verificar se o contrato de locação dispôs expressamente sobre autorização prévia para sublocar. Via de regra, não há, então é importante obter o consentimento do locador.
Então, o segundo passo é obter a autorização por escrito e expressa do locador. O terceiro passo é formalizar um contrato de sublocação, detalhando todos os termos, direitos e deveres do sublocatário. E, claro, deve ser elaborado de modo a respeitar o contrato de locação, proporcionando maior segurança jurídica.
Por último, deve-se fazer a gestão do contrato de sublocação, assegurando o cumprimento de obrigações, como de pagamentos, e deveres, em observância tanto ao contrato de sublocação quanto o de locação.
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Mais liberdade no dia a dia
Quais são os direitos e deveres da sublocação?
Os direitos e deveres de locatários e sublocatários se assemelham aos de locador e locatário, podendo se citar:
Para o sublocador
- Receber o aluguel acordado;
- Manter o imóvel em condições regulares, livre e sem perturbações;
- Respeitar os termos do contrato de locação principal.
Para o sublocatário
- Pagar o aluguel em dia;
- Manter o imóvel com condições habitáveis;
- Respeitar e cumprir as normas do contrato de sublocação e do condomínio, se for o caso.
Mais especificamente, tem-se que o sublocatário tem, quanto ao direito de preferência em caso de venda do imóvel, preferência em relação ao sublocador, respeitando-se o disposto no artigo 30 da Lei do Inquilinato.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Quais os cuidados necessários na sublocação de imóveis?
Além dos cuidados já mencionados acima, há outras sugestões que podem evitar futuras dores de cabeça.
Por exemplo, ao sublocar um imóvel, o sublocatário tem que se assegurar da regularidade de pagamentos dos aluguéis por parte do sublocador, sob pena de responder subsidiariamente pelos respectivos valores, conforme artigo 16 da Lei do Inquilinato.
E também, pelo fato de que, se rescindido o contrato de locação, também se encerrará por consequência a sublocação, nos termos do artigo 15 da lei.
Além desses cuidados, também se recomenda:
- Assegurar-se de todas as partes estejam cientes e de acordo com os termos da sublocação, mantendo uma comunicação clara e transparente;
- Formalizar um contrato de sublocação bem detalhe quanto aos direitos e deveres;
- Atentar-se às condições do imóvel e às obrigações relacionadas à manutenção e reparos;
- Acompanhar o cumprimento das obrigações contratuais, tanto da sublocação, quanto da locação.
Conclusão:
Entender os aspectos legais e práticos da sublocação é crucial para quem pretender disponibilizar, ou ocupar, um imóvel nesse tipo de contratação.
Direitos e deveres se assemelham aos de locador e locatário, mas há distinções essenciais às quais é importante se atentar, como a responsabilidade solidária e a rescisão automática em caso de encerramento do contrato de locação.
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Conheça as referências deste artigo
TARTUCE, Fernanda. Direito Civil – Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. São Paulo: Método, 2012.
Sócio fundador do escritório SEGMe (Sousa Elias & Garcia Meirelles - Advocacia e Consultoria), fundado em setembro de 2016, anteriormente com o nome Sousa Advocacia. Formado em Direito pela Universidade Federal de Goiás (UFG), concluindo em 05/2016. Atuante em Direito...
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